Большинство бизнес-центров Минска не соответствует требованиям международных операторов, касающимся расположения, обеспеченности парковкой, среднего времени ожидания лифтов, размера лобби-зоны, фальшполов и др.

Когда речь заходит об офисах А-класса, брокеры Colliers International часто затрудняются сформировать предложение для клиента. Как правило, мы говорим, что таких в Минске нет вовсе. Только одно здание условно отнесено к классу А, хотя и оно не является таковым согласно современным европейским или российским нормам.

Приходится констатировать, что строить офисную недвижимость высокого класса в Минске пока не получается. Тому есть несколько причин. Себестоимость строительства сопоставимых объектов в белорусской столице в среднем на 20—30 % выше, чем, например, в Москве и даже в странах Западной Европы. Сказываются дорогие заемные средства, а также то, что, как правило, их берут в иностранной валюте. Это делает проекты уязвимыми перед девальвационными процессами в экономике.

Отдельно можно выделить такую проблему, как несоответствие офисной недвижимости запросам рынка. Нередко застройщик не задумывается, кто будет арендатором (оператором) объекта, а следовательно, не закладывает в здание определенные потребительские свойства.

В Беларуси отсутствует единая классификация бизнес-центров: кому какой класс нравится, тот такой и присваивает. С одной стороны, подобные действия вводят в заблуждение потребителя. Например, иностранцам непонятно, как может здание в спальном районе Минска с плохо оштукатуренным фасадом и без намека на правильное зонирование площадей относиться к А-классу. С другой — не имеющий четкого представления о целевой аудитории и ее потребностях девелопер зачастую вкладывает избыточные средства, сооружая системы, которых не должно быть в зданиях заявленного типа. Есть и противоположные примеры: объекты не добирают по качественным показателям, которые необходимы для недвижимости заявленного класса.

Бизнес-центрам стало тесно. Если бы девелоперы придерживались принятой в мире классификации, а также усовершенствовали маркетинг и эксплуатацию зданий, это помогло бы снизить риски на явно перегретом столичном рынке офисной недвижимости. На начало года общий сток спекулятивных арендопригодных площадей (GLA) в современных бизнес-центрах Минска достиг более чем 858 тыс. кв. м, притом что с 1 января 126,6 тыс. кв. м GLA исключено из стока, поскольку в ряде зданий постройки до 2009 года не проводились реконструкция и модернизация. Потеря площадей была с лихвой компенсирована вводом 217 тыс. кв. м в 2014 году и 97,5 тыс. кв. м в 2015-м. К слову, выведенные из стока здания на рынке остались и заняли собственную нишу.

На фоне разразившегося кризиса взрывной прирост предложения закономерно привел к стремительному удешевлению аренды. В 2015 году ставки в еврономинале претерпели несколько нисходящих волн и упали в среднем на 33—35 %, а по отдельным объектам — на 40—50 %. В результате некоторые инвестиционные проекты оказались ниже точки безубыточности.

Значительно ухудшился и такой показатель, как вакантность. Если в 2007—2013 годах она находилась в пределах 5—7 % от стока, то в 2015-м превысила 15 %. По многим объектам-новостройкам вакантными остаются более половины офисных площадей. Труднее всего приходится собственникам недавно введенных в строй зданий, особенно если они располагаются не в самых удачных местах либо имеют очевидные недостатки вроде отсутствия парковки, неудовлетворительной отделки, нарезки помещений на мелкие кабинеты и т. п.

Прогнозы и советы. Обозримое будущее (2016 — начало 2017 года) не сулит надежд девелоперам. На пороге ввод еще примерно 280 тыс. кв. м GLA. Если раньше, проанализировав показатель «заявлено к вводу», можно было несколько расслабиться (как правило, на рынок поступало не более 30—40 % от заявленных объектов), то сейчас в планах большое количество проектов с уже смещенными сроками сдачи в эксплуатацию, откладывать ввод которых уже просто нельзя.Достаточно отметить, что только в I квартале нынешнего года открылись пять бизнес-центров с 33 тыс. кв. м GLA. Даже согласно умеренно пессимистичному прогнозу аналитиков Colliers International, до конца года рынок коммерческой недвижимости пополнят 165—180 тыс. кв. м GLA. Значительного улучшения в экономике не прогнозируется, а значит, заполнить данные площади будет трудно.

В таких условиях мы настоятельно рекомендуем девелоперам придерживаться определенной стратегии при сдаче помещений в аренду. Демпинговать в ставках — крайняя мера, лучше сосредоточиться на привлечении в центры якорных арендаторов, позиционировании и маркетинге с обозначением конкурентных преимуществ. Не лишними будут бонусы вроде отделки офисов, бесплатных машино-мест и т. п.

Читать тут.