21.01.2015 3 380

Автор: Елена МАСЛОВСКАЯ ,  Realt.by Недвижимость

Подобные процессы особенно обостряются в период кризисов, что ставит под угрозу реализацию инвестиционных проектов.

Выход из сложившейся ситуации искали 20 января на бизнес-завтраке банкиры, девелоперы, инвесторы.

Единого рецепта выхода из сложной ситуации нет и быть не может, считает Андрей Алешкин, директор по брокериджу, партнер Colliers International. А все потому, что проекты находятся на разной стадии реализации.

Есть готовые и уже заполненные арендаторами объекты. Существуют проекты в достаточно высокой стадии готовности, на реализацию которых привлечен кредит. Но есть и проекты, которые пока находятся только на бумаге. Поэтому каждый проект требует индивидуального подхода и принятия конкретного решения, считает специалист. В то же время, существуют некие одинаковые рецепты, которые надо по мере возможности соблюдать, чтобы выйти из кризиса с наименьшими потерями.

Рецепт №1. Максимально стремиться к единой валюте расчетов

– По прогнозам евро продолжит падение и дальше. Мы это видим. Некоторые наши банки прогнозируют, что кросс-курс EUR/USD может достичь даже 0,9. В принципе, такое возможно, – сказал  Валентин Галич, директор российской инвестиционной компании "Сбербанк-Глобал". – Но более-менее точный прогноз можно делать не более чем на год.  Потому что факторов, влияющих на микроэкономику, очень много, и ситуация в любой момент может поменяться.

Большинство девелоперов в свое время привлекали кредиты в долларах США из-за привлекательной ставки. Да и для банков эта валюта была более понятна. Однако арендные ставки сложились в евро. "Но сегодня если кредит на реализацию проекта привлечен в долларах США, то имеет смысл ставку аренды также формировать в долларах", – считает Валентин Галич.  

Директор компании рассказал, что в настоящее время есть сложности и проблемы с финансированием недвижимости и на российском рынке. Поэтому при принятии решения о предоставлении кредита рассматривается, насколько ликвидным будет проект в целом. Банки осторожно относятся к большим проектам. Изучив историю, банкиры зачастую отказывают в финансировании и рекомендуют девелоперам самостоятельно искать деньги, например, заниматься экспортным финансированием.

Ставки аренды должны фиксироваться в той валюте, в какой привлечен кредит, поддержала коллегуЕлена Шишенко, представляющая на бизнес-завтраке "Приорбанк" ОАО. 

– Изначально сложилось так, что ставки аренды были зафиксированы в евро. Но сегодня при рассмотрении проектов мы смотрим, чтобы валюта обязательств совпадала с валютой поступлений. Понятно, что это должны быть не белорусские рубли, – уточнила специалист банка.

Рецепт №2. Не  "привязывать" арендную ставку к белорусскому рублю

– В нашей практике был случай, когда мы делали расчет арендной ставки в белорусских рублях. Брали базовую ставку, закладывали инфляцию и т.д. Получили результат. Нельзя сказать, что он был плохой или хороший. Он просто был непонятный, – рассказалДенис Четвериков, директор департамента консалтинга и оценки минского офиса Colliers International . – "Привязка" арендных ставок к белорусскому рублю будет означать переход на нерыночные расчеты. Вне Беларуси это будет никому неинтересно.

Со своей стороны Андрей Алешкин добавил, что был период, когда ставка в торговом сегментеисчислялась в белорусских рублях. Но иностранными инвесторами не принимались решения о вхождении в страну. Они попросту не понимали, какой доход будут иметь.

– Это, на самом деле, плачевная ситуация. Мы не хотели бы к ней прийти. Рынок России, который развивается гораздо активнее и более профессионально, сейчас переходит на российский рубль, особенно в торговом сегменте. Но это исходя из того, что в стране произошла достаточно большая девальвация рубля. Поэтому те компании, которые строят объекты сейчас, вынуждены переходить на российский рубль. Да и то только в том случае, если к реализации проекта привлечены российские рубли. Компании, привлекшие валютные кредиты, продолжают вести расчеты  в валюте, - уточнил Андрей Алешкин.

Кроме того, в компании Colliers International считают, что использование ставок в белорусских рублях существенно осложнит, если не сведет до нуля, финансовое моделирование в отношении проектов недвижимости. Проекты в сфере коммерческой недвижимости имеют длительные сроки окупаемости, как правило, 8-13 лет. Это означает, что с учетом времени на возведение и запуск объекта, инвестору придется составлять свой прогноз, по крайней мере, на 10-15 лет. При этом сложно смоделировать инфляцию, изменение ставок аренды в рублях даже на 1-3 года. На далекую перспективу 10-15 лет подобные прогнозы лишены смысла как крайне ненадежные, полагают в Colliers International.

– В отличие от России, где произошла разовая девальвация, в Беларуси мы наблюдаем длительный опыт падения национальной валюты. Для нас это самоубийство. Начатые проекты вынуждены будут как-то работать и пытаться выжить. Новых, конечно же, не будет, – высказал свою точку зрения по данному вопросу Дмитрий Курочкин, директор компании "БНК Инжиниринг – Недвижимость".

Рецепт №3. Прислушиваться к банкам

В Приорбанке при финансировании проекта доля собственных средств инвестора должна составлять не менее 40%. "Очень хорошо, если основной доход тоже зафиксирован в той валюте, в которой предоставляется кредит. Если это европейский инвестор – значит, основной доход он получает в евро. Соответственно, ему легче будет исполнять свои обязательства по договору в евро. Если это доллары, то здесь надо рассматривать структуру бизнеса и те риски, которые могут возникнуть при возврате денег", – рассказала Елена Шишенко.

Прежде чем вступать в проект, инвестор должен четко понимать и знать, кто будет его потребителем и основными арендаторами.

– При принятии решения о предоставлении кредита мы смотрим, чтобы с собственниками или арендаторами было заранее заключено не менее 40% договоров,  – уточнила специалист. – Но на сегодняшний день нас гораздо больше беспокоит та ситуация, о которой объявляет государство – дедолларизацию экономики. Ставки аренды могут быть "привязаны" к белорусскому рублю. Вот это будет действительно большой проблемой. В этом случае успешность проектов уже никак нельзя будет спрогнозировать. Даже при использовании в работе пары доллар - евро возникает много нюансов. Но есть возможность хоть как-то зафиксировать курс на год. Курс белорусского рубля непредсказуем.

Коллегу из Приорбанка поддержал и Юрий Сериков, банкир Европейского банка реконструкции и развития.

– По сравнению с Приорбанком наш банк еще более консервативен в подходах к финансированию недвижимости. В своем большинстве мы хотим видеть не белорусского спонсора, – сказал банкир.  – Этим самым мы снижаем валютные риски. Валютный риск в Беларуси – это риск №1 для Европейского банка реконструкции и развития. Потому что никто, наверное, не сможет спрогнозировать курс белорусского рубля.

Классический проект для Европейского банка реконструкции и развития предполагает наличие собственных средств в размере 70-75%. "Причем однозначно мы хотим видеть полностью гарантированные обязательства перед нашим банком",  – уточнил банкир. 

Рецепт №4. Учиться договариваться

Своим опытом выхода из сложной кризисной ситуации поделилась  с коллегами Ирина Пехова, управляющая ТРЦ "Галерея Минск".

– ТРЦ "Галерея Минск" – это пятый проект, который я намерена открыть. До этого были большие проекты в России. Реализации одного из них – ТЦ "Манеж" в Курске шла в кризисные 2007 – 2008 годы. Ставки аренды на тот момент у нас были зафиксированы в долларах. Но в договорах аренды был прописан курс доллара. Это позволило нам удержать стабильные позиции как девелоперу, так и арендатору, – рассказала управляющая.

Кроме того, компания сделала акцент на масс-маркет. То есть привлекла те компании, которые достаточно успешно чувствовали себя в период кризиса и очень активно развивались. Была зафиксирована ставка 8% от оборота. Благодаря этому удалось получить доход от аренды в полтора раза выше, чем в докризисный период.

Заработать и удержать конкурентоспособность проекта удалось и за счет привлечения общепита и развлечений, которые активно развиваются в период кризиса.

– В кризисных условиях можно жить достаточно благополучно, если договориться с партнерами и банками, –  резюмировала Ирина Пехова.
Подробнее: http://realt.by/news/article/14761/