Минск, 25 августа 2017 г.

Согласно информации на сайте Системы Юрист, в Беларуси подготовлен законопроект, который предусматривает отказ от использования валютных привязок в договорах. Речь идет об изложении в новой редакции ст. 298 Гражданского кодекса и ст. 11 Банковского кодекса. Финансовое выражение обязательств между резидентами предполагается оставить исключительно в белорусских рублях. Также планируется изменить подходы к формированию тарифов, сборов, ставок — они тоже будут выражаться только в белорусских рублях, без использования обменного курса для индексирования.

Фото: Ольга Шукайло, TUT.BY

Дедолларизация с риском роста цен

«Сейчас продавцы имеют право выставлять цену на товары и услуги в белорусских рублях, но в привязке к курсу иностранной валюты. Это делается для того, чтобы обезопаситься от девальвации белорусского рубля и потерь на разнице в курсах», — прокомментировал планируемые нововведения юрист юридической компании REVERA Александр Антонов.

С этой целью в договоры обычно включаются валютные оговорки, например:

Стоимость товара составляет сумму в белорусских рублях, эквивалентную ххх долларам США. Оплата производится в белорусских рублях по курсу белорусского рубля к доллару США, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату платежа.

Этой возможностью активно пользуются в сфере недвижимости. Например, всем привычно, что цена недвижимости или ее аренды («10 евро за квадрат») формируется в привязке к евро/доллару. Если такую возможность уберут, продавцы и арендодатели будут вынуждены страховать свои риски, например, через увеличение цен в белорусских рублях, полагает специалист.

Юрист отмечает, что использование валютных привязок экономически обоснованно в случае высоких девальвационных ожиданий — например, в случае продажи импортных товаров. Белорусский продавец (импортер) покупает товар у нерезидента-поставщика в валюте, а продает в белорусских рублях. Учитывая, что дни оплаты, как правило, не совпадают, белорусский импортер рискует. Без возможности привязки стоимости товаров к валюте он будет вынужден закладывать все риски в цену, что может привести к росту цен для конечного потребителя.

«Пока это только законопроект, который официально для обсуждения не предоставлен. Поэтому, что получится „на выходе“, непонятно. В целом такая инициатива — это один из способов реализации ранее объявленной политики дедолларизации и укрепления доверия к национальной валюте, но в то же время есть вопросы к тому, как этот способ согласуется с объявленной политикой либерализации деятельности частного бизнеса», — отмечает Антонов.

Инвесторы и банки под ударом

Ранее вопрос о целесообразности перехода в отношениях по аренде коммерческой недвижимости исключительно на белорусский рубль уже поднимался, напоминает партнер Colliers International Денис Четвериков, отмечая, что выводы и отношение к этому вопросу зависят от позиций и критериев, с которых проводится оценка.

С позиций девелоперов привязка ставки аренды к иностранной валюте, а точнее к стабильному платежному средству, крайне важна по следующим причинам:

  • Девелоперский бизнес предполагает относительно крупные инвестиции собственных средств на начальном этапе, которые затем окупаются в течение 8−10 лет. При этом для принятия решения об инвестировании, прогнозирования сроков окупаемости и составления бизнес-плана необходимо понимать, на какую ежегодную выручку можно рассчитывать в течение ближайших лет;
  • При строительстве, особенно современных качественных зданий, используется значительная доля зарубежных материалов и оборудования, приобретаемых за валюту;
  • Во многих случаях для крупных коммерческих проектов в сфере недвижимости используются кредиты. При этом такие кредиты выражаются в иностранной валюте.

«Использование арендной платы без привязки к валюте не позволит полноценно прогнозировать возврат кредитов в иностранной валюте и может привести к кризису неплатежей девелоперами-заемщиками. Выдача же банками кредитов под девелопмент в белорусских рублях перекладывает риски на банковскую систему и, представляется, банки будут не очень рады такой альтернативе», — аргументирует Четвериков.


Фото: Дмитрий Брушко, TUT.BY

То есть для девелоперов отсутствие привязки к валюте — очень нежелательный сценарий, который может свести на нет девелоперскую активность в краткосрочной перспективе, а далее для обеспечения запланированной окупаемости и возврата валютных кредитов инвесторы могут просто перестраховываться, пытаясь переложить валютный риск на арендатора, сдавая «с запасом», то есть по более высокой ставке аренды, которая покрывает возможные колебания рубля, считают участники рынка.

Ведь на запланированный уровень инфляции сложно полагаться, поскольку в большинстве случаев фактическая инфляция в Беларуси выше запланированной.

Ситуация с валютой аренды по-иному выглядит с позиций арендаторов, отмечает эксперт Colliers International.

— В период становления рынка коммерческой недвижимости, то есть условно до 2015 года, собственник качественного объекта традиционно имел более сильные переговорные позиции, нежели арендатор, то есть было принято вести речь о рынке арендодателя. В такой ситуации все валютные риски при ставках, привязанных к евро или доллару, нес арендатор. При значительных колебаниях курса ему приходилось изыскивать средства на покрытие ставшей вдруг высокой в рублях арендной платы. Но не каждый арендатор и производитель может заложить резко выросшую аренду в себестоимость. Поэтому зачастую для арендатора девальвация оборачивалась сложной финансовой ситуаций и убытками. Договориться с собственниками на снижение аренды получалось далеко не всегда. Однако в современных условиях рынок несколько изменился. Например, 2016-й год в офисном сегменте был выраженным рынком арендатора, и в этих обстоятельствах арендаторы могли диктовать условия и требовать снижения арендной платы, выраженной в валюте, в случае девальвации. Таким образом, реальное положение дел по валютным рискам зависит от расстановки сил на рынке недвижимости. Но, по умолчанию, арендаторы оказываются в более выигрышной позиции, если ставка выражена в рублях. Тут можно отметить, что подавляющее большинство площадей в офисном и торговом сегменте в Минске все еще относятся к классу В2, то есть являются не самыми качественными и ориентированы на мелкий и средний бизнес.

Эксперт отмечает, что если подходить к вопросу с точки зрения рынка, то рынок вообще-то не предполагает, что нужно что-то регулировать и запрещать. То есть в зависимости от ситуации на локальном рынке стороны могут договориться формировать ставку в белорусских рублях или с привязкой к валюте. «В ситуации рынка арендатора использование рубля вполне может явиться следствием более сильной переговорной позиции и быть воспринято рынком как один из вариантов формирования цены аренды (например, как в случае с формированием аренды в зависимости от оборота ритейлера). Таким образом рынок может саморегулироваться и развиваться по своей внутренней логике. Вмешательство же государства в данном случае с точки зрения собственно рынка недвижности выглядит необоснованным и проигрышным для одной из сторон, ситуация „lose-lose“ как обратная „win-win“. Вероятно, подобное вмешательство имеет макроэкономическое обоснование, выраженное в конкретных показателях, но нам об этом ничего не известно», — отмечает Четвериков.

Возможные последствия, на которые обращает внимание представитель Colliers International:

  • Ослабление позиций девелоперов, сокращение количества современных качественных объектов, в итоге — рост ставок аренды, рост затратной составляющей продукции и услуг (транзакционные издержки).
  • Снижение рейтинга Беларуси в глазах иностранных инвесторов, повышение страновых рисков, премий за страновой риск и как следствие — еще большее снижение интереса к Беларуси со стороны иностранных инвесторов.
  • Перекладывание девелоперами валютных рисков на арендаторов в виде более высоких ставок в рублях, покрывающих непредвиденные колебания курсов.
  • При достаточном количестве предложения объектов недвижимости по сегментам переложить валютные риски на арендаторов может не получиться, укрепление позиций арендаторов, мелкого и среднего бизнеса, некоторое снижение себестоимости транзакционных издержек.

«В любом случае позитивного эффекта для рынка в целом можно ожидать лишь при стабильности и прогнозируемости национальной валюты», — резюмировал Денис Четвериков.

Источник информации TUT.BY.