Перспективы развития рынка торговли мы обсудили с Сергеем Сенкевичем, старшим аналитиком Департамента консалтинга и аналитики Colliers International в Беларуси.


— Сергей, каким в целом был для торговых центров 2016 год?

— Наверное, для каждого отдельно взятого объекта он складывался по-разному. Но в целом для рынка, учитывая, насколько сложным был прошедший год для экономики страны, в общем-то и терпимым. Начнем с того, что именно в этом году открыли двери два крупнейших объекта, которых ждал рынок — Dana Mall и Galleria Minsk.

Что касается торговых центров старых форматов, то с января 2016 года по новым правилам стали работать индивидуальные предприниматели. Велись разговоры, да и реально был высокий риск того, что очень многие «ипэшники» оставят деятельность, а торговые центры останутся без арендаторов. Но ничего, все обошлось.

— Много ли открылось новых торговых центров. Может, есть те, которые закрылись?

— Таких центров, которые вообще прекратили бы свою работу, не было. Вот отдельные магазины – да, такие факты были. Иногда торговые центры в Минске видоизменялись, но не закрывались. Например, в мебельном центре «Мост» появился продовольственный якорь в лице малоформатной «Короны». В «Замке» на 4-м этаже  был реализован новый для этого ТРЦ проект «Замок HOME». В третьей очереди такого специфического объекта, как «Радиорынок» в Ждановичах, открылся гипермаркет формата DIY.

Из открытий крупных и относительно крупных торговых объектов мы можем отметить 7 объектов в Минске и еще 7 в других городах республики.

— Как   складывались   взаимоотношения   между   арендаторами   и   арендодателями.  Увеличилось  или,  наоборот, уменьшилось количество арендуемых площадей?

— Отношения складывались в традиционном русле: арендаторы пытались вести переговоры, чтобы, выражаясь сленгом, «отжать» ставки, а собственники пытались сохранить и без того просевшие с конца 2014 года уровни. Это нормальна практика. Уже открыто можно говорить о тенденции перехода на комбинированную схему расчета ставок аренды на основании процента от оборота арендатора.

Если говорить о площадях, то здесь также все зависело от объекта. В целом только единицы могут заявить о фактически нулевой вакантности. У большинства арендодателей можно найти незаполненные площади. В среднем по рынку мы оцениваем вакантность примерно на уровне 10%.

— Какие торговые центры — новые или старые — легче перенесли кризисный  2016  год?

— Не просто было всем. Но, наверное, торговым центрам старых форматов было несколько тяжелее переживать кризис. Во-первых, они уже «неформат» по вызову времени. Увы, теперь другие подходы, да и другой потребитель. Во-вторых, пусть их основной контингент арендаторов — индивидуальные предприниматели и не свернули свою деятельность, все же количество их сократилось. Те, кто остался, передислоцируются в объекты с большей проходимостью. В результате ряд староформатных объектов, таких, например, как ТЦ «Купаловский», ТЦ «Счастье», ТЦ «Восток», имеют очень высокую вакантность.

Но и новым объектам почивать на лаврах не приходится. Если вы обратили внимание, последние новые крупные открытия — Dana Mall и Galleria Minsk — встретили посетителей не со 100% заполненной галереей. Хотя, к слову, для таких крупных объектов это нормально — открываться поэтапно и выходить на нулевую вакантность в течение года после открытия.

Например, Galleria Minsk уже сейчас имеет заполняемость около 50%. В марте откроются брэнды группы компаний LPP (Reserved, House, Cropp) и другие. Ожидается, что к лету заполняемость ТРЦ составит около 75%.

Есть и новые объекты, например, ТЦ «Момо» и ТЦ «Тивали», имеющие больший опыт работы, которые по-прежнему сохраняют относительно высокую вакантность площадей.

— Уходили ли массово со старых ТЦ арендаторы и переезжали в новые?

— Факты ротации арендаторов, связанные со сменой арендных площадей, были. Точно так же, как и факты оптимизации числа торговых точек некоторыми сетями (отдельные магазины ликвидировались без альтернативного открытия в другом объекте). Но это еще не был массовый переход.

Два привлекательных крупнейших торговых объекта ввелись только в конце года. Ритейлеры присмотрятся, оценят потоки, сопоставят предлагаемые ставки… Вполне вероятно, что многие примут решение о передислокации в них своих магазинов в наступившем новом году.

— Насколько снизились арендные ставки?

— Если помните, с конца 2014 года и за весь 2015 год ставки аренды просто обваливались. Поэтому закономерно, что в 2016 году этот процесс приостановился: всему есть предел. Более уместно говорить о корректировке ставок. При этом в одних торговых центрах ставки подвинулись на 5-7% в сторону снижения, в других, наоборот, на те же 5-7% выросли.

— Сколько новых ТЦ планируется открыть в 2017 году?

— Пока, в самом начале года, мы можем говорить о заявленных и перешедших из прошлых периодов объектах. Но давать оценку слишком сложно, смогут они реально ввестись в календарном году или нет. В числе ожидаемых (заявленных) имеется 5 крупных проектов. В их числе PalaZZo Mall, DiaMond City, Green City.

— Каким в целом ожидается для арендаторов и арендодателей 2017 год?

— Год будет непростым. Пока нет положительных прогнозов на улучшение экономической ситуации в Беларуси в целом. Соответственно, не радужные перспективы и для потребительского рынка. Могу сказать даже больше. В 2016 году многие люди вскрыли свои валютные «заначки», сделанные в более сытые годы, и направили их на потребление, поддержав таким образом торговлю. А вот оценка возможностей «заначек» на 2017 год куда более скромная. Так что, вероятно, обороты торговли будут падать, что потребует и снижения ставок. У многих арендодателей резерв для снижения уже закончился. Ведь у многих из них тоже есть обязательства, например, перед теми же банками-кредиторами.

С другой стороны, мы ожидаем появления новых брэндов. Это в какой-то степени исполнит ожидания арендодателей и компенсирует возможные потери в случае расторжения отношений с действующими арендаторами.

— Как развивается региональный рынок, прирастает ли он площадями?

— Да, он развивается. Мы уже отмечали, что несколько относительно крупных объектов ввелось в регионах и в текущем году. Причем не только в областных центрах, но и в районных, таких, например, как Бобруйск, Слуцк. Буквально накануне Нового года в Полоцке была введена вторая очередь комплекса ТРЦ «Манеж».

Активизировались в регионах и сети, причем непродовольственные. Так, активно реализуют проекты в регионах игроки сегмента DIY – «ОМА», «Материк».

Если все планы сбудутся, то именно в Гродно появится крупнейший торгово-развлекательный объект Беларуси TRINITI. Его общая площадь составляет почти 85 тыс. кв.м, из которых более 64 тыс. кв.м — арендопригодная.

Например, в Витебске откроется ТЦ «ТриО», а в Бресте — обновленный «ЦУМ».


Комментарий в тему:

Андрей Алешкин, партнер, директор брокерского подразделения Colliers International в Беларуси:

— 2017 год станет знаменателен в первую очередь открытием брэндов группы LPP (Reserved, House, Cropp) в составе Galleria Minsk. Мы ожидаем, что в этом ТЦ появятся и другие брэнды. Но пока я хотел бы сохранить некую интригу.

На нашем рынке активизировались российские ритейлеры. Кто-то из них думает о расширении сети, кто-то — о приходе на рынок.

Если говорить о международных брэндах в целом, то можно отметить, что благодаря открывшимся крупным ТЦ Dana Mall и Galleria Minsk в нашу столицу уже пришли крупные международные операторы. Наконец, появилась возможность предложить им те локации и площади, которые ранее их не устраивали.

Ряд международных компаний активно также прорабатывают возможность прихода в нашу страну, в том числе благодаря планируемому открытию Green City. Так что в этом плане всех нас ждет очень интересный год. 

Читать тут.