Офисная недвижимость

На начало 2017 года общий объем офисных площадей в Минске составлял почти 890 тыс. кв. метров, или почти на 11,0% больше, чем на начало 2016 года. К вводу в эксплуатацию девелоперы заявили 15 бизнес-центров суммарной арендопригодной площадью более 150 тыс. кв. метров.

Бизнес-центры, заявленные к вводу в эксплуатацию в Минске в 2017 году :

Класс объекта

Название

Общая площадь

Девелопер

B1

"Футурис"

20 250

"Тапас"

B2

БЦ на проспекте Дзержинского

17 260

"Рубироз Интернешнл"

B2

"Академия"

15 600

IDC group

B2

"Домашевский"

13 550

"Канимис"

В2

"Камелот"

12 200

"Трансоийлстандарт"

B1

БЦ комплекса с р.н. Кемпински

10 970

"Элит Эстейт"

B1

Riviera Business (3 очередь)

9 005

"Завод Бульбашъ"

B2

БЦ "Метро"

8 400

"Минскметропроект"

B2

"Форум Плаза"

8 300

"Делорм"

В2

МФК ОТЦ на ул. Некрасова (1-2 очереди)

7 770

"Арэса-Сервис"

B2

"Софит"

7 600

"БелЛитПроект"

B2

"Fortune" ("Тивали-Центр")

7 500

"Фестивальный центр"

В2

"Кальвария"

6 100

"Strew Investments LLC"

B2

ОТЦ по ул. Андреевской

4 535

"Белторгэнерго"

В2

"Найс"

3 680

"МастерСтройГрупп"

Всего

152 720


"С высокой долей вероятности  будет введено от 70-80 тыс. кв. метров офисных площадей, а при развитии рынка по умеренно-оптимистичному сценарию планка вырастет до 100 тыс. кв. метров," – прогнозирует директор департамента консалтинга и оценки Colliers International Денис Четвериков.

Хотя пока поводов для оптимизма у девелоперов нет. ВВП падает, отрицательное сальдо внешней торговли растет, ситуация с расчетами в экономике ухудшается, растут проблемные долги компаний по кредитам, что вынуждает банки в ограниченных объемах предоставлять бизнесу финансирование, особенно на проекты в сфере коммерческой недвижимости. И если ситуация не начнет улучшаться, инвесторам придется приостанавливать проекты либо из-за отсутствия денег, либо из-за возросшего дефицита арендаторов, либо того и другого вместе.

В прошлом году отдельные проекты приостанавливались из-за недостатка финансирования. Ресурсов девелоперам не хватало по нескольким причинам: из-за больших затрат по взятым кредитам, отсутствия необходимых средств у бизнеса (при долевом строительстве объектов) и падения доходности вложений в недвижимость. По оценкам экспертов, если раньше доходность инвестиционных вложений в офисную недвижимость составляла 20%, то в прошлом году этот показатель упал до 12%. Девелоперам стало сложнее обеспечивать бесперебойное финансирование своих проектов, что сказывалось на темпах строительства.

"Если раньше высокие риски девелоперы могли компенсировать высокой доходностью, то теперь такой возможности нет. Более того, выросли сроки окупаемости вложений. При доходности в 20% срок окупаемости инвестиций составлял около 5 лет, при нынешней доходности сроки выросли до 8-9 лет. И это сказывается не только на финансировании проектов, но и на принятии девелоперами решений о том, стоит ли начинать новые проекты", – отмечает Д.Четвериков.

Общие затраты девелоперов по офисным объектам, которые могут быть введены в эксплуатацию в этом году, оцениваются примерно в USD 80-100 млн.  При этом девелоперам придется учитывать риски дальнейшего экономического спада. Ведь это скажется на платежеспособности арендаторов и, в конечном счете, на заполняемости бизнес-центров. Ряд проектов еще в прошлом году были приостановлены как раз из-за возросших рисков столкнуться с проблемой заполняемости площадей.

Впрочем, аналитик Colliers International считает маловероятным повторение ситуации 2015 года. Тогда субъекты хозяйствования – арендаторы офисов – из-за резкого ухудшения финансового положения оптимизировали свои затраты, в том числе на аренду офисных площадей и скорректировали инвестиционные планы по расширению бизнеса. Это привело к росту среднего уровня вакантности в офисном сегменте до 14%.

На сегодня вакантность в офисах класса "А" почти нулевая, в классе "В" – около 6-7%. Д.Четвериков рассчитывает, что спрос на офисные помещения, который стабилизировался в прошлом году, все же будет расти. Ставки в качественных бизнес-центрах как минимум сохранятся на текущем уровне. Более того, в некоторых объектах возможен рост стоимости аренды на 5%.

Позитивным сигналом для рынка можно считать факты отказа некоторых собственников от продления договоров аренды арендаторам и предоставления освободившихся площадей компаниям, готовым платить больше за аренду офисных площадей (600-1000 кв. метров)

Росту спроса на офисные объекты мешают не только финансовые, но и другие факторы. Например, строящиеся и построенные бизнес-центры не удовлетворяют потребностям отдельных крупных арендаторов.В прошлом году наибольшим спросом пользовались офисные помещения площадью до 100 кв. метров (30% от общего числа заявок на аренду). При этом неудовлетворенным остался спрос на большие офисные площади от 2 до 5 тыс. кв. метров и выше. В частности, есть компании, готовые арендовать сразу до 40 тыс. кв. метров офисных площадей. Но таких предложений на рынке нет. Чтобы такие объекты появились, бизнесу, скорее всего, придется самому их строить под свои потребности, полагают аналитики.

Не так много в этом году к вводу в эксплуатацию заявлено и качественных объектов (класса "В1"). Основную долю занимают офисы  класса "В2" – более 70,0%. При этом девелоперы продолжают игнорировать строительство бизнес-центров класса "А", на которые есть спрос. По словам Д.Четверикова, этому есть объективные причины.

"Платежеспособный спрос на бизнес-центры класса "А"  в Минске есть, но небольшой. Думаю, 1-2 бизнес-центра, если бы они появились на рынке, можно было бы заполнить. Именно из-за небольшого спроса девелоперы не рискуют выходить на рынок с такими проектами. Вторая причина связана с финансированием. Строительство бизнес-центров класса "А" требует больших инвестиций. Себестоимость строительства одного квадратного метра составляет USD 1,3-1,6 тыс.,  но девелоперы не готовы вкладывать такие средства. Наконец, сами объекты достаточно сложные с технической точки зрения, не все девелоперы, даже если не учитывать финансовую составляющую, способны реализовать такой проект", – пояснил аналитик Colliers International.

Торговая недвижимость

Для девелоперов, реализующих проекты в сегменте торговой недвижимости, текущий год может оказаться хуже, чем прошлый.

В 2016 году в Минске было введено в эксплуатацию 7 новых торговых центров арендопригодной площадью 151,7 тыс. кв. метров. На этот год к вводу в эксплуатацию заявлено 9 объектов площадью  чуть более 200,0 тыс. кв. метров, но фактически может быть введено только 100-120 тыс. кв. метров. Сроки реализации некоторых проектов могут увеличиться либо из-за дефицита финансирования, либо из-за отсутствия договоренностей собственников с нужным количеством арендаторов.

Торговые объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в Минске в 2017 году:

Название

Общая площадь (GLA, кв. метров)

Девелопер

Green City

46 150

"ЕвроСтэпГрупп"

Palazzo

38 000

RRY Capital Minsk

DiaMond city

44 000

"Милленниум Групп"

Галерея "Сеница"

25 500

БСБ Банк

Галерея "Променад"

15 000

"БелинтеРоба"

Строймаркет Mile (в ТК "Каменная Горка")

11 000

"Астомстрой"

Многофункциональный комплекс на ул.Интернациональная

10 000

"Мортекс БЦЗ"

"Русский Лес"

6 000

"Русский Лес"

ТЦ "Спектр"

5 700

"10 УНР –инвест"

Всего

201 350

Пока на потребительском рынке ситуация складывается не в пользу собственников торговых центров. Объем розничного товарооборота в январе 2017 года упал по сравнению с декабрем 2016 года 4,6%, составив BYN 2,7 млрд. Продолжают падать и доходы населения, что напрямую оказывает влияние на спрос на потребительском рынке. Средняя зарплата в январе 2017 года составила BYN 720,7 и уменьшилась по сравнению с декабрем 2016 года 10,1%.

Падение покупательской способности снижает выручку торговых объектов и вынуждает арендаторов корректировать планы по открытию новых магазинов. Это сказывается на заполняемости торговых центров.

По оценкам Colliers International, среднерыночная вакантность в качественных торговых объектах находится на уровне около 10%. Такие объекты, удачно расположенные, смогут максимально заполнить имеющиеся площади. Но одновременно вырисовывается круг объектов, где вакантность приобретает устойчивый  характер: помещения не находят арендаторов по шесть и более месяцев, при этом число свободных мест в таких торговых центрах продолжает расти.

Например, проблемы с заполняемостью испытывают объекты, расположенные за кольцевой дорогой. Не могут найти необходимого количества арендаторов и некоторые крупные объекты, расположенные в центре столицы: они проигрывают конкуренцию новым ТРЦ.

По мнению Д.Четверикова, проблем с заполняемостью торговых объектов можно было бы избежать, если бы переговоры с крупными операторами-арендаторами велись еще на этапе подготовки проекта. Это позволило бы девелоперам разработать правильную концепцию объекта, учесть все требования якорных арендаторов в процессе строительства и на момент технического ввода (подписания акта приемки) иметь 60% заполненных торговых площадей. Но по факту многие ТРЦ вводятся в эксплуатацию с 30% заполняемостью. И далеко не всем объектам удается в течение года максимально заполнить пустующие площади.

Еще одна причина высокой вакантности во многих ТРЦ – дефицит арендаторов на рынке. Некоторые международные fashion-бренды не спешат на белорусский рынок из-за высоких, по их мнению, политических и экономических рисков, либо их не удовлетворяют качественные характеристики столичных торговых центров.

В Colliers International считают, что ситуация может измениться с открытием в Беларуси первых магазинов группы компаний Inditex, владеющей, в частности, брендом Zara. Появление бренда Zara вызовет поток в Беларусь других международных брендов, которые еще не присутствуют на рынке. Однако, до сих пор Inditex не озвучила точные планы относительно Беларуси.

Читать тут.