Старт высотного строительства в Беларуси оказался весьма проблемным.

«Во всем мире высотки — это преимущественно политическое, а не экономическое решение. Страна, построившая небоскреб, говорит миру, что она обладает современными технологиями, финансовым могуществом», — заявил «БР» директор департамента консалтинга и исследований Colliers International Денис Четвериков.

По мнению собеседника, такие сооружения зачастую невыгодны инвесторам и являются скорее «элементом престижа». Согласно исследованиям лондонских специалистов, себестоимость квадратного метра высотных зданий примерно на 40 % выше, чем среднеэтажных. При этом офисные высотки обходятся дороже жилых.

На зарубежных сайтах можно ознакомиться с графиками, которые наглядно показывают, как с увеличением этажности растет стоимость объекта. Например, один «квадрат» в 10—20-этажных офисных зданиях в Вашингтоне оценивается в 3 тыс. долларов, а в 20—30-этажных — уже в 3600—3700 долларов.

Сложно и дорого. То, что в Минске нет заметных высоток, объясняется, в том числе, отсутствием соответствующих технологий, считает эксперт. «При строительстве приходится решать множество инженерных задач, связанных с усилением фундамента, несущих конструкций, монтажом перекрытий, колонн и др.», — пояснил Денис Четвериков.

Сложная у таких объектов и экономика. Одна из ключевых проблем — высокая себестоимость, которая при сопоставимой этажности в Беларуси выше, чем в других европейских странах. Причины — жесткое нормативное регулирование, устаревшая методология сметных расчетов и несовершенство бизнес-процессов.

Львиную долю дополнительных расходов формируют инженерные конструкции, рассчитанные специально для высотных зданий и закупаемые преимущественно за рубежом. Речь идет о системах вертикальной коммуникации водоснабжения, канализации и др. Расходы сопряжены и с обустройством необходимого для таких зданий технического этажа, а также с возведением пожарной части.

«Согласно нашему ТКП, в 1 км от объекта высотой более 100 м должна находиться пожарная часть, — продолжает Денис Четвериков. — Как правило, ее предлагают построить в нагрузку к основному объекту. Произведем несложный расчет. Тридцати­этажное здание общей площадью 45 тыс. кв. м (при цене одного «квадрата» в 2500 долларов) обойдется застройщику в 112 млн долларов. За стандартную пожарную часть он заплатит еще примерно 15 млн долларов, а это 13 % от общей стоимости строительства. Если суммировать все затраты, то возведение высотного здания в нашей стране обойдется застройщику на 75 % дороже обычного».

Как показывают расчеты, в Беларуси рентабельно строительство зданий до 16 этажей. Хотя и они не гарантируют прибыли инвестору. «Сегодня в принципе трудно что-либо построить и получить выгоду. Ситуация на рынке такова, что окупаются только высокоэффективные проекты, размещенные в правильном месте. Малейшее колебание ставок, неэффективность каких-либо процессов — и застройщик может выйти в минус», — считает эксперт.

Для таких городов, как Вашингтон и Токио, где свои офисы стремятся открыть дельцы всего мира и где земельные участки оцениваются в миллионы долларов, инвестиции в высотки действительно имеют смысл. В Минске, а тем более в других городах Беларуси аренда земли относительно недорогая, что также не стимулирует строить ввысь.

Для окупаемости офисных зданий важен такой параметр, как коэффициент эффективности этажа. Чем выше небоскреб, тем меньше в нем полезной площади. Из-за увеличения количества лифтов и других систем жизнеобеспечения ядро высотного здания расширяется. Например, в 35-этажном здании остается, как правило, не более 70 % полезной площади. По совокупности факторов выходит, что себестоимость офисов класса А в Минске оценивается в 1500—1800 долларов/кв. м, а в небоскребе — от 3 тыс.

Ветер гуляет по этажам. Интерес к высотным проектам подрывает просевший спрос на офисные помещения. Допустим, мы построим в Минске 100-этажное здание, а это примерно 100 тыс. кв. м. Скорее всего, оно будет пустовать, поскольку на такие площади просто не найти арендаторов, полагает Денис Четвериков.

О проблемах свидетельствует опыт столичных высоток «Парус» и Royal Plaza. По мнению собеседника, «Парус» нельзя назвать удачным проектом, особенно если учесть его высокую себестоимость. В первый год было продано только восемь квартир. В итоге застройщик несет убытки и до сих пор не может рассчитаться со многими подрядными организациями.

Royal Plaza тоже не вполне удачный проект, полагает представитель Colliers International. Бизнес-центр распродан на доли, то есть у него нет единого управляющего, не построена запроектированная парковка.

Мы должны научиться возводить обычные здания, на высотные нам пока нацеливаться рано, подытожил эксперт.

Читать тут.