С каждым годом в Минске появляется все больше и больше новых торговых центров. Но лишь единичные из них имеют достаточное количество таких площадей, которые могут заинтересовать крупные международные бренды.

Об этом говорили 9 апреля на конференции «Коммерческая недвижимость: откровенный диалог» международные консультанты в сфере недвижимости Colliers International в Беларуси. Мероприятие было организовано порталом «Про бизнес.» и собрало более 200 участников — девелоперов, застройщиков, арендаторов офисных помещений, ритейлеров, банкиров и инвесторов.

По данным Colliers International, в 2015 году столичный рынок торговой недвижимости пополнился 16 новыми объектами и вырос почти на 139 тыс. кв.м, или на 15,1% к стоку. Наиболее крупными из них были торговые центры «Момо», «Корона-АвтоВАЗ», «Тивали», «Магнит», «Караван», «ЛенiнГрад» и OUTLETO. 

Сроки ввода ряда девелоперских проектов, заявленных для сдачи в эксплуатацию в прошлом году — Galleria Minsk, Green City, Dana Mall, пригородного «Глобус Парка» — перенесены на 2016 год.

Кроме того, в текущем году запланировано ввести в эксплуатацию такие крупные объекты, как ТРЦ в рамках МФК «Магнит», ТЦ «Галерея “Сеница”», ТРЦ Gulliver, ТРЦ Diamond. Если не произойдет смещения сроков ввода этих и других объектов, то 2016 год может стать рекордным по строительству новых торговых и торгово-развлекательных центров (415 тыс. кв.м).

— Если говорить о количестве торговых площадей в целом, то в Минске их очень много. Но по европейской классификации, основанной на общей площади объектов, подавляющее большинство торговых центров в белорусской столице небольшие и насчитывают от 5 тыс. кв.м. Это значит, что к нам не придут известные международные бренды, — сказал Денис Четвериков, директор департамента исследований и консалтинга Colliers International в Беларуси.При этом специалист добавил, что по результатам исследований компании Colliers International в Минске есть только 5 крупных и относительно качественных торговых центров. Однако только в 2 из них могут размещаться бренды мирового уровня. 

— Да, это больная тема. Нам постоянно задают вопрос, когда же в Беларусь, наконец, придет Inditex (испанская сеть магазинов одежды— прим. ред.)? В этом зале находятся девелоперы этих 2 торговых центров, которые выбраны международной корпорацией. Но появится ли на самом деле компания Inditex в этих центрах? Или снова нам скажут, что им невыгодно приходить на белорусский рынок? Точных ответов на эти вопросы пока нет, — сказал Андрей Алешкин, директор брокерского отделения и партнер Colliers International в Беларуси.

Принимая решение о вхождении в страну, международный ритейлер выдвигает к торговому объекту ряд требований. Основные из них: арендуемая площадь — не менее 35 тыс. кв.м, удобная планировка, более 150 магазинов, соседство с другими международными брендами и якорными арендаторами.

— Ни в одном из наших торговых центров выполнить все эти условия невозможно, — уточнил Андрей Алешкин. — При проектировании объектов в Минске девелоперы не учитывали размер площадей, которые могут занимать международные ритейлеры. Например, за последние годы значительно расширили свое присутствие на рынках каждый из брендов, входящих в группу компаний Inditex:  Zara — c 1200 кв.м до 3500 кв.м, Pull and Bear — с 400 кв.м до 800-900 кв.м, Bershka — с 350-400 кв.м до 1200 кв.м. 

Кроме Inditex в Минск приезжали и изучали рынок представители других крупных международных брендов. По словам Андрея Алешкина, возможно, они также договорились о своем присутствии в нашей стране. 

— Вчера я целый день сопровождал международных ритейлеров по минским торговым центрам. Надо отдать должное девелоперам, которые возвели многие из них. Действительно, есть очень большой шаг вперед. Отрадно отметить, что на рынке появился такой объект, как «Момо», а в ближайшее время планируются к открытию ТРК Dana Mall, Galleria Minsk и др. Им реально уже есть что показать международным ритейлерам, — сказал специалист. — Надеюсь, что в текущем году мы увидим в них международные бренды.

Вакантность площадей

В годовом отчете за 2015 год международные консультанты Colliers International отмечают, что на протяжении года росла вакантность площадей в торговых центрах старых форматов с мелкой нарезкой на павильоны. Весной, когда стало понятно, что предприниматели смогут вести торговую деятельность на прежних условиях до января 2016 года, этот процесс немного замедлился. Тем не менее, к концу прошлого года средний уровень вакантности как в старых, так и новых торговых центрах составил в среднем 10%.

В то же время есть объекты, где уровень свободных площадей составляет 20-30% и более от GLA. Многие торговые центры имеют проблемы с заполняемостью на стадии ввода в эксплуатацию. По причине негибкой арендной политики стали терять арендаторов и некогда популярные объекты, которые имели «листы ожидания».

На рынке есть ряд объектов, где помещения не находят арендаторов по 6 месяцев и более. При этом количество свободных площадей в них растет. Специалисты Colliers International считают, что одной из причин низкой заполняемости торговых центров является перенос сроков их ввода в эксплуатацию, а также задержка ввода очередей строительства.

Ставки аренды

В прошлом году произошла большая разбежка ставок арендной платы на сопоставимые объекты. Так, например, в зависимости от площади арендные ставки на помещения варьировались:

  • до 30 кв.м — от €30/кв.м до €140/кв.м;
  • 30-50 кв.м — от €20/кв.м до €50/кв.м;
  • 50-100 кв.м — от €15/кв.м до €38/кв.м;
  • 100-500 кв.м — от €10/кв.м до €30/кв.м;
  • от 500 кв.м — от €7/кв.м до €18/кв.м.

В целом уровень ставок по сравнению с докризисным периодом стал ниже примерно на 20-25%, а по ряду объектов — на 30%.

В 2015 году расширилась практика оплаты арендной платы в зависимости от процента от оборота. Если в начале года это были единичные договоры, то к началу IV квартала нововведение стало практически обычной практикой, понятной обеим сторонам.

Регионы стремятся обогнать столицу

В настоящее время в Гродно реализуется проект по строительству крупнейшего в Беларуси многофункционального торгово-развлекательного комплекса TRINITI. Объект возводится с привлечением польского капитала. Это только одна из многочисленных особенностей торгового-развлекательного центра, о которых рассказал на конференции Роман Морозов, директор по развитию группы компаний «Конте». 

— Проект достаточно уникален с точки зрения финансирования. Мы напрямую привлекаем кредитные ресурсы польского банка, причем на достаточно большую сумму, по хорошим процентным ставкам и сроком возврата до 10 лет после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Для получения всех решений в разных инстанциях нам понадобился целый год. Но на сегодняшний день все они получены.

Сейчас мы находимся на этапе оформления документов. К данной работе мы привлекли компанию Colliers International Belarus и, собственно, благодаря ей получили все необходимые решения. Кроме того, специалисты компании консультируют нас, помогают прорабатывать концепцию проекта и т.д., — сказал Роман Морозов. — Я убежден, что к реализации таких крупных проектов, как TRINITI, обязательно необходимо привлекать международных консультантов.

Надо сказать, что в зале нашлись и скептики, которые неоднозначно отнеслись к проекту. Например, один из участников конференции высказал мнение, что строить такие крупные центры в регионах нецелесообразно. Есть большие сомнения, что из-за большой площади объекта и невысокой покупательской способности он когда-нибудь окупится.

В свою очередь Сергей Мисяченко, генеральный директор компании «ТПГ Вест Ост Юнион», проводил опрос среди гродненцев и выяснил, что они предпочитают ездить за покупками в Auchan. Поэтому специалист высказал точку зрения, что ТРК TRINITI будет очень сложно конкурировать с ним по ценам.

Читать тут.