Офисная недвижимость

За прошлый год ставки аренды офисных помещений в Минске, по оценкам Colliers International, снизились в еврономинале на 33-35% на фоне кризиса в экономике, снижения деловой активности, ухудшения финансового положения арендаторов и прироста новых площадей почти на 13% при упавшем спросе. За январь-декабрь в эксплуатацию было введено почти 100 тыс. кв. метров офисных помещений, а общий объем рынка офисной недвижимости составил 856 тыс. кв. метров GLA.

На конец прошлого года аренда офисов класса "А" упала до EUR 19-27 за кв. метр (без НДС и эксплуатационных расходов), класса "В1" – до EUR 9-18 за кв. метр, класса "В2" – до EUR 5,6-10,5 за кв. метр. В результате некоторые инвестиционные проекты оказались ниже точки безубыточности.

"В сегодняшней ситуации развития рынка коммерческой недвижимости многим девелоперам очень сложно выйти в плюс", – констатирует Д.Четвериков.

В текущем году тенденция падения ставок продолжается, констатируют Colliers International. И если в нижнем ценовом диапазоне в рамках одного класса ставки фактически не меняются, то верхние границы диапазонов продолжают снижаться. В частности, если в офисах класса "B1" со второй половины февраля минимальный уровень ставок колеблется в пределах EUR 10-12 за кв. метр (без НДС), то средняя ставка аренды офисов класса "B1" упала за этот же период c EUR 17 до EUR 15. Офисов класса "B1" со стоимостью аренды EUR 18-20 за кв. метр (без НДС)  на рынке фактически нет, подчеркивают аналитики.

Дальнейший рост предложения в офисном сегменте при нестабильности в экономике лишь усилит давление на ставки аренды.

На текущий год к вводу в эксплуатацию заявлено более 275 тыс. кв. метров офисных площадей (GLA), включая объекты, находящиеся в высокой стадии строительной готовности. За I квартал в эксплуатацию было введено 5 бизнес-центров общей площадью более 33 тыс. кв. метров, что составило 12% от заявленного объема. С учетом объектов, ввод которых был перенесен с 2015 на 2016 год, общий прирост офисных площадей в текущем году может превысить 160 тыс. кв. метров GLA, а общий объем рынка может превысить 1 млн кв. метров.

Но объем поглощения новых офисных объектов вряд ли превысит даже 50%, учитывая финансовые проблемы бизнеса, оптимизацию компаниями арендуемых площадей и своих расходов.

Кроме того, одной из ключевых проблем для рынка офисов остается не только значительное отставание роста спроса на офисные объекты от роста предложения, но и отсутствие качественного предложения, подчеркивают аналитики.

По данным Colliers International, среди столиц стран-соседей у Минска самый низкий показатель обеспеченности качественными офисными площадями на одного работающего – 0,97 кв. метра. Для сравнения, в Москве данный показатель составляет 4,08, в Варшаве – 3,99, в Таллине – 2,43, в Риге – 1,67, в Вильнюсе – 1,54 в Киеве – 1,20.

Если в Минске доля офисных объектов самого высокого класса "А" составляет всего 2% от всего объема рынка, то, например, в Москве эта доля составляет 21%, в Киеве – 20%, в Риге – 17%, в Таллине – 11%, в Вильнюсе – 33%.

"По качественным параметрам офисов имеется серьезный дисбаланс. Офисные объекты класса "А" практически отсутствует. Кроме того представленные на рынке объекты не формируют целостный набор под заданную целевую аудиторию, что усугубляется отсутствием классификации бизнес-центров. В результате это, во-первых, вводит в заблуждение арендаторов, особенно зарубежных, во-вторых, сами девелоперы возводят несбалансированные по параметрам объекты (либо лишние качества и затраты, либо недостаток параметров для данной категории БЦ)", – отмечают в Colliers International.

С учетом всех факторов вакантность в бизнес-центрах в прошлом году заметно выросла. На конец прошлого года вакантность офисных помещений в классе "А" составляла 16,6%, в классе "В1" – 17,5%, в классе "В2" – 17,25%.

"В текущем году собственники объектов столкнутся с дальнейшим ростом вакантности. Функционирование отдельных бизнес-центров с 50% вакантностью не будет чем-то экстраординарным", – считают в Colliers International.

Чтобы повысить заполняемость объектов, многие собственники продолжат демпинговать на рынке или согласятся предоставлять больше услуг за те же деньги. Также продолжится проведение маркетинговых мероприятий: продление сроков арендных каникул, предоставление дешевых (или бесплатных) машиномест на платных паркингах, отмечают аналитики компании.

Торговая недвижимость

В сегменте торговой недвижимости в текущем году также усилится конкуренция за арендаторов на фоне ожидаемого рекордного ввода в эксплуатацию новых площадей, ожидают в Colliers International.

За прошлый год емкость рынка торговой недвижимости выросла на 15,1%, или почти на 140 тыс. валовой арендопригодной торговой площади. На начало 2016 год емкость рынка (в пересчете на GLA) составила более 1,0 млн кв. метров. В текущем году к вводу в эксплуатацию заявлена рекордная площадь объектов – 415 тыс. кв. метров.

По причине смещения сроков ввода в эксплуатацию некоторых крупных объектов с 2015 на 2016 год (Dana Mall, Green City, Galleria Minsk, Глобус Парк) в текущем году доля введенных в эксплуатацию торговых площадей может составить не стандартные 30-40% от заявленного объема, а 60-70%, не исключают аналитики. Однако девелоперы столкнутся с теми же проблемами, что и многие собственники бизнес-центров: падение ставок, рост вакантности и увеличение сроков окупаемости.

За прошлый год вакантность в торговых центрах Минска достигла рекордного максимума за последние 7 лет – более 10%, посчитали в Colliers International. Например, в торговом центре Столица за прошлый год образовалось более 5 тыс. кв. метров вакантных площадей, хотя еще на конец 2014 года вакантность фактически отсутствовала. В декабре прошлого года объект был вынужден применить понижающий коэффициент (0,8) к ставкам аренды. В отдельных торговых объектах уровень вакантности в прошлом году составлял 20-30%.

В текущем году в существующих торговых объектах рост вакантности площадей зафиксируется на уровне 10%, ожидают в Colliers International.

"Но в целом по рынку вакантность будут повышать новые объекты. Высока вероятность, что станет обычной ситуация ввода объекта в эксплуатацию с вакантностью на уровне 40-50% и увеличения срока экспозиции вакантных площадей на длительный период – до 1,2-1,5 лет", – прогнозируют аналитики компании.

Основные причины роста вакантности – превышение предложения над спросом, ожидаемое падение розничного товарооборота и ухудшение финансового положения арендаторов.

По прогнозам Colliers International, в текущем году заметно ухудшится положение торговых объектов, девелоперами которых выступали закредитованные ритейлеры. Причем такие розничные сети окажутся на грани выживания. Также произойдет замедление темпов развития продовольственных розничных сетей, которые до недавнего времени демонстрировали наибольше темпы численного и географического расширения.

А вот приход на рынок крупных международных брендов, которые могли бы частично закрыть проблему вакантности, в текущем году не ожидается. Столичные торговые центры не удовлетворяют зарубежных операторов по многим параметрам, в том числе по объему площадей, отмечают аналитики. В частности, международная корпорация Inditex из всех торговых центров, как существующих, так и строящихся выбрала всего два для изучения. Также отрицательно на планы международных брендов по выходу на белорусский рынок влияет экономическая ситуация на рынке торговой недвижимости и розницы.

В связи с нехваткой профильных международных торговых брендов, многие торговые объекты все чаще будут заполнять площади непрофильными операторами, например , развлекательно-досуговыми (детские центры, развлекательные центры и т.д.), отмечают в Colliers International.

Что касается ставок аренды, то они продолжат падать. За прошлый год ставки в сегменте торговой недвижимости упали на 20-25% в еврономинале, в ряде случаев – на 30%.

Читать тут.