На рынке офисов – по-прежнему "эра" арендаторов

На рынке офисов по-прежнему продолжается "эра" арендаторов. Причем благодаря существенно возросшему предложению она наступила еще осенью 2014 года.

В течение прошлого и первого полугодия текущего года минский рынок офисов увеличился практически на 270 тыс. кв.м валовой арендопригодной площади (GLA). Прирост офисных площадей за столь непродолжительный отрезок времени, и это без учета небольших административных объектов, составил 46,5%. Поэтому, если опустить факты неудач с профильным бизнесом арендаторов, которые вынуждают их сокращать площади, а то и оставлять насиженные места, теперь практически в любом бизнес-центре арендаторы могут согласовать с собственником более выгодные условия по размеру ставок аренды. Если речь идет о новых бизнес-центрах, то здесь арендатор может существенно продлить для себя арендные каникулы, – говорит Денис Четвериков. 

Из собственников недвижимости лучше всего чувствуют себя те, кто еще только при первых сигналах кризиса реально оценил обстановку и ее последствия и предложил ставки арендной платы исходя из реалий рынка.

Например, из-за большого объема ввода бизнес-центров класса В1 в этом сегменте была высокая вакантность. Но собственнику БЦ OmegaTower даже в разгар кризиса удалось заполнить практически все помещения лишь по той причине, что уже в октябре-ноябре прошлого года он предложил ставки, к которым конкуренты пришли только в феврале-марте текущего года, – поясняет ситуацию специалист. 

– Однако, несмотря на большой объем ввода площадей, качественных объектов на рынке очень мало, – говорит Денис Четвериков. По его мнению, такие объекты, как, например, БЦ в комплексе "Кемпински" будут существенно выделяться и местоположением, и оригинальностью архитектуры, и "начинкой" и найдут своего арендатора даже в такой сложной рыночной ситуации.

Для успешного бизнес-центра немаловажно управление и обслуживание объекта. "Неплохой по ряду физических параметров БЦ по ул. Кирова распродается по помещениям. При появлении множества сособственников это существенно снизит его качества с точки зрения управления объектом", – добавляет Денис Четвериков.

В торговом сегменте чувствуют себя по-королевски ритейлеры-арендаторы

В торговом сегменте лучше всего себя чувствуют ритейлеры-арендаторы: в большинстве объектов ставки в евро снизились на 20-25%, возросла вакантность. В результате этого у арендаторов появилась возможность арендовать более качественные площади, о которых раньше они могли только мечтать.

Хорошо чувствуют себя на рынке и собственники объектов, которые "наработали" устойчивые покупательские потоки и сохраняют их даже в кризис, у кого продумана концепция развития и чьи объекты идеально отвечают основополагающему требованию к размещению – "место, место и еще раз место".

Как примеры, можно привести ТЦ третьего поколения "Корона" на ул. Кальварийской и современный ТРЦ "Замок". Вакантность здесь крайне низкая, и ставки сохраняются высокими. Однако очень многими популярными брендами в данных центрах оперируют сами собственники. Есть примеры, где девелоперы сами не привлекают бренды, но объекты удачны. Например, в ТРЦ "Галилео", где хоть периодически и наблюдается ротация арендаторов, покупателям всегда предлагаются какие-то новинки. ТЦ "Магнит" на пр. Дзержинского, открывшийся в разгар кризиса, с первых месяцев работы заполнен арендаторами более, чем на 90%, – говорит Денис Четвериков.

Он отмечает, что в ближайшее время минский рынок крупных торговых объектов существенно изменится. Буквально с разбежкой в месяцы ожидается ввод в эксплуатацию ТРЦ в комплексе "Галерея" (GLA свыше 36 тыс. кв.м), ТРЦ "МОМО" (GLA свыше 30 тыс. кв.м), ТРЦ в комплексе Green City (GLA свыше 40 тыс. кв.м), ТРЦ DanaMall (GLA свыше 50 тыс. кв.м). И это на фоне того, когда некоторые потенциальные арендаторы заявляют, что пока откладывают сроки прихода на рынок Беларуси, а присутствующие на рынке арендаторы пока приостанавливают открытие новых магазинов. Это может привести к еще одному витку снижения арендных ставок, которое будет обусловлено значительным превышением предложения над спросом.

Более оперативно реагирует на кризис рынок складской недвижимости и индастриал

По сравнению с другими сегментами рынок складской недвижимости наиболее оперативно реагирует на кризис. Например, в период кризиса 2011 года вакантность по многим объектам в мае достигла 50%, а после выхода из кризиса и стабилизации на финансовом рынке уже с ноября она вернулась на докризисный уровень. 

Сейчас рынок индустриальной недвижимости находится в глубоком кризисе. Пожалуй, нет ни одного комплекса, где не было бы вакантных помещений. У собственников и девелоперов ставки упали, вакантность выросла. У профессиональных логистических операторов снизился спрос на услуги ответственного хранения, выросла вакантность стеллажной загрузки. Есть факты, когда логистические операторы, являясь оптовыми арендаторами, сами сдают в аренду арендованные площади. У собственников складов built-to-suit упали объемы собственного бизнеса, образовались существенные излишки помещений, с которыми приходится выходить на рынок аренды. Есть факты, когда в built-to-suit-объектах на аренду выставлено до 40% площадей, – констатирует специалист.

Как позитивный момент в данном сегменте Денис Четвериков отмечает включение Беларуси в проект Экономического пояса Шелкового пути и Морского Шелкового пути XXI века, разработанный КНР. В процессе реализации в рамках Индустриального парка "Великий Камень" компания China Merchants Group приступила к строительству крупнейшей логистической зоны, исполненной в концепции сухой порт, общая площадь которой составит почти 100 га, а заявленный объем инвестиций – около $500 млн. Причем первые 50 тыс. кв.м объектов складской логистики обещают ввести в эксплуатацию уже до конца текущего года.

Еще позитивные моменты. В первом полугодии 2015 года на расстоянии буквально 1 км от государственной границы РБ и ЕС введен в эксплуатацию транспортно-логистический центр "Брест-Белтаможсервис-2". Центр включает в себя складской комплекс площадью 20,5 тыс. кв.м и административно-хозяйственный блок площадью около 4 тыс. кв.м. Объем инвестиций в комплекс составил $28 млн. Уникальность объекта заключается в том, что здесь используется технология безтранзитного перемещения товаров между пограничным пунктом пропуска "Козловичи" и терминалом "Брест-Белтаможсервис-2".

Рынок отелей стал конкурентным, но не более качественным

На рынке отелей, как и в других сегментах рынка коммерческой недвижимости, кризис в экономике совпал с "кризисом перепроизводства". Непосредственно перед Чемпионатом мира по хоккею предложение на рынке увеличилось более чем в 2 раза. Что касается спроса, то количество гостей в отелях за весь 2014 год по сравнению с 2013 годом увеличилось всего на 13%.

Рынок отелей резко стал конкурентным, но, несмотря на рост предложения, он не стал более качественным. В то время как большинство гостиниц сталкиваются с проблемами по привлечению гостей, некоторые отели заняли определенную нишу и оперируют с загрузкой до 70%. Один из них – трехзвездочный BonHotel, удачно выделяющийся качеством и уровнем сервиса в своем сегменте, – говорит Денис Четвериков. – Конечно, в такой ситуации выигрывает гость. Некоторые отели стараются улучшить качество обслуживания. С начала 2014 года уровень цен в иностранной валюте, к примеру, в сегменте 4-5* снизился на 10%.

Специалист отмечает, что в кризис рынок отелей столкнулся еще с одной проблемой – финансированием строительства. "Некоторые отели, так и не введенные в эксплуатацию к чемпионату, превращаются в долгострои. С одной стороны, к ним применяются санкции, а с другой – банки становятся более разборчивыми к проектам, которые они финансируют", – поясняет Денис Четвериков.

В сегменте общепита активно развивался фаст-фуд

Специалист отмечает, что в кризис бурно развивался сектор фаст-фуда. При этом на рынке не только росло количество уже представленных сетей, но и вышли новые широко известные бренды. В самое ближайшее время готовятся к открытию еще ряд объектов новых сетей. Следует отметить, что именно в этот период McDonald`s впервые в Беларуси разместил ресторан в ТЦ "Галилео". 

Развивался и классический общепит. Причем, открывались как дорогие заведения (например, самый высоко расположенный ресторан в Беларуси The View на 28-м этаже БЦ RoyalPlaza), так и набравшие большую популярность кофейни. Только за полгода их в Минске открылось 10, еще несколько находятся в стадии открытия.

Хотелось бы опровергнуть громкие заявления о том, что в Минске массово распродаются кафе и рестораны. Да, количество предложений выросло. Но ведь и рынок общепита просто глобально вырос даже к уровню двухлетней давности. Поэтому процентное соотношение объектов, выставленных на продажу, и действующих не особо изменилось. Да, некоторым одиночкам стало сложнее конкурировать с сетями. Кроме того, отдельные проекты реализуются как готовые бизнесы, которые изначально планировались для продажи, – констатирует специалист.

Бренды: кто ушел, кто пришел, кто придет

Для девелоперов торговых центров наступили тяжелые времена. Причем не только у нас, но и в России, которая далеко впереди Беларуси по развитию и уровню ритейл-проектов. Практически все проекты перешли на комбинированные схемы определения арендной ставки, включающей, в частности, процент от оборота. В Беларуси единовременно вводится ряд крупных проектов, которые даже при стабильной ситуации на рынке было бы тяжело заполнить арендаторами. Сейчас это сделать будет вдвойне, а то и втройне сложнее. Практически все международные ритейлеры приостановили развитие в соседних странах, а если и развиваются, то осторожно и в том числе путем оптимизации за счет закрытия нерентабельных точек, – говорит специалист. – Вопрос вхождения на другие рынки есть в повестке, но точно не на первом месте. Все анализируют, хотя понимают, что белорусский рынок ритейла не насыщен, Это подтверждают успешные результаты работы LC WAIKIKI, DEFACTO, "Спортмастера", O'STIN, Киры Пластининой и других, работающих без партнеров напрямую.

Развивались и известные национальные бренды. Так, компания "Элема" в ТРЦ "Экспобел" открыла новый магазин Elema. Здесь будут представлены коллекции, разработанные дизайнером, а с недавнего времени еще и креативным директором "Элемы" Иваном Айплатовым. В ТРЦ "Галилео" компания Conte Elegant открыла пилотный фирменный магазин с аналогичным названием. На очереди – открытие подразделений в областных центрах страны.

Говоря о зарубежных брендах, которые открывались или расширяли присутствие в кризис, специалист отмечает открытие фирменного магазина Sony Centre, нового супермаркета сети спорттоваров "Спортмастер", сетей Ralf Ringer, O'STIN, "Галамарт", расширение географии присутствия крупных одежных магазинов LC Waikiki и некоторых других. Продолжает расширение и оператор кинотеатров Silver Screen.

Нам хотелось бы увидеть на рынке бренды, входящие в группу Inditex. Всерьез рассматривает возможность входа на рынок польская LPP SA. Эта группа владеет 5-ю брендами (RESERVED, Cropp, House, MOHITO и SiNSAY), имеет более 1500 магазинов. Оборот компании по результатам 2014 года составил почти 1,2 млрд евро. Ведутся переговоры с брендами, представляющими крупные парфюмерные компании, магазины бытовой техники, товаров для дома. Есть намерения по вхождению в страну крупнейшего DIY оператора,  – говорит Денис Четвериков. – Приятно отметить, что никто из уже широко представленных в Беларуси брендов не ушел с рынка. Даже малоизвестные бренды, представленные у нас по франшизе, закрывались в отдельных случаях.