Рынок коммерческой недвижимости в 2015 году

 

Резкое ослабление белорусского рубля и экономический кризис оказались очень чувствительными для рынка коммерческой недвижимости и девелоперов в 2015 году.

 

Субъекты хозяйствования – арендаторы офисов из-за ухудшения финансового положения оптимизировали свои затраты, в том числе на аренду офисных площадей и скорректировали инвестиционные планы по расширению бизнеса. Торговые операторы в кризис столкнулись с падением выручки и снижением ее темпов роста из-за падения реальных доходов населения и платежеспособного спроса. По данным официальной статистики, розничный товарооборот по итогам прошлого года вырос всего на 0,2% до BYR 347,3 трлн. Как итог, спрос на торговые и офисные помещения в 2015 году заметно упал при одновременном росте предложения.

 

По оценкам Colliers International, в офисном сегменте по итогам 2015 года прирост валовой арендопригодной площади составил 12,8%.

 

"Это скромнее, чем в прошлом году, когда прирост составил свыше 38% от стока, но все равно высокий показатель", – констатирует директор департамента консалтинга и оценки Colliers International Денис Четвериков.

 

Из заявленных к вводу в эксплуатацию более 250 тыс. кв. метров офисных площадей (в пересчете на GLA) реально за январь-декабрь было введено чуть больше 100 тыс. кв. метров (более 210 тыс. кв. метров – в 2014 году). Емкость рынка (в пересчете на GLA) на начало 2016 года составила около 900 тыс. кв. метров.

 

В сегменте торговой недвижимости прирост валовой арендопригодной площади составил 15,2%, что сопоставимо с темпом прироста в 2014 году (16,7%). Емкость рынка (в пересчете на GLA) на начало 2016 года составила более 1,0 млн кв. метров, увеличившись за 2015 год примерно на 140 тыс. кв. метров.

 

Рост количества офисных и торговых площадей на фоне сокращающегося спроса увеличил в прошлом году конкуренцию на рынке, а девальвация рубля только ухудшила ситуацию, отмечают игроки. Арендаторы оказались не в состоянии платить прежнюю цену за аренду.

 

Чтобы обеспечить приток новых клиентов и не допустить массового оттока действующих арендаторов, девелоперы были вынуждены пересмотреть свою ценовую политику и снизить ставки. Причем, в отдельных случаях из-за панических настроений арендодатели умышленно демпинговали. В некоторых бизнес-центрах ставки аренды офисных помещений оказывались на 30-50% ниже рыночных.

 

В целом стоимость аренды офисных помещений в прошлом году упала на 25-30% в еврономинале, констатируют в Colliers International. На конец прошлого года аренда офисов класса "А" составляла EUR 19-27 за кв. метр (без НДС и эксплуатационных расходов), класса "В1" – EUR 9-18 за кв. метр, класса "В2" – EUR 5,6-10,5 за кв. метр.

 

Ставки на торговые помещения за прошлый год упали в евро на 20-30%. Например, на наиболее популярные среди значительного числа арендаторов торговые площади в 50-100 кв. метров стоимость аренды на конец прошлого года колебалась в пределах EUR 15-37 за кв. метр.

 

Перспективы рынка коммерческой недвижимости в 2016 году

 

Прогноз по изменению стоимости аренды в текущем году для девелоперов неутешительный. Ставки в еврономинале по-прежнему будут снижаться, ожидают в Colliers International.

 

"Уже в течение января 2016 года мы видели ряд дешевых предложений по аренде, которые сложно было представить, например, в ноябре 2015 года, который был сложным периодом для арендодателей в части изменения ставок", – отмечает Д.Четвериков.

 

По его словам, факторов, которые будут формировать рынок аренды в текущем году много, но основные – это рост предложения и падение спроса, в первую очередь, платежеспособного спроса.

 

В 2016 году продолжится процесс ликвидации субъектов хозяйствования, процесс сокращения штатов, переезд на офисы меньшей площади, заявляют аналитики. Это негативно скажется на спросе, и, соответственно, на уровне вакантности.

 

Схожие процессы будут наблюдаться и в сегменте торговой недвижимости. Среди действующих операторов уже есть случаи ликвидации, оптимизации числа торговых точек, оптимизации арендуемых площадей. И эта тенденция продолжится. Ожидаемое дальнейшее падение реальных денежных доходов населения приведет к снижению потребительских расходов и сокращению выручки с 1 кв. метра площади. Это заставит торговых операторов и дальше оптимизировать занимаемые площади, чтобы привести объемы выручки с метра к оптимальным показателям.

 

В складывающихся экономических условиях оптимальным выходом для арендаторов и арендодателей в текущем году может стать расширение практики, начавшейся в 2015 году в ритейле: привязка аренды к проценту от оборота. Кроме того, по прогнозам Colliers International, в нынешнем году стоит ожидать роста числа фактов привязки аренды к белорусскому рублю, но не под административным нажимом, а исходя из рыночной необходимости.

 

Правда, если для арендаторов в текущей ситуации это фактически идеальный вариант расчета за аренду, то для девелоперов переход на расчеты в рублях – это рост инвестиционных рисков. При сохранении текущей волатильности курса инвесторы не смогут адекватно оценить свои риски, доходность и сроки окупаемости проектов.

 

Хотя и прогнозируемое дальнейшее падение ставок аренды в евро в текущем году также увеличит инвестиционные риски. Снизив стоимость аренды, девелоперы окажутся в ситуации дальнейшего падения доходности и ухудшения финансовых возможностей для выполнения своих обязательств по кредитам, взятым на реализацию проектов. Как следствие, сроки реализации уже начатых проектов сместятся на несколько месяцев, как это происходило в прошлом году, и будут отложены сроки реализации новых проектов. Инвесторам будет не выгодно вкладывать ресурсы в такие проекты при возросших инвестиционных рисках.

 

Но еще более негативные, чем падение ставок аренды, последствия для девелоперов может иметь падение евро к доллару.

 

Аналитики Colliers International еще в прошлом году проанализировали влияние валютных рисков, в частности, изменение кросс-курса пары EUR/USD, на доходность некоторых действующих проектов. По оценкам экспертов, при снижении кросс-курса на 7-8% текущая доходность инвестиций снижается на 1% годовых в офисном и складском сегментах и на 2,5% – в сегменте торговли.

 

По данным Нацбанка, по итогам прошлого года кросс-курса пары EUR/USD снизился на 9,9%  – с 1,21 (на 1 января 2015 года) до 1,09 (на 1 января 2016 года). С учетом падения ставок текущая доходность инвестиций в действующие проекты в коммерческой недвижимости снизилась, и эта тенденция  может продолжиться в текущем году.

 

Впрочем, для рынка коммерческой недвижимости в этом есть и позитивный момент. Темп роста нового предложения офисных и торговых объектов еще больше замедлиться, тем самым может снизиться дисбаланс между предложением и спросом. Пока, учитывая количество реализуемых проектов, для этого нет предпосылок.

 

По оценкам Colliers International, в текущем году к вводу в эксплуатацию заявлено более 275 тыс. кв. метров офисных площадей (GLA), включая объекты, находящиеся в высокой стадии строительной готовности. Даже в стабильной ситуации такие объемы было бы сложно поглотить за счет потенциальных арендаторов. В условиях рецессии в экономике заполнить новые площади еще сложнее.

 

В сегменте торговой недвижимости в текущем году к вводу в эксплуатацию заявлена рекордная площадь объектов – 415 тыс. кв. метров. Все ожидаемые еще в 2015 году крупные торговые центры (Dana Mall, GreenCity, Galleria Minsk, Глобус Парк) будут введены в эксплуатацию в текущем году. Учитывая текущие тенденции в ритейле, у новых торговых центров могут возникнуть проблемы с заполняемостью площадей.

 

В этой связи смещение по экономическим причинам сроков реализации ряда проектов в сфере коммерческой недвижимости – это, скорее, плюс для рынка, нежели минус, учитывая негативное влияние на рынок фактора превышения предложения над спросом.

Читать тут.