На встречу были приглашены арендаторы, инвесторы, эксперты, которые обсудили состояние рынка коммерческой недвижимости за 2016 год. Также на мероприятии выступил зарубежный эксперт, который сравнил сложившуюся ситуацию в Беларуси и показатели с аналогичными рынками стран Прибалтики.

Рынок коммерческой недвижимости Беларуси 10 лет назад и сейчас

У многих девелоперов сегодня стоит вопрос: строить или нет? Эксперты говорят, что на этот вопрос сложно дать однозначный ответ. Для того, чтобы разобраться, Денис Четвериков, партнер, директор департамента исследований и консалтинга ColliersInternational, предложил посмотреть, какая была ситуация на рынке 10 лет назад и что происходит сейчас. 

На фото ниже подставлена динамика роста офисных, торговых, складских площадей, а также отелей. Мы видим, что за 10 лет с 262,8 тыс. кв.м до 1066,8 тыс. кв.м вырос объем торговой недвижимости, с 89,3 тыс. кв.м до 886,0 тыс. кв.м — офисной недвижимости, с 11,9 тыс. кв.м до 957,9 тыс. кв.м — складской недвижимости. 

Эксперт объясняет, что 10 лет назад рынок только начал формироваться. Сейчас уже есть с чем работать и что анализировать. Он также сравнил некоторые экономические показатели 10 лет назад и сейчас, чтобы понять, где ждать роста в будущем. На фото ниже видно, что за 10 лет ВВП страны увеличился на 4,8%, размер среднемесячной зарплаты — на 12,7%. На 60% стало больше компаний с иностранными инвестициями, и на целых 3647,0% увеличился экспорт ПВТ. Динамичное развитие экономики есть. 

— Стоит затронуть тему обеспеченности площадями. 10 лет назад на тысячу жителей приходилось 146,4 кв.м торговой недвижимости, 8,8 кв.м на миллион евро валового регионального продукта, 4,8 гостиничных номеров на тысячу туристов. Сегодня же эти цифры в разы больше: 540,2 кв.м торговых площадей на тысячу жителей, 76,5 кв.м на миллион евро валового регионального продукта и 8,7 номеров на тысячу туристов.

При этом нужно понимать, что, несмотря на существенней рост в площадях, в деньгах большого роста нет. Раньше арендная ставка была €30-45 за один кв.м, сегодня эта цифра опустилась до €12 за один кв.м, однако выросло количество площадей. Денег от аренды стало больше примерно на 78%, при этом количество офисов выросло на 306%.

— Это количественные показатели. Перейдем к качественным. За 10 лет у нас появилось много качественных и знаковых офисных и торговых объектов. В течение этого времени глобально изменились требования как к офисам, так и к торговым помещениям.

10 лет назад офисное здание представляло собой коридорную нарезку, минимальное количество места для автомобилей и никакого дополнительного сервиса. Сейчас варианты планировочных решений самые разные, приятно удивляют архитектурные решения, много дополнительного сервиса в виде кухонь, фитнес-залов, велопарковок и конференц-залов в офисе.

Торговые помещения тоже глобально изменились. Раньше это была мелкая нарезка на небольшие магазины, были представлены только местные бренды и ИП и минимальное количество общепита. Теперь же торговый центр — это большие магазины, огромный выбор кафе и ресторанов, кинотеатры и другие развлечения. Также много внимания стало уделяться архитектурному решению зданий ТЦ. 

Как упали арендные ставки в разных сегментах рынка:

Рынок коммерческой недвижимости стран Прибалтики 10 лет назад и сейчас

Динамика развития рынка коммерческой недвижимости в прибалтийских странах очень похожа на нашу. В связи с этим зарубежный эксперт Михаил Морозов, управляющий партнер Colliers International по странам Балтии и Беларуси, сравнил девелоперский бизнес в прибалтийских странах и Беларуси. 

Сейчас Минск по развитию рынка офисной недвижимости по сравнению с Вильнюсом, Ригой и Таллином лидирует. За 10 лет здесь было построено много объектов. Если говорить о торговых помещениях, то также в количественном выражении Минск «перебил» страны Балтии. Как видно на графиках, динамика развития очень высокая. Можно смело предположить, что девелоперы имели большие возможности 10 лет назад, однако они имеют их и сейчас.

Что касается отелей, то здесь нужно справедливо заметить, что, несмотря на большое количество номеров сейчас, существенные изменения в этом сегменте произошли только за последние несколько лет с момента проведения Чемпионата мира по хоккею. Нужно отдать должное отмене виз для ряда стран. Это безусловно поможет заполняемости отелей.

Складской недвижимости в Беларуси 10 лет назад, можно сказать, что вообще не было. Сейчас ситуация изменилась — ее объемы выросли с 11,9 тыс. кв.м до 957,9 тыс. кв.м.

Несмотря на позитивную динамику, арендовать в Минске большой офис остается проблемой. Если большая компания хочет открыть офис в Минске и им нужно помещение площадью 1000 и больше кв.м, они найдут его с большим трудом. Обычно на это уходит три-шесть месяцев.

С торговыми объектами то же самое. Да, рынок увеличился, но есть проблемы с насыщением рынка, с приходом новых арендаторов, которые влияют на динамику развития рынка. Площадки, которые вводятся в эксплуатацию, будут не только создавать новые места, но и влиять на конкурентоспособность уже существующих торговых центов.  

Революция Fashion в Беларуси

Всего в мире существует 192 тыс. брендов, из них только 140 представлены в Беларуси. Причем только 9 марок работают в нашей стране самостоятельно. Тема отсутствия в Беларуси популярных международных брендов актуальна как никогда. Рассказал о ней Андрей Алешкин, директор департамента брокериджа, партнер Colliers International Беларусь.  

— На всех соседних рынках вначале был франчайзинг, потом бренды заходили на рынок самостоятельно. Возможно, так будет развиваться и наш рынок брендов. Быть может, бренд на букву Z, который мы перестали называть вслух, чтобы не сглазить, придет к нам самостоятельно. За ним потянутся другие, не менее известные марки.

Я бы хотел упомянуть о тех прорывных компаниях, благодаря которым рынок развивался — это Fashion House, «Табак-Инвест» и «РАПА». Теперь посмотрим, как мы развивались. В 2007 году на рынке ритейла было два торговых центра:Expobel и «Корона». Далее, прорывом стало появление ТЦ «Столица». В 2012 году в Минске появился ТРЦ Galileo и «Замок», где появились новые международные бренды. После открылись ТРЦ «Скала», «Момо», сейчас мы дождались открытия Galleria Minsk и Dana Mall

— Бренд ZARA, который мы все так ждем, не может найти себе площадку. Раньше они просили место площадью 1,2 тыс. кв.м, теперь просят 3,5 тыс. кв.м. Нам нечего предложить, кроме как площадку в Dana Mall. Если, как мы ожидаем, этот бренд придет к нам в сентябре, то мы ожидаем всплеск активности на рынке ритейла.

Читать тут.