Эти и другие вопросы обсудили эксперты в ходе дискуссии, которая прошла в рамках Белорусского форума «Расширяя горизонты: инвестиции, финансы, развитие».

Из всех схем привлечения инвестиций в коммерческую недвижимость пока в Беларуси так и не получила широкого распространения классическая схема — купля-продажа объектов.

— Современные крупные качественные здания у нас почти не покупаются и не продаются в готовом виде. Чистые сделки купли-продажи объектов единичные, — говорит Денис Четвериков, директор департамента исследований и консалтинга, партнер Colliers International, модератор дискуссии.


По словам эксперта, до 2011 года в Беларуси были только так называемые чисто спекулятивные инвесторы. Отдельные компании и большие фонды в основном покупали объекты с минимальным 3-летним сроком окупаемости и прибылью 35%. Здания приобретались не по цене квадратного метра, а по доходности, которая измеряется либо ставкой капитализации, либо сроком окупаемости.

После девальвации 2011 года инвесторы несколько умерили свои аппетиты и были готовы покупать объекты со сроком окупаемости 5 лет. Но сегодня реалии таковы, что собственники не готовы продавать объекты с таким 5-летним сроком окупаемости. В свою очередь инвесторы не соглашаются их покупать со сроком 6-7 лет.

— Сегодня к нам приходят инвесторы с деньгами из России, Арабских Эмиратов, Израиля. Они готовы покупать здания со сроком окупаемости 5 лет и ставкой капитализации 20%, но никак не 6-7 лет. Но наши продавцы не готовы продавать объекты со сроком 5 лет, — уточняет Денис Четвериков.


Эксперт говорит о том, что за всю 10-летнюю историю существования рынка коммерческой недвижимости в Беларуси состоялось лишь 6 крупных инвестиционных сделок с качественными объектами, не считая лизинговых, а также сделок с заводами и некачественными объектами, из них в Минске — 2 (ТЦ и БЦ), в Гомеле — 2 и Бресте — 2.

Например, в прошлом году таких сделок вообще не было. Хотя в Москве инвестиции в подобные сделки составили $2,2 млрд. В 2016 году от инвестиционной деятельности в крупные объекты в Беларуси удалось выручить $17 млн.


— Если отталкиваться от общего стока, то эта сумма очень и очень мала и говорит о том, что рынок коммерческой недвижимости в Беларуси не развит. Хотя есть много привлекательных современных зданий, они строятся и сегодня, но сделок все равно нет, — добавляет эксперт.

Денис Четвериков акцентирует внимание участников дискуссии на том, что существуют разные мнения, почему в Минске не продаются и не покупаются качественные объекты. По мнению одних, в белорусской столице нет достойных объектов. По мнению других, отечественные девелоперы продают их слишком дорого. Ну а по мнению третьих, к нам не приходят инвесторы с деньгами.

— Сегодня доходность объектов сильно упала. Если раньше офисные здания в среднем приносили доход 17-18% годовых, то сегодня — 12%. В предыдущие годы торговые центры имели доходность около 20%, в настоящее время — 14-15% годовых. Складская недвижимость сейчас приносит лишь 8-12% годовых, гостиницы — от 2% до 8% годовых. Это при том, что кредит в валюте под реализацию проекта можно получить под 11% годовых, — говорит Денис Четвериков.

По мнению экспертов Colliers International , сегодня в Беларуси с учетом ставки дисконтирования доходность объектов должна быть порядка 15-16%. «Приходя к нам, инвестор, по западным меркам, считает, что доходность объекта должна составлять 15%, а он получает всего 12%», — уточняет Денис Четвериков.

По словам эксперта, зарубежные аудиторы сходятся во мнении, что доходность в Беларуси сегодня должна составлять 15,5%. «Ниже никак не получается, потому что существуют высокие страновые риски. Например, Дамодаран говорит, что в Беларуси при расчете стоимости денег нужно закладывать страновой риск в размере 11,5%», — добавляет он.


Читать далее тут.