Торговая недвижимость

Наш разговор начался с торговых центров, которых в Минске стало появляться все больше и больше. Андрей сразу подчеркнул, что в этом сегменте нужно начинать работу с идеи, так как ТЦ может успешно работать в любом месте, если правильно сформировать идею и работать над ней постоянно.

— Безусловно, для торгового центра важна проходимость. Если объект расположен рядом с метро, то это уже априори гарантирует какое-то количество покупателей. Например, GreenCity находится рядом со станцией метро «Каменная Горка», где проходимость 60 тыс. человек в день. Это изначально говорит о большом трафике людей в ТЦ после его открытия.

Или еще один удачный пример: Galileo. Рядом с ним расположены железнодорожный вокзал, автовокзал, станция метро «Площадь Ленина», осуществляет остановку огромное количество наземного общественного транспорта. Это все говорит об очень большом трафике людей в этом торговом центре. Понятное дело, что приличный процент посетителей Galileo— это те люди, которые коротают время в ожидании поезда. Да, они не скупают все коллекции в один присест, но этот торговый центр как раз-таки и рассчитан на небольшой средний чек.

Один из самых ярких примеров успешного «вокзального» торгового центра — это «Европейский» в Москве, который расположен возле трех вокзалов. Здесь трафик просто зашкаливает, арендаторы «бьются» за возможность открыть здесь торговый объект. Кстати, если к этому торговому центру подойти щепетильно, концептуально он сделан неправильно, там много мертвых зон. Однако это не мешает ему быть очень популярным у покупателей.

В плане покупательского трафика, в Galileo примерно такая же ситуация, только масштабы меньше. Тем не менее, к ним также тяжело попасть арендатору. Мы совместно с девелопером участвовали в создании концепции этого торгового центра. Изначально план строительства объекта был совсем другим, но нам удалось всем вместе сделать объект иным. В этом ТЦ есть грамотно работающая управляющая компания, есть продуманная концепция и внутренняя инфраструктура. Словом, все то, что нужно для успешной работы современного торгового центра. 

— Сейчас ситуация на рынке крайне сложная. Упала покупательская способность населения, и при этом конкуренция выросла как в ритейле, так и на рынке торговой недвижимости. Сейчас ТЦ придумывают все новые и новые опции внутри объекта, чтобы привлечь покупателей. Кинотеатр, фудкорты, детские площадки, кафе, каток, паркинг — все это сегодня необходимо для комфорта покупателя. Эта тенденция развивается не первый год, и те торговые площадки, которые ограничены лишь нарезкой на боксы, проигрывают.

Но вернемся к теме, почему только хорошего места мало. Сравним Galileo и «Столицу». Оба объекта расположены в хорошем месте, в обоих большие площади, однако в Galileo развлечения есть, а в «Столице» нет. Куда пойдет покупатель? Вообще, ТЦ «Столица» специфичный объект. Он государственный, в нем нет общего управления, а это самое важное. Мало просто сдать объект.

Нужно все время совершенствовать торговую площадку, организовывать регулярную уборку, общаться с арендаторами, не допускать долгов — всем этим должна заниматься одна организация. Те ТЦ, у которых нет единого управления, сразу становятся менее конкурентоспособными. Плюс в государственных объектах коммунальные платежи привязаны к базовой величине, которая все время растет. В итоге в отдельные месяцы получается, что коммунальные платежи в сумме составляют столько же, как и сумма арендной платы за помещение.

Также в «Столице» всегда жарко из-за плохой работы приточно-вытяжной системы. Вкупе это приводит к тому, что предприниматели переезжают. И последняя причина того, что «Столица» сейчас переживает не лучшие времена — это то, что все магазины там «закрыты», то есть нет магазинов, в которые не нужно было бы открывать двери. Как показывает практика, люди не любят этого, вход должен быть без дверей или всегда открыт. 

— Это не торговые центры поняли, что кроме торговых точек нужно еще заботиться о внутренней инфраструктуре, это рынок их заставил это понять. И рекомендации профессиональных консультантов, к которым относимся в частности и мы. Первый ТЦ, который начал работать в этом направлении в Беларуси -  это «ЭкспоБел». Его собственники первые в Минске отвели место для кинотеатра еще на стадии проектирования. Правда, создать его так и не удалось. После они же первые создали у себя боулинг и подобие фудкорта.

Позже ввелся «Замок», в котором, кроме прочей развлекательной инфраструктуры, есть ледовый каток, что тоже дало свои плоды. Правда, этот торговый объект специфичен и уникален еще тем, что в нем представлены бренды, которых больше нет нигде в Беларуси. Целевая аудитория «Замка» — средний и средний плюс. Здесь нет большого наплыва покупателей, но он и не нужен. Они изначально позиционировали себя как торговую площадку не для массового потребителя. Там есть хорошая парковка для покупателей, но нет метро, и в принципе на общественном транспорте туда добираться неудобно. Это говорит о том, что покупатель «Замка» владеет автомобилем и т.д.

Что касается брендов, то в «Замке» представлен далеко не весь набор марок, которые бы хотел видеть покупатель, составляющий целевую аудиторию «Замка». Например, люксовые  бренды не видят смысла пока приходить в Беларусь. Они считают, что у нас слишком мало людей, который могут позволить себе их продукцию, а также нет достойной площадки, где их товары бы продавались. То есть они даже не рассматривают вариант располагаться в ТЦ, где по соседству с ними будет китайская одежда. Далее, для них принципиально важно находиться на первом этаже и по соседству с такими же брэндами как и они сами. И последнее: зачем идти в Беларусь, если можно быть в Москве, где богатых людей очень много? Кто захочет из Беларуси, приедет. 

Офисная недвижимость

— Теперь перейдем к теме бизнес-центров. Численно их в Минске очень много, но действительно хороших крайне мало. Административные государственные площадки сейчас страдают, потому что на рынке большой выбор приемлемых помещений за ту же цену в новых БЦ. Арендные ставки очень сильно упали, что привело к ужесточению конкуренции. Все происходит, как и на рынке торговых центров. Но это когда-нибудь закончится, ставки снова вырастут, и тут начнется самое интересное.

Специфика функционирования бизнес-центров отличается от торговых центров. Здесь важно удобство местоположения, но не трафик. Например, OmegaTower расположен возле станции метро «Михалово». Это не центр, однако техническое оснащение, удобные планировки, круглосуточный доступ сыграли свою роль. Здание полностью заполнено. Также важно, что изначально арендная ставка здесь была предложена рыночная. В то время все не соглашались снижать цены.

Для сравнения возьмем бизнес-центр «Рам-Глобал», который находится рядом со станцией метро «Фрунзенская». Там хорошие открытие планировки, но они изначально долго держали повышенные ставки хотя тенденции к их падению на рынке уже были очевидны. Это отпугнуло многих арендаторов. Плюс из-за строительства метро у них нет места для парковки, что является большой проблемой. По техническим характеристикам, планировкам и расположению этот БЦ хороший, но из-за нескольких нюансов не привлекает арендаторов. 

— Еще пример, когда выгодное место не избавляет от проблем: бизнес-центр RoyalPlaza— это очень плохой проект. Там нет единого управления, очень большое количество собственников, нет парковки и вряд ли появится. Арендаторам Royal Plaza можно и не надеяться на парковку в ТЦ GalleriaMinsk: там будут больше заботиться о комфорте своих покупатели и арендаторов, чем соседних офисов.

Если бы к RoyalPlaza добавить единого собственника и парковку — это без лишней скромности был бы лучший бизнес-центр в городе. Однако очень многие хотят в этот офис из-за шикарного вида из окна и развитой инфраструктуры в окружении. Как только мы ни отговариваем клиентов не идти туда, но из-за вида они готовы терпеть недостатки. Это говорит о том, что иногда расположение, высотность могут перекрыть все минусы.

Читать тут.