Первые десять месяцев 2016 года трудно назвать интересными для рынка. Лишь в октябре был введен в эксплуатацию крупнейший ТРЦ Dana Mall, в котором со 2 ноября покупателей начал обслуживать гипермаркет сети Green. Впрочем, пока центр продолжает работать без торговой галереи.

Анонсировано открытие во второй половине декабря еще одного крупного торгового объекта — ТРЦ Galleria Minsk. Пока не определена точная дата ввода третьего масштабного объекта столицы — ТРЦ Green City, хотя минувшим летом якорный арендатор начал даже набирать персонал. Напомним, все три центра заявляли о выходе на рынок еще в 2015 году, но, как видим, у них не все так просто и в 2016-м.

Причины задержек разные. В числе основных — дефицит финансирования. Макроэкономические проблемы на постсоветском пространстве в целом и в Беларуси в частности закономерно сказались на финансовых возможностях инвесторов. К тому же, как это часто бывает, за время строительства объектов у некоторых учредителей появились другие приоритеты, что подорвало стабильность вложений в торговые объекты белорусской столицы.

С начала года столичный рынок арендопригодных торговых площадей пополнился 95 тыс. кв. м, на высоком старте еще 197 тыс. кв. м.

Почти у всех новых ТРЦ возникают трудности с заполнением вакантных площадей. Часто от девелоперов приходится слышать нарекания в адрес строителей. Последние жалуются на кризис и уменьшение заказов, но, когда приступают к работе на объектах, не могут в полном объеме и в установленные сроки освоить выделенные инвестиции.

Не всегда благополучно складываются отношения с контролирующими и надзорными органами. Обычно согласование с такими инстанциями начинается еще во время проектирования и продолжается в ходе строительства. Как правило, на промежуточных этапах вопросов не возникает — они появляются (например, со стороны МЧС) ближе к срокам ввода объекта в эксплуатацию.

Задержки с открытием отмечены и на других, менее значительных объектах. В частности, в текущем году наконец-то распахнул двери МФК Grand Fashion Mall, в котором пять нижних этажей отведены под торговлю и развлечения. Напомним, первоначально ввод в строй этого МФК был анонсирован еще в 2012 году.

Тем не менее выход на рынок на протяжении нынешнего года пяти новых торгово-развлекательных центров пополнил совокупные арендопригодные площади (GLA) столицы на 95 тыс. кв. м. Кроме того, на высоком старте еще более 197 тыс. кв. м GLA. Хотя с учетом реальных темпов работ, по нашим оценкам, до 110 тыс. кв. м из этих площадей будет выведено на рынок, скорее всего, уже в 2017 году.

Ставки сделаны. Отрадно, что во второй половине года стоимость аренды торговых площадей в целом стабилизировалась, так что многие девелоперы вздохнули свободнее, ведь в прежние месяцы активный ценопад грозил вогнать инвесторов в системные убытки.

Примечательно, что движение ставок на объектах было разнонаправленным. Начиная с III квартала ставки на одних все-таки просели на 5—7 %, а на других примерно на столько же подросли, что сформировало в целом нейтральную ценовую динамику на столичном рынке.

Под конец года наиболее характерные ставки для продовольственных якорей зафиксировались в диапазоне 6—14 евро/кв. м, а для самых ходовых магазинов (50—100 кв. м) торговых галерей — в диапазоне 15—37 евро. Не будем останавливаться на всех факторах, которые могут влиять на ценообразование. Не надо быть специалистом в ретейле, чтобы понять, что даже в границах одного торгового центра стоимость аренды может быть разной. Одно дело, когда магазин расположен у центрального входа, и совсем другое, когда речь идет о третьем торговом уровне в самом тупике. В таких случаях ставки могут отличаться в разы.

Чтобы избежать появления слепых зон, до которых не доходят покупатели и в которых стоимость аренды резко падает, девелоперам не мешало бы более грамотно планировать торговые площади еще на этапе проектирования зданий. Для этого есть смысл обращаться и к компаниям-консультантам.

Ветер не гуляет. Под конец года средняя вакантность помещений в качественных объектах сложилась на уровне 10 %. По состоянию на октябрь заметное количество свободных площадей отмечалось в «Момо», ARENA City, «Титане», Outleto.

Вместе с тем, несмотря на довольно активную ротацию арендаторов в течение года и закрытие некоторых крупных магазинов, торгово-развлекательным центрам удалось избежать критических проблем с заполнением.

Более значительная вакантность закономерно сформировалась в центрах первого поколения, однако и там ничего фатального не произошло, так как после волнений в начале года индивидуальные предприниматели вернулись на свои торговые места. По данным управления торговли и услуг Мингорисполкома, в таких объектах сейчас занято 75—78 % площадей, предназначенных для аренды.

Перспектива во флэте. Белорусский ретейл продолжает работать в условиях стагнирующего розничного товарооборота. У населения пока нет возможности наращивать потребительские расходы. Декабрь с его предновогодней суетой, конечно, увеличит выручку, но вряд ли станет переломным для годовой статистики. Если товарооборот магазинов не растет, то и у девелоперов нет повода думать о повышении ставок в своих объектах. Это основной фактор, о котором стоит помнить участникам рынка.

Впрочем, поводов для сущест­венного падения ставок мы тоже не видим. Довольно много представителей торговли и общепита заявило об открытии объектов до конца года, что поспособствует поглощению части ныне пустующих «квадратов». Даже если Dana Mall и Galleria полноценно распахнут двери, то, по нашим оценкам, они смогут заполнить свои площади в течение первых шести месяцев работы.

Продолжат расширяться и крупные розничные сети, правда, более осторожно, чем прежде. Как показали последние события, далеко не все ретейлеры сумели выжить, а оставшиеся на рынке провели основательную ревизию объектов и сейчас более щепетильно относятся к аренде новых площадей, особенно в регионах. Крупные сети, скорее всего, продолжат ротацию, причем не только в рамках отдельных населенных пунктов, но и с переносом объектов в другие, более перспективные города.

Читать тут.