Слабые проекты так или иначе столкнулись бы со сложностями, поскольку значительно увеличилось предложение площадей, что обострило конкуренцию за арендатора. В 2013 году рынок торговой недвижимости Минска продемонстрировал рост на 32 %, в 2014-м — еще на 17 %. И это на фоне того, что некоторые потенциальные арендаторы не пришли в белорусскую столицу, а уже присутствующие заявили о временной приостановке развития.

С увеличением вакантности и участившейся ротацией столк­нулись практически все торговые объекты. В среднем по рынку уровень вакантности находится в пределах 9,1—9,3 % от GLA (арендопригодной площади). Это выше, чем в кризисные 2009 и 2011 годы, но на фоне роста предложения и конкуренции, на наш взгляд, вовсе не критично.

Пока в Минске мы можем назвать только два известных торговых объекта, которые имеют критический по сравнению с общим фоном уровень заполнения галерей. Показатель зависит от многих факторов: местоположения, концепции и формата торгового центра, планировочных решений, маркетинга, работы по сдаче помещений в аренду. В упомянутых объектах команда сработала, на наш взгляд, не очень эффективно, так что вопросы, скорее, не к рынку, а к менеджменту.

Некоторым, напротив, ротация пошла на пользу. Например, в ТРЦ «Галилео» она сопровождалась приходом новых торговых операторов, которые достаточно громко заявили о себе.

Кто-то теряет, кто-то находит. Теперь ситуация складывается в пользу арендатора. Существенно расширились возможности выбора как торговых объектов, так и вариантов размещения в пределах определенного центра. Пару лет назад было трудно даже представить, что, например, в ТРЦ «Столица» почти 2 тыс. кв. м торговых площадей окажутся вакантными. Сейчас это реальность, а часть площадей выставлена на открытый рынок даже без проведения аукционов.

По большинству объектов арендные ставки в еврономинале упали на 20—25 %, в отдельных случаях — еще значительнее. К тому же собственники стали более уступчивыми, что позволяет арендаторам рассчитывать на определенные бонусы.

Кризисное потребление, при котором увеличивается доля расходов на продукты питания и сокращается — на непродовольственную группу, пока в большей степени характерно для регионов. В Минске ситуация относительно стабильная, а потому основная масса арендаторов торговых площадей способна генерировать достаточную выручку, что вкупе со снижением расходов на аренду поддерживает их экономику.

Дальновидные участники рынка пользуются этим. Были случаи, когда в приватных беседах собственники сетей говорили: в кризис не будем ни расширяться, ни что-то открывать. Спустя несколько месяцев эти сети либо открывали новый объект, либо появлялась информация, что они готовы это сделать. Поэтому рынок живет.

Потребитель — в плюсе. Чем больше современных торговых объектов, тем комфортнее потребителям. Чем ниже ставки арендной платы, тем выше вероятность, что снизятся цены на товары. Чем острее конкуренция, тем больше шансов, что ретейлеры предложат распродажи и другие акции, расширятся ассортимент и перечень брендов.

Единственным недостатком для потребителей может стать то, что на фоне нынешних трудностей в экономике некоторые известные международные бренды в сфере ретейла отложат свои планы по выходу на белорусский рынок. Любителям фэшн-индустрии и далее придется покупать шоп-туры за границу.

Сдвинуть планы по «завоеванию» Беларуси вынуждены и некоторые российские сети, на решения которых дополнительное влияние оказывают трудности в экономике РФ. Впрочем, по нашему мнению, белорусский потребитель не потеряет в качестве и разнообразии товаров. Несмотря на определенные проблемы, в ближайшее время мы ожидаем прихода на рынок новых интересных участников, так что покупатели оценят возросшую возможность выбора.

Знаковые объекты. В этом году в Минске открывались только сравнительно небольшие объекты. Тем не менее некоторые из них добились успеха.
Например, ТЦ «Магнит» на пр. Дзержинского в Минске стартовал с 90-процентной заполняемостью площадей и знаковыми для Беларуси арендаторами: первым в стране магазином сети O’STIN, крупнейшим в Минске «Спортмастером», популярными «Галамартом», LC Waikiki и др.

В ближайшие полгода в столице ожидается открытие крупнейших торговых центров — Galleria Minsk, Green City и Dana Mall. Конечно, почти одновременный запуск таких больших объектов обострит конкуренцию и оголит одну из традиционных проблем белорусского ретейла — дефицит современных операторов одежды и развлечений.

Сегодня, по нашим оценкам, вопреки некоторым поверхностным и излишне пессимистичным прогнозам, достаточно арендаторов для заполнения успешно функционирующих объектов. Что будет дальше, покажет время. Но можно утверждать, что требования к качеству и маркетингу торговых центров повысятся.

С одной стороны, Минск не может похвастаться большим количеством современных качественных ТРЦ: многие из них несут на себе печать постсоветских строительных традиций. С другой — нельзя согласиться с тем, что отсутствие современных торговых центров или слишком высокие ставки аренды удерживают мировые бренды от прихода в страну: при условии высокого платежеспособного спроса даже Zara может занимать помещения, далекие по качеству от современных торговых площадей.

Есть попытки создания специализированных торговых объектов — мебельных, автозапчастей и т. п. Однако по качеству местные мебельные центры уступают мировым лидерам, той же «Икеа», тогда как автомобильная «тематика» в ТЦ угасает.

Крупных развлекательных центров пока нет вовсе. В стремлении привлечь поток покупателей собственники торговых центров начали обустраивать досуговые элементы: многозальные кинотеатры, сравнительно крупные детские центры, контактные зоопарки.

Заглянем в даль. Нынешний уровень арендных ставок близок к минимальному: девелоперы могут погашать кредиты, взятые на возведение торговых объектов, покрывать эксплуатационные расходы и одновременно генерировать некоторую прибыль. По ряду объектов прибыль уже приблизилась к нулю.

Дальнейшее снижение ставок может привести к кризису неплатежей в девелопменте, поэтому инвесторы будут все больше сопротивляться пересмотру договоров аренды в еврономинале. Сегодня сопоставление стоимости ресурсов в экономике и доходности по коммерческим проектам нельзя назвать оптимальным. На таком фоне мы не ожидаем ощутимого снижения ставок в среднесрочной перспективе. С учетом значительного предложения рассчитывать на существенный рост ставок не приходится. Вероятно, они будут колебаться в пределах ±7 %.

Таким образом, несмотря на сложную ситуацию, мы говорим не о кризисе, а о новой реальности в секторе торговой недвижимости. В ближайшие два-три года к этой реальности придется адаптироваться как собственникам торговых центров, так и арендаторам, банкам и другим участникам рынка.