Качество хромает. Впрочем, несмотря на впечатляющие валовые показатели, по-настоящему качественной торговой недвижимости в Минске не так уж много. По нашим оценкам, из крупных функционирующих торгово-развлекательных центров (ТРЦ) современным стандартам соответствует только пять: «Экспобел», «Галилео», «Замок», «Скала», «Момо», из готовящихся к вводу — еще три: Galleria Minsk, Dana Mall и Green City.

Есть небольшие качественные объекты районного значения, например торговый центр «Магнит», однако они подходят далеко не каждому международному бренду. Удельный вес качественных крупноформатных торговых центров на рынке в целом составляет не более 13 %, а после ввода в эксплуатацию строящихся объектов достигнет 19%.

К плюсам следует отнести тот факт, что прошлый год был ознаменован появлением большого количества международных брендов фастфуда: Burger King, KFC, Papa John’s, Baskin Robbins, которые «обжили» торговые GLA. Даже «ветеран» белорусского рынка McDonald’s впервые за годы работы в нашей стране открыл свой ресторан в одном из торговых центров. Столичные ТЦ все больше перенимают западный стиль: появляются фудкорты, активно развивается развлекательно-¬досуговая составляющая.           

Чтобы завлечь посетителей и обеспечить наполняемость объектов арендаторами, девелоперы стараются привлечь новых торговых операторов для нашего рынка. Нередко им предлагают площади по бросовым ставкам, невзирая на перспективу недополучить выручку от аренды.

Пляшем от покупателя. Сегодня торговые площади разрастаются на фоне замедления роста розничного товарооборота. Упали реальные денежные доходы населения, особенно если пересчитать зарплаты и пенсии в доллары или евро. Можно сколько угодно говорить о том, что мы живем в Беларуси и должны оценивать все в национальной валюте, однако розничные компании, представляющие международные бренды, при всем уважении к рублю считают выручку в евро или долларах, а та начала падать из-за снижения платежеспособности населения. Как следствие, многие операторы оптимизировали количество торговых точек или прекратили расширяться.

По сравнению с пиковыми показателями 2013 года арендные ставки в еврономинале упали на 20—25 %, а в ряде случаев — на 30 % и более. При этом в недавно введенных в строй объектах ставки зачастую существенно ниже средних по рынку, так как девелоперы заключают краткосрочные договоры аренды, рассчитывая повысить ее стоимость в будущем.

В абсолютных величинах в еврономинале ставки на особо малые помещения снизились с 75—80 до 45 евро за квадратный метр, на среднеразмерные (наиболее характерные для современной сетевой торговли) — с 33—35 до 20—22 евро/кв. м. Даже на помещения под продовольственные «якоря» в виде гипер- и супермаркетов, которые во время кризисов 2008—2009 и 2011 годов держались в основном на уровне 17—19 евро/кв. м, ставки снизились до 12—14 евро за «квадрат».

С точки зрения ценообразования в 2015 — начале 2016 года на рынке аренды торговых помещений складывается ситуация, характерная для кризисных и переломных периодов. Наблюдается значительная разбежка ставок на сопоставимые помещения. За год в одних ТЦ аренда существенно подешевела, тогда как в других ставки практически не изменились. Это неудивительно, ведь ценообразование зависит от умения собственников помещений организовать покупательский поток, обеспечивающий выручку арендаторов.

Не все потеряно. Кризис покупательского спроса и перенасыщение рынка торговыми площадями вовсе не являются приговором, не оставляющим арендодателям шансов на получение стабильной выручки. Как и в случае с офисами, девелоперам следует четко представлять, для кого возводится объект.

Международные операторы очень чувствительны к параметрам торгового центра и его помещений: размеру торгового этажа, количеству этажей, шагу колонн, высоте потолков, средствам перехода между этажами, конфигурации торговой галереи и проч. С приходом на наш рынок иностранных брендов требования к планировке ТРЦ ужесточатся. Пока же такие операторы признают подходящим только небольшое количество объектов.

Также отметим, что ставки аренды все чаще привязываются к проценту от оборота торговой точки. В таких случаях обе стороны арендных отношений должны правильно оценить все за и против и спрогнозировать размер торговой выручки.

Усиливается конкуренция между ТЦ, что проявляется в желании привлечь не только уникальных операторов, но и предприятия общественного питания, а также субъектов хозяйствования, оказывающих развлекательно-досуговые услуги. Данное обстоятельство следует учитывать при разработке и корректировке концепций торговых центров.

Читать тут.