Ставки снижаются, бренды в раздумьях: что будет со знаковыми торговыми центрами, открытие которых состоится в кризисный год?


Кризис, на который приходится открытие знаковых торговых центров Минска, внес свои коррективы в амбициозные планы инвесторов. О том, с какими трудностями предстоит столкнуться еще не открывшимся объектам торговли, мы поговорили со специалистом белорусского офиса международной консалтинговой компании Colliers International, а также выяснили у девелоперов, какие антикризисные стратегии они избрали для вхождения на рынок в 2015 году.

Dana Mall

2015 год сулил столице настоящую революцию на рынке торговых площадей. Ведь три года назад началось строительство крупнейших по минским меркам торговых центров, инвесторы обещали привлечь в столицу мировые бренды, за которыми минчане до сих пор ездили «шопиться» в Европу, и все эти громкие заявления звучали на фоне относительной стабильности белорусской экономики в 2012 году. Если обратиться к прошлому, легко заметить, что так начинался каждый этап эволюции рынка торговой недвижимости в Минске. Не стал исключением и последний всплеск девелоперской активности, объясняетдиректор консультативного отдела Colliers International Денис Четвериков.

— На фоне практически полного отсутствия современных ТРЦ, относительной стабильности (до 2008−2011 гг.) и восстановления экономики после кризиса 2011 года ряд девелоперов увидели перспективность инвестиций в торговую недвижимостьКроме того, в 2012 году известные бренды выразили готовность рассматривать Беларусь для открытия своих торговых точек. Это еще не давало гарантий в легком заполнении регионального торгового центра, но придавало некой уверенности девелоперам.

Не обошлось и без политического содействия. В 2011 году на государственном уровне было принято решение за пять лет увеличить обеспеченность населения торговыми площадями с чуть более 300 кв. м на 1000 жителей до 600 кв.м. Под эту задачу потенциальным инвесторам было значительно проще получить участок для строительства торгового объекта, прежде всего крупноформатного.

— Большинство минских объектов повторяют путь, пройденный десятилетиями ранее в Европе, - считает специалист Colliers. - И 2012 год — это очередной планомерный этап развития рынка торговых площадей.Он стал отправной точкой в реализации многих знаковых для локального рынка проектов ТРЦ. Стартовало строительство Palazzo Mall, Green City, Galleria Minsk, Dana Mall и других более мелких торговых центров. По планам девелоперов они должны вплотную приблизиться к западным аналогам ТРЦ соответствующих поколений. Но ни один из них не будет уникален для мирового рынка.

Palazzo Mall

Бренды в раздумьях


Последствия кризиса хорошо ощутимы для рынка торговой недвижимости уже сейчас: уровень спроса падает, арендные ставки снижаются, ритейлеры мигрируют, а СМИ все чаще говорят о том, что долгожданные бренды вынуждены отложить свой выход на белорусскую арену. Эксперты рынка тоже не тешат нас хорошими новостями, предупреждая, что новым объектам будет сложно привлечь операторов в 2015 году: объем ввода новых площадей очень велик, события на финансовом рынке неутешительны, а действия Минторга отпугивают потенциальных ритейлеров. Но по мнению Дениса Четверикова, ситуация отнюдь не столь однозначна.

— Иллюзия, что к нам в страну выстроилась очередь из ведущих мировых брендов, которые ждут 2015 года, чтобы занять все торговые центры Минска, была отчасти создана в сознании некоторых девелоперов, СМИ и посредников, спекулирующих в сфере недвижимости. На самом деле мало кто из серьезных fashion-операторов собирался войти в Беларусь в 2015 году, и те из крупных, которые планировали, в основном свои планы не поменяли. Так что 2015 год не принесет радикальных изменений в наборе потенциальных арендаторов.

Директор по исследованиям и консалтингу Colliers International отмечает, что многие бренды (Reserved,River Island, Mohito, Cropp Town и Ostin) рассматривают перспективы вхождения на минский рынок в самом ближайшем будущем и в первую очередь видят себя в новых торговых центрах, открытие которых запланировано на 2015 год. И все-таки кризис внес свои коррективы в текущую ситуацию. 

— Беларусь действительно утратила определенную привлекательность для инвесторов и зарубежных компаний. А значит, те бренды, которые пока не зашли в страну, но собирались это сделать в ближайшие 2−3 года, могут отложить рассмотрение данного вопроса. На аренде качественных объектов это скажется незначительно. Наоборот, многие операторы, особенно иностранные, воспользуются текущей ситуацией и усилят свое присутствие, т.к. именно сейчас можно взять лучшие места по более привлекательным для себя ставкам аренды. На что действительно повлияла текущая ситуация, так это на планы инвесторов и операторов по вхождению в Беларусь. Однако, некоторая утрата доверия будет иметь эффект скорее не в 2015 году, а в 2016—2017-м. Связано это с повысившимися страновыми рисками и сложной прогнозируемостью развития в стране.


Ужесточенная конкуренция за ритейлера


Специалисты коммерческого рынка недвижимости сегодня говорят об избытке торговых пространств, с которым столица столкнется в ближайшем будущем. Сегодня обеспеченность Минска торговыми площадями составляет 500 кв. м на тысячу жителей, а если в эксплуатацию будут введены запланированные точки, то по итогам 2015 года этот показатель может достигнуть 700 кв. м на тысячу жителей и вплотную приблизиться к европейскому уровню. Но, по мнению Дениса Четверикова, подход,основанный на «средней температуре по больнице», в корне неверен: мелкие торговые центры едва ли составят конкуренцию знаковым объектам, открытие которых запланировано на 2015 год.

— Ряд локальных аналитиков приводят обобщённые цифры по рекордному объему вводимых торговых площадей, на основании чего делается вывод о том, что заполнить все площади не удастся. Но вводимые в 2015 году объекты неоднородны по размерам и формату. И, значит, далеко не все из них являются конкурентами друг другу. Крупные сетевые операторы будут выбирать удачно расположенный торговый центр (метро, пешеходные потоки, высокая плотность жилья в первичной зоне, транзитные автомобильные потоки без пробок и проч.), с GLA (арендопригодной площадью) не менее 30 000 кв. м и актуальной концепцией, позволяющей адекватно расположить на этаже современные магазины. С учетом требований операторов, в конце 2015 года в Минске появится сравнительно немного объектов,конкурирующих за звание современного ТРЦ и претендующих на наиболее популярные брэнды: Green City, «Замок», Dana Mall, Galleria Minsk.

Dana Mall

— В любом случае, появление большого количества объектов, сопоставимых по размеру, формату и находящихся в пересекающихся зонах обслуживания, приведет к ужесточению конкуренции: снижению арендных ставок в более слабых объектах и «перетягиванию» лучших операторов в более удачные.

Dana Mall

— Таким образом, ничего нового или необычного для белорусской действительности не произошло. Единственное изменение — предложение качественных объектов стало больше, но и спрос также вырос. Поэтому от участников рынка ожидаются действия, типовые для ситуаций ограниченного спроса и наличия предложения.

Dana Mall

Как торговые центры, открытие которых запланировано на 2015 год, будут адаптироваться к новым условиям рынка? Этот вопрос мы задали представителям управляющих организаций.

Юрий Усик, директор управляющей организации СООО «ЕвроCтэпГрупп», которая реализует проект по открытию торгового центра Green City:

— Несмотря на непростую экономическую ситуацию, строительство торгового центра Green City продолжается, и его открытие запланировано в 2015 году. Сейчас фактическое заполнение торгового центра составляет более чем 75% арендных помещений, и заключены соответствующие договоры. По сдаче в аренду оставшегося количества торговых площадей ведутся активные переговоры с представителями, по нашему мнению, наиболее интересных, в том числе и не представленных в Республике Беларусь брендов, соответствующих концепции торгового центра Green City.

Green City

— В условиях кризисных проявлений наша компания испытывает определенные трудности. Вместе с тем позиционирование торгового центра Green City, его месторасположение и масштабы в совокупности с индивидуальным подходом к переговорному процессу не потребовали избирать антикризисную стратегию и позволяют продолжить работу по вхождению на рынок в современных условиях.

Green City

— Цель торгового центра Green City — стать местом притяжения для жителей Минска, членов их семей и гостей города, где будет возможно приобрести необходимые товары и прекрасно провести время.

Green City

В состав комплекса Green Cityвойдет крупнейший белорусский гипермаркет, бизнес-центр «А"-класса,трехзвездочный, по европейской классификации, отель, фитнесс и spa-центр, бутики, кафе, рестораны.

В 2013 году испанский ритейлер Inditex Group анонсировал возможное появление в Минске долгожданных для белорусского потребителя брендов Zara, Bershka, Pull&Bear и Stradivarius, причем ставка делалась аккурат на Green City — именно там собирался арендовать помещения известный ритейлер. И хотя никаких официальных заявлений от Inditex Group с тех пор не поступало, в начале года ряд экспертов упомянули о том, что приход названных брендов в Минск вновь откладывается.

Ирина Пехова, руководитель ТРЦ Galleria Minsk:

— Очевидно, что кризис внесет свои ограничения в развитие сетевых компаний. Рынок замер до марта — апреля. Что касается антикризисных стратегий, тут она может быть только одна: взять паузу, выждать, пока произойдет оживление рынка. Оно, очевидно, произойдет, потому что рынок — это циклическая система. При этом операторы будут придерживаться обратной стратегии: в их интересах арендовать помещение в кризисный год, когда спрос очень низок и можно снять максимально комфортные помещения по максимально комфортным ставкам, заключив договор на длительный срок. Поэтому, если у девелопера есть возможность, он, конечно, будет выжидать. Что касается ТРЦ Galleria Minsk, мы бы не хотели озвучивать свои антикризисные стратегии — на то она и стратегия, чтобы держать ее в секрете.

Galleria Minsk

— Заявлять о своем открытии мы будем за три месяца до него. Есть предварительные сроки, которые были озвучены на презентации проекта, более актуальную информацию мы пока распространяем только среди инвесторов.

Galleria Minsk

В состав торгово-развлекательного центра Galeria Minsk войдут более 150 магазинов, супермаркет,рестораны и фуд-зоны. Помимо торговой части в комплексе будет представлена 20-этажная гостиница DoubleTree by Hilton категории «4 звезды». Внешние стены торгового центра будут облицованы фактурным стеклом, благодаря чему здание должно напомнить «элегантную шкатулку с драгоценностями». Кроме того, на его фасаде будет установлен самый большой мультимедийный монитор в Беларуси. Открытие Galeria Minsk многократно переносилось, и во время последней презентации было назначено на лето 2015 года. Но в начале февраля Президент издал указ, которым отложил открытие ТРЦ до сентября.

Источник: http://realt.by/news/article/14950/