Прошлый год повторил 2015-й по сложности условий работы девелоперов офисной недвижимости и объемам ввода новых площадей. В абсолютных цифрах прирост стока валовой арендной площади (GLA) составил 91,2 тыс. кв. м против 97,5 тыс. кв. м GLA годом ранее. В строй введено 33 % от объемов, изначально заявленных девелоперами. Впрочем, и в прежние годы в обозначенные планами сроки вводилось в эксплуатацию не более 30—40 % объектов.

Пусть незначительно, но все же улучшилось качество офисной недвижимости. Во-первых, пять из одиннадцати введенных в 2016 году объектов — офисные здания класса В1. Во-вторых, общий сток спекулятивных проектов покинули шесть объектов суммарной GLA 56,4 тыс. кв. м. Введенные в строй до 2007 года, они морально и физически устарели, ведь на этих объектах не проводились ремонт и реконструкция. Естественно, качество офисов в них уступало даже самым скромным новым бизнес-центрам класса В2. Как следствие, по своему ранжиру эти шесть зданий ушли на «почетную пенсию» в класс С. Поэтому сегмент В1 увеличился с 31 до 36 %, а вечно доминирующий класс В2 уменьшился — с 67 до 62 %.

Никаких перемен в классе А, на который по-прежнему приходится менее 2 % от стока и который вот уже в течение пяти лет представлен только одним бизнес-центром столицы, не произошло.



Положительный итог 2016 года: два бизнес-центра были целиком арендованы одним арендатором. В отношении еще одного объекта, который планируется к вводу в ближайшее время, заключен предварительный договор об аренде одним субъектом хозяйствования. Считается, что аренда здания одной компанией значительно улучшает качество управления площадями, что, помимо прочего, может влиять на класс объекта.

Спрос вновь опережает предложение

В целом по рынку значительно снизилась вакантность. В классе А она приблизилась к нулевой отметке. В этом сегменте есть спрос, но нет предложения. Существенно упала вакантность в офисах класса В, особенно в сегменте В1. Если в январе прошлого года данный показатель в этом сегменте составлял около 17 %, то к началу II квартала он снизился примерно до 14 %, а к концу 2016-го — до 6—7 %. Уйти в ноль не позволило присутствие на рынке определенного «неликвида», неинтересного аренда­торам.

Стало проблематично найти офис совокупной площадью от 1 тыс. кв. м. Даже если такие помещения есть в каком-либо бизнес-центре, то, как правило, они находятся в собственности многочисленных дольщиков, к тому же разбросаны по разным этажам объекта. В данном случае вакантность виртуальна, поскольку появляется ввиду несоответствия некоторых технических параметров спроса и предложения.

Многие арендаторы, желающие переехать, тем не менее остаются в прежних офисах, поскольку в других бизнес-центрах не могут найти удовлетворяющие своим требованиям помещения.

Ставки могут подрасти

Положительным моментом стала стабилизация арендных ставок, что, впрочем, по итогам прежнего долгосрочного ценопада увеличило расчетный период окупаемости инвестиций в офисную недвижимость. Если раньше девелоперы рассчитывали на возврат средств в течение пяти лет, то теперь ориентируются как минимум на восемь.

При нынешней динамике спроса мы ожидаем, что образуется определенный дефицит площадей, а у крупных арендаторов по-прежнему не будет серьезного выбора объектов.

В течение второго полугодия 2016 года арендные ставки оставались во флэте и в 2017-м, по нашим прогнозам, попробуют возобновить рост. Это касается прежде всего наиболее качественных объектов класса В1.

Сравнение не в нашу пользу

Несмотря на появление новых, современных бизнес-центров, рынок офисной недвижимости Минска выглядит довольно бедно по сравнению со столицами и крупными городами соседних держав. Мало и сегментов, в которых наши позиции предпочтительнее или хотя бы сопоставимы с показателями российских городов-миллионников.

Во-первых, мы отстаем по общему предложению офисных помещений. Сток в двухмиллионном Минске составляет около 890 тыс. кв. м. Почти столько же (800 тыс. кв. м) в Кракове, в котором проживает менее 0,8 млн человек, в сопоставимой по численности жителей Варшаве — 5 млн кв. м офисов, в Санкт-Петербурге — 2,7 млн, в относительно небольшом Вильнюсе — 630 тыс., Риге — 640 тыс., Таллине — 580 тыс. кв. м.



Во-вторых, Минск проигрывает в качестве офисов. У нас доминирует класс В2, тогда как класс А критично мал. Для сравнения: на последний в Санкт-Петербурге приходится практически 50 % рынка, в Москве — свыше 30, в Вильнюсе — 33, в Риге — около 20, в Таллине — 12 %. При этом основу стока у наших балтийских соседей составляют офисы класса В1.

Во многих странах девелоперы не рассматривают всерьез здания класса В2 (в ряде классификаций — В-) в качестве спекулятивного офисного сегмента, поскольку они представлены в основном в технопарках и крупных логистических комплексах, в которых выполняют вторичную функцию: служат для размещения бэк-офисов. Сейчас мы более-менее сопоставимы только по стоимости аренды, с одной лишь разницей: ставки в объектах класса В2 у нас сравнимы с европейским В1, а в ряде случаев и с А.

IT задает стандарты

Основными и самыми желанными арендаторами в Минске по-прежнему являются IT-компании. Особенности их бизнес-процессов, привлечение и мотивирование высококвалифицированных кадров, в том числе хорошими условиями труда, сформировали стандартный пакет требований, соответствовать которым стремится все большее количество арендодателей.

На 2017 год заявлен ввод в эксплуатацию 15 объектов суммарной GLA более 150 тыс. кв. м (включая объекты, перенесенные с прошлых периодов). По нашему прогнозу, который учитывает опыт предыдущих лет, при оптимистичном сценарии на рынок будет выведено около 90 тыс. кв. м GLA.

Способность удовлетворить растущие требования к качеству офисов станет ключевым фактором успеха девелоперов в нынешнем году.

Читать тут.