ТРЦ Green City в микрорайоне Каменная Горка, Минск. Фото с сайта kpcdn.net

ТРЦ Green City в микрорайоне Каменная Горка, Минск. Фото с сайта kpcdn.net

В начале года probusiness.by писал о том, чего ждать от рынка торговой недвижимости в 2017. Тогда эксперты отмечали перенасыщение торговыми площадями в Минске и неготовность новых операторов выходить на рынок ритейла, а в регионах — недостаток качественных площадей. Спустя 5 месяцев специалисты заявляют: рынок начал развиваться и вышел на более качественный уровень. Какие тенденции в сегменте есть сейчас и что еще может оживить рынок рассказал Сергей Сенкевич, аналитик департамента консалтинга и оценки компании Colliers International.

— Вот несколько тенденций рынка торговой недвижимости.

1. Ритейлеры пересматривают арендную политику. Последние несколько лет население является чистым продавцом валюты (продают больше, чем покупают): $ 2,44 млрд в 2016 и практически $ 1 млрд за 5 месяцев 2017. Вдобавок к расходам из текущих доходов элементарно проедались сбережения прошлых периодов. Доходы населения и, следовательно, розничный товарооборот (РТО) снижались.

Когда падают темпы роста РТО, а товарооборот сокращается в физическом объеме, многие ритейлеры-арендаторы начинают пересматривать арендную политику:

Одни не выдерживают конкуренции и уходят с рынка (как, например, прекратили деятельность сети Axis, Kira Plastinina)

Другие занимаются оптимизацией сети, сокращая число торговых объектов, закрывая менее «проходные»

Третьи сохраняют объекты, но уменьшают арендные площади даже находясь в собственных помещениях. Например, отдельные объекты сетей «Гиппо» и ProStore несколько сократили площади торговых залов, уступив часть их сети JYSK.

2. Рынок арендных ставок в целом стабилизировался. Прекратилось их падение, в отдельных случаях по популярным объектам даже отмечалась небольшая коррекция в сторону роста в 5−7%. Но для уверенного массового повышение ставок пока нет предпосылок, влияние негативных тенденций на потребительском рынке высоко.

3. Большая вакантность сохраняется: пример торговых «гигантов». В конце 2016 в Минске наконец-то ввелись в эксплуатацию два торговых «гиганта большой троицы»: торгово-развлекательные центры Dana Mall и Galleria Minsk. В конце мая 2017 состоялось открытие последнего «гиганта» — ТРЦ Green City.

ТРЦ Green City в микрорайоне Каменная Горка, Минск. Фото с сайта nn.by

ТРЦ Green City в микрорайоне Каменная Горка, Минск. Фото с сайта nn.by

Объекты вводились в критическом режиме. Рекомендуется стартовать, имея сформированный пул арендаторов на минимум 65−70% площадей, но здесь старт происходил с вакантностью более 70%.

В Galleria Minsk, которая, по нашим оценкам, имеет плюсов больше, чем минусов, первые месяцы посетители гуляли по полупустым этажам, используя коридоры как декорации для фотосессий и селфи. Новые магазины продолжали активно открываться в апреле-мае, и многие открытия еще в перспективе.

В Dana Mall и Green City после открытия вообще работали фактически только продовольственные якоря-гипермаркеты.

Dana Mall. Фото с сайта idealight.lt

Dana Mall. Фото с сайта idealight.lt

Под влиянием кризиса взяла верх тенденция: объектам приходится стартовать с большой вакантностью. А сроки заполнения галерей выросли.

Поэтому девелоперам просто надо быть готовыми к работе в таких сложных условиях, учитывать это при бизнес-планировании.

4. Рынок не в коме и ожидает прихода новых брендов. За последние полтора года в Беларуси появилось много новых сетей и брендов, причем достаточно знаковых в своих сегментах и направлениях. В частности, новыми для рынка являются магазины уже упомянутого JYSK, открылись магазины Pandora, Reserved, Quiksilver, Koton, Cropp и др. Прямые входы (без франшиз) осуществили на наш рынок Finn Flare, Gloria Jeans, «Леонардо».

Finn Flare. Фото с сайта naviny.by

Finn Flare. Фото с сайта naviny.by

Уже ведется подготовка помещений под открытие известных брендовых магазинов группы Inditex. В конце осени текущего года планируется открытие франчайзинговых точек сети итальянского изготовителя белья и пляжной одежды Calzedonia, а также французского производителя детской одежды La Compagnie des Petits. Так что рынок не в коме.

La Compagnie des Petits. Фото с сайта franchisingbelgium.be

La Compagnie des Petits. Фото с сайта franchisingbelgium.be


Довольно неплохо развивался и общепит, особенно в сегменте сетевого фастфуда. Появились как новые бренды, так и расширили число и географию объектов сети, вышедшие на рынок несколько раньше. Например, на наш рынок вышли американская сеть фаст-фуда Carl’s Junior и российская «Крошка Картошка».


Что особенно можно отметить — созданные фудкорты, прежде всего, в торгово-развлекательных центрах, стали интереснее и разнообразнее в плане ассортимента, выбора кухни. И это становится заметно: все больше людей, особенно молодежи, отдает предпочтение именно фудкортам перед другими объектами.


5. Девелоперы продолжают реализацию начатых проектов. Возможно, по причине кризиса темпы проведения строительно-монтажных работ несколько упали, но все же ряд проектов, в том числе таких крупных, как ТРЦ Palazzo, Diamond City, «Галерея Сеница» находятся в столице на стадии довольно высокой готовности.

Реализация проектов торговой недвижимости происходит и в регионах. Например, в Витебске в мае открылся новый ТРЦ «ТриО».


 ТРЦ «ТриО». Фото с сайта triomall.by

ТРЦ «ТриО». Фото с сайта triomall.by

В Бресте активно ведется реконструкция Брестского ЦУМа. В итоге это будет качественно совершенно иной объект нового формата, вполне соответствующий высоким требованиям к современным торговым центрам. Контрольный пакет акций магазина выкупила компания «Санта-Инвест». В реконструкцию намечается вложить около $ 2 млн, торговая площадь увеличится на 2,5−3 тыс. м2.

Брестский ЦУМ. Фото TUT.BY

Брестский ЦУМ. Фото TUT.BY

В Гродно ведется строительство одного из крупнейших в республике объектов: МФК ТРЦ «Тринити», площадь которого свыше 85 тыс. м2. Этот центр, ввод которого заявлен на 2018 год, будет включать в себя:

  • Торговые объекты
  • Ледовый каток, по периметру которого разместятся фудкорт и другие объекты общепита
  • Детский развлекательный центр
  • Фитнес-клуб
  • Многозальный кинотеатр
  • Фермерский рынок и другая инфраструктура досуга и развлечений

В строительство планируется инвестировать более € 120 млн.

Выводы. И в столице, и в регионах торговая недвижимость меняется и начинает развиваться качественнее:

  • Появляются более современные форматы объектов
  • Происходит их укрупнение по площади
  • Заметен ориентир на многофункциональность. В частности, вместо типовых торговых центров чаще возводятся торгово-развлекательные центры
  • Девелоперы на ранней стадии проработки проектов все чаще обращаются к профессиональным консультантам, прогнозируют будущий пул арендаторов и стараются учесть их требования еще на стадии проектирования и т.д.

Это ведет к развитию конкуренции, что в итоге приведет к уходу с рынка отдельных устаревших существующих объектов или к их реконцепции. Мы, как участники и эксперты этого рынка, считаем, что второй вариант предпочтительнее. Многие из устаревших объектов зачастую расположены в очень выгодных «проходных» локациях, и их модернизация может быть вполне успешным коммерческим проектом.

Постепенно в Беларуси начинают появляться предпосылки к положительным изменениям на рынке труда, к росту денежных доходов. Это должно улучшить ситуацию с товарооборотом, что в целом оживит и рынок ритейла, и рынок торговой недвижимости.