warehouse

Без «пузырей». Мяч однозначно на стороне потребителей, так как предложение превалирует над спросом.

Тем не менее это совершенно не означает, что рынок перегрет возросшим предложением, хотя рост был значительным: в 2012—2014 годах сток современных складов в Минске и пригородной зоне увеличился в два раза. Сказывается состояние экономики страны, которое одни эксперты характеризуют как рецессию, а другие — как кризис.

Можно привести в пример 2011 год с его серьезным, но кратковременным финансовым кризисом. В феврале — марте того года начались проблемы, и уже в апреле — мае рынок складов резко отреагировал ростом вакантности (по многим объектам — до 50—70 % площади). Почти в два раза упали ставки арендной платы в еврономинале. Однако после того как в начале осени страна вышла на единый курс доллара и ситуация в экономике стабилизировалась, ставки вернулись на прежний уровень уже к ноябрю. К концу 2011 года реальный платежеспособный спрос стал превалировать над предложением.

Пока нет сигналов о том, что белорусская экономика быстро выйдет из рецессии, однако если это случится, скажем, в 2016 году, то на рынке складов, по нашим оценкам, установится баланс с превалированием предложения, что нормально для развития конкуренции.

Как отмечается в аналитическом обозрении Colliers International, размещенном на портале «Про бизнес», по итогам первого полугодия арендные ставки на складскую недвижимость снизились на 12—17 % в еврономинале. Участились случаи откровенного демпинга, когда стоимость аренды устанавливалась в разы ниже, чем на аналогичных объектах конкурентов.

Чаще происходила ротация арендаторов, приводившая к тому, что некоторые популярные комплексы оставались полностью пустыми. Сужение рынка вынудило некоторых логистических операторов сдавать в аренду (субаренду) оперируемые площади. Кроме того, на рынок вышли объекты из сегмента built-to-suite, поскольку у компаний, строивших склады для себя, тоже уменьшились объемы профильного бизнеса, появились излишки площадей, которые и были предложены на открытом рынке аренды.

Неравномерное развитие. Основное отличие региональных рынков от рынка столицы и районов, расположенных рядом с ней, — в стадии развития. В регионах реализовано мало проектов современной складской недвижимости и совсем не развит спекулятивный сегмент — недвижимость, предлагаемая в аренду на открытом рынке.

Да, отдельные качественные проекты есть, например: в Сморгони — склады компаний «Кроноспан» и «Содружество», в Бресте — «Брест-Белтаможсервис», в Барановичах — «Евроопт» и некоторые другие. Однако все это built-to-suite, то есть объекты, которые создавались для собственного пользования или определенного оператора. Из современных спекулятивных проектов за пределами пригородной зоны Минска можно отметить разве что проект Logistiс Yard компании «Бугинком» в Бресте. И, пожалуй, все…

Еще одно бросающееся в глаза отличие: на минский регион приходится около 90 % объектов складской логистики, возведенных частными инвесторами вне рамок и участков, обозначенных Программой развития логистической системы Республики Беларусь на период до 2015 года.

Чего хотят арендаторы? Для рынка современных складов основными и наиболее привлекательными арендаторами остаются специализированные логистические компании-­операторы и ретейлеры, поскольку они заинтересованы в качественных объектах, могут арендовать значительные площади и по хорошим ставкам. Хотя сейчас из-за сокращения их профильного бизнеса девелоперам новых объектов следует возлагать на них сдержанные надежды.

Большое значение имеют расположение объекта, развитая дорожно-транспортная инфраструктура, обеспечивающая удобное сообщение с крупными автомагистралями, отсутствие запретов на движение грузового транспорта. При этом желательны близость к городу и удобства для работы транспорта.

Значительно упал спрос на старые постройки, приспособленные под склады помещения бывших цехов, ферм, объектов Минобороны и т. п. Не оправдались и надежды собственников некоторых бюджетных новостроек, возводившихся на фоне высокого спроса. Склады-ангары арочного типа или холодные коробки из гофрированного металлического листа теперь мало кого интересуют.

Наш прогноз. В ближайшее время существенно увеличится предложение новой складской недвижимости, как качественной, так и не очень. На открытом рынке сохранится предложение вакантных площадей из сегмента built-to-suite, что продолжит оказывать дополнительное давление на спекулятивную недвижимость.

Арендные ставки в еврономинале упадут еще на 15—17 %, продолжится демпинг на отдельных объектах. После очередного витка девальвации это неизбежно. Теперь западноевропейские ставки на склады (4—5 евро/кв. м) не кажутся недосягаемо низкими для Беларуси с ее дорогими кредитами. К слову, московский рынок пришел к такой стоимости аренды за последние полгода.

Платежеспособный спрос продолжит сужаться, что с еще большей силой начнет давить на ставки, стимулировать рост вакантности в объектах и ротацию арендаторов.

Читать тут.