По оценкам ОДО «Высокий замок», во втором полугодии 2015 года в Беларуси количество новых площадок, на которых началось строительство, уменьшилось примерно на 80 %, сообщил «БР» заместитель директора по развитию компании Олег Простолупов.

Многих инвесторов испугали затяжной спад спроса и низкие ставки аренды. Другие заняли выжидательную позицию и рассуждают примерно так: «Если бы я строился в 2015 году, «квадрат» обошелся бы в 900 долларов. В 2016-м он будет стоить максимум 700. Возможно, стоит подождать еще год?».

Для таких рассуждений есть все основания. В прошлом году при сокращении на 46 % введенных в эксплуатацию площадей коммерческой недвижимости рынок подрядных работ в этом сегменте просел примерно на 66,4 % в долларовом эквиваленте. Подобная опережающая динамика свидетельствует о снижении стоимости строительства объектов примерно на 30 %. В основном это произошло из-за неизменившейся цены материалов отечественного производства, падения на 20—25 % рублевых зарплат строителей (доля зарплат вкупе с налогами формирует в себестоимости строительства порядка 25—30 %).

Кроме того, застройщики стараются снижать себестоимость квадрата за счет использования недорогих материалов. «Сегодня можно говорить об увеличении доли на внутреннем рынке как белорусских, так и российских стройматериалов. Причем зачастую продукция из РФ обходится застройщикам дешевле отечественной», — заметил Олег Простолупов. Не секрет, что у россиян цемент, арматуру, стекло, керамику, сэндвич-панели, кровельные материалы, утеплители и проч. можно приобрести по более привлекательным ценам.

Не добавляет оптимизма и волна неплатежей на строительном рынке. «Теперь компании спрашивают друг у друга: «Кто вам должен?» — и по ответам оценивают степень платежеспособности», — рассказал собеседник и обратил внимание на многочисленные срывы сроков строительства объектов: — Половину из того, что планировали сдать в 2015 — начале 2016 года, так и не достроили. В частности, не введен в эксплуатацию экс-«Кемпинский», не может запуститься Green City, задерживается «Галерея».

Одна из основных причин — дефицит финансирования. По оценке эксперта, в 2015 году белорусские банки на 20—30 % «ужали» кредитные портфели для коммерческой недвижимости. Не радует заемщиков и стоимость банковского финансирования: валютные кредиты под 9—12 % годовых с возвратом в течение трех—пяти лет многие считают неподъемными.

«Отечественные банки понимают нынешнюю непростую ситуацию в сегменте коммерческой недвижимости и потому перестраховываются, — считает Олег Простолупов. — Они, как гаранты европейских банков, не уверены, что девелопер вернет освоенные деньги».

Риск действительно есть: сегодня торговые центры не заполнены и на 30%.

Собеседник не видит возможностей для насыщения ныне вакантных торговых площадей, за исключением привлечения в страну европейских брендов. Решение проблемы с заполнением отелей видится в их частичном переводе в разряд хостелов, а в отношении производственных помещений, по мнению собеседника, стоит применить технологию американского лофта, когда часть площадей переоборудуется под жилье или офисы.

Игра вслепую. Падение инвестиционной активности затрудняет прогнозирование рынка, ведь даже в так называемых бумажных проектах на 2019—2021 годы наметился спад, который можно образно назвать ямой. Невозможно со стопроцентной уверенностью сказать, что в этот период возведут тот или иной объект, введут в строй определенные коммерческие площади. Столь туманными среднесрочные перспективы не были, наверное, даже в кризисном 2009 году, отметил старший аналитик Colliers International Сергей Сенкевич.

Благодаря завершению проектов, стартовавших в прежние годы, ожидается некоторая активность в краткосрочном периоде. Так, по данным агентства, на ближайшее время заявлен ввод в эксплуатацию 277 тыс. кв. м офисных площадей, 415 тыс. кв. м торгово-развлекательной недвижимости и 275 тыс. кв. м складов. «По крайней мере, нынешний год будет плодотворным», — полагает эксперт.В 2016 году открылись три новых объекта в офисном сегменте. В апреле начнет частично функционировать торговый центр в составе ТЛЦ «Глобус Парк» в Щомыслице (Минский район). До конца года первые складские корпуса и торгово-выставочный центр с офисным зданием обещают открыть в индустриальном парке «Великий камень». Несколько новых корпусов сдадут в эксплуатацию и в крупном логистическом центре «Прилесье».

Живее всех живых. Впрочем, в среднесрочной перспективе в некоторых узких сегментах коммерческой недвижимости все еще просматривается устойчивый спрос, что должно ободрить инвесторов, полагает Олег Простолупов. Во-первых, расширяют производственные площади отечественные компании, которые заблаговременно переориентировались на экспорт. Во-вторых, в ретейле развивается сегмент DIY (строительные супермаркеты), ожидается даже приход новых игроков. Обычно они не так активны, как в продовольственном ретейле, но сейчас, когда все остальные сегменты замерли, продолжают строительство точек DIY.

Чувствуется интерес инвесторов к медицинскому туризму. Кое-где гостиницы попытаются совместить с медцентрами. Впрочем, пока непонятно, удастся ли укомплектовать их медперсоналом, особенно в свете изменения условий лицензирования медицинской деятельности.

«Сейчас имеет смысл глубже вникать в бизнес-планы заказчика. Если в них на перспективу заложена арендная ставка в 25 евро за «квадрат» в офисном здании, то следует задуматься: а браться ли за проект? Для объектов, планируемых к сдаче в 2017 году, адекватной считается ставка не более 10 евро/кв. м», — уточнил эксперт.

По мнению Олега Простолупова, девелоперам пора избавиться от гигантомании и обратить внимание на объекты небольших форматов, присмотреться к реконструкции и капитальному ремонту. 

«Пора сосредоточиться и на качестве. Страна, особенно столичный регион, уже пережила то время, когда элементарно не хватало метража. Теперь в любом сегменте коммерческой недвижимости высок уровень обеспеченности квадратными метрами, а вот качественных объектов по-прежнему единицы», — подытожил аналитик Colliers International Сергей Сенкевич.

Читать тут.