Эксперт: в этом году Беларусь пережила "революцию розничного рынка"

На наши вопросы отвелити сотрудники Colliers International Беларусь

Четвериков Денис – Директор Департамента консалтинга и оценки 
Сенкевич Сергей – старший аналитик Департамента консалтинга и оценки


 

Четвериков Денис – Директор Департамента консалтинга и оценки Colliers International Беларусь

Сенкевич Сергей – старший аналитик Департамента консалтинга и оценки Colliers International Беларусь

 

Как Вы в целом охарактеризуете ситуацию на рынке торговли недвижимости и ритейла в Беларуси?

- Рынок современной торговли в Республике Беларусь развит неравномерно в территориальном отношении. По уровню развития торговли можно ранжировать столицу и областные центры следующим образом: Минск, Брест, Витебск, Гродно, Могилев, Гомель. При этом говорить о наличии функционирующих современных торговых центров можно только в Минске.

Текущий, 2014 год, характеризуется серьезным увеличением предложения на рынке современных торговых объектов Минска: прирост до конца года должен составить более 185 тыс. кв. м, или же практически 25% (площади GLA). При этом в предыдущие годы, за исключением сопоставимого по объемам ввода 2013-го года, прирост торговых площадей составлял GLA +- 55 тыс. кв. м (см. график ниже).

Следует отметить, что в начале 2014 года ожидался ввод еще большего объема площадей, речь шла вообще о порядке 300 тыс. кв. м, но по мере приближения к концу года ряд девелоперов начали сообщать, что ввод ожидаемых объектов переносится на февраль-март следующего года.

Несмотря на интенсивный прирост в количественном плане, качественных объектов в Минске по-прежнему не так много.

Ставки аренды и загрузка новых торговых объектов, несмотря на хорошую динамику прироста торговых площадей, остаются относительно стабильными. Но все же постепенно мы начинаем наблюдать, что в некоторых объектах начинают увеличиваться сроки позиционирования свободных площадей. Все чаще в процессе переговоров именно арендаторы «выбивают» более приемлемые условия, а не свои условия диктует арендодатель. Очень большая вероятность, что уже в начале II квартала 2015 года изменения по ставкам и вакантности будут заметными.

Одной из основных проблем ритейла Беларуси является сравнительно небольшое количество торговых операторов (брэндов), особенно в сфере одежды, формирующих спрос на торговые помещения.

 

 Какие региональные особенности рынка? Кто основные игроки рынка?

- Специфика белорусского рынка в том, что самые крупные, самые серьезные девелоперы – это сами же ритейлеры. С одно стороны, это сыграло определенную положительную роль: сетевые ритейлеры, видя, что для них напрочь отсутствует предложение в аренду, взялись сами за решение проблемы дефицита торговых площадей. В результате довольно быстро выросло количественное предложение. Особенно положительно это для региональных рынков, в частности, районных центров. Без таких проектов иные девелоперы туда просто вообще могли бы не пойти.

Но тут кроется и негативный момент. У ритейлеров основной бизнес лежит в плоскости розничной торговли, а возможность зарабатывать на аренде – это скорее сопутствующий бизнес. Поэтому они стремились возводить объекты дешевые, реализуемые за короткий срок, с минимальным количеством арендных площадей для ритейлеров из других сегментов. Хотя справедливости ради стоит отметить, что в 2013 году в Минске именно компании, развивающие розничный бизнес, ввели крупные и привлекательные торгово-развлекательные центры.

Есть ли иностранные игроки на рынке и на сколько они заметны?

- Да, есть. И в девелопменте торговой недвижимости, и в рознице присутствуют компании с зарубежным капиталом. Наиболее активны прибалтийские инвесторы и инвесторы с государств Ближнего Востока (Ливан, Иран). Не до такой степени, как хотелось бы, активны инвесторы из иных стран ЕС и Российской Федерации, хотя это основные внешнеторговые партнеры Беларуси. Говорить о заметности иностранных игроков, которые имеются на рынке ритейла, пока не приходится – местные девелоперы и операторы пока доминируют.  

С чем связанна задержка со строительством большинства новых крупных торговых центров в Минске? Когда стоит ждать их открытие? Будут ли там новые для рынка, но хорошо известные белорусам торговые марки: Maxima, Auchan, Zara, M&S, H&M?

- У каждого проекта свои причины для задержки. Есть некоторые проекты, которые просто застыли в своем развитии на уровне проектирования, есть объекты-долгострои с возведенным каркасом зданий… Но ряд проектов движется в нормальном темпе строительства, возникают некоторые задержки от нескольких месяцев до года, ставшие уже типичными для рынка во всех сегментах недвижимости и не рассматривающиеся как критичные.  

С собственниками объектов-долгостроев нам также приходилось работать. Нельзя сказать, что есть какие-то общие причины, характерные для рынка, например, кризис. Как правило, в каждом таком проекте был набор своих, специфических причин, которые не давали возможности придерживаться заявленных сроков. Чаще всего, конечно, недостаток финансирования проекта.

Ближайшие год-два ожидается открытие следующих крупнейших торгово-развлекательных центров (ожидаемый год ввода/площадь GLA кв.м): Дана Молл (2015/ 52 000), ТК «Каменная Горка» (оператор ProStore, 2016/41 530); МФК «Грин Сити» (2015/46 000), Лето (2015/23 700); МФК «Галерея Минск» (2016/ 47 700); комплекс «Деревня Гипермаркетов» (2015-2016/ 16 000). Указанные объекты, даже если и с нарушением сроков, но, скорее всего, появятся на рынке.

Перспективы открытия таких известных брэндов как H&M, Zara, Auchan весьма туманны в Беларуси. Скорее всего, ближайшие два-три года брэнды группы Inditex не будут напрямую заходить в Беларусь. То же самое касается и таких брэндов как H&M, M&S. Хотя, некоторые брэнды, не такие крупные, все-таки заходят в Беларусь напрямую либо через франшизеров. Недавно KFC принял решение о развитии сети своих закусочных в Беларуси.

В отсутствие основных брэндов не развиты сезонные распродажи, не приходится говорить и о развитии аутлетов.  

При сохранении стабильной экономической ситуации, дальнейшем росте платёжеспособности населения и наличии современных торговых центров вероятность появления новых, пусть и не самых крупных, брэндов достаточно высока. 

Кто все-таки диктует свои условия в Беларуси—ритейлеры или девелоперы?

- Пока наш рынок – это девелопера (арендодателя). Но уже, пусть не ярко выраженные, но намечаются подвижки в противоположную сторону. В текущем году в Минске произошел крен на рынке офисов, когда в офисном сегменте ситуация коренным образом переменилась, и он с рынка арендодателя фактически стал рынком арендатора. Теперь, похоже, очередь за торговой недвижимостью. Многое зависит от наличия и динамики прихода на рынок международных торговых брэндов: при сохраняющихся темпах строительства, вполне вероятен дефицит арендаторов.

На рынке ритейла перемена происходит не только по причине ввода новых объектов и роста предложения площадей как таковых. Такая же ситуация была и в 2012-2013 гг, но при этом параллельно наблюдалась высокая динамика роста РТО: в 2012 г +14,1%, в 2013 г +18,2%. Таким образом рынок сохранял статус-кво. Теперь мы видим, что замедлился темп роста розничного товарооборота, а торговые площади или введенные, или находящиеся на стадии ввода в ближайшие месяцы, значительные, процент их прироста начинает опережать темп роста РТО в разы.

Каких 3 самых главных события случилась в 2014 году в Беларуси на рынке торговой недвижимости и ритейла?

1) Вступление в силу с июля 2014 года Закона «О государственном регулировании торговли и общественного питания в Республике Беларусь». Этот закон определит развитие рынка торговли  и девелопмента торговой недвижимости на годы вперед. Одно из основных положений закона, на которое особенно обращают внимание девелоперы и сетевые ритейлеры, что введено предельное значение доли субъекта торговли в товарообороте в 20%, достигнув которое сеть не вправе будет строить, приобретать или арендовать дополнительную торговую площадь в границах определенных административно-территориальных образований.

2) В Минске начали функционировать сразу в двух торгово-развлекательных центрах («Галилео» и «Замок») многозальные кинотеатры (мультиплексы). Рядовое на первый взгляд событие для развитых рынков, для Минска действительно знаменательное: до этого ни в одном из ТРЦ не было ни одного действующего мультиплекса.

3) Произошел существенный рост интереса к регионам. Ряд ведущих сетевых ритейлеров в 2014 году объявил, что сетью современных торговых объектов охватят не только райцентры и малые городские поселения, но даже крупные сельские населенные пункты (в Беларуси к таковым относятся агрогородки). В частности, сетью «Евпроопт» был реализован первый пилотный проект сельского супермаркета в Гродненской области.

В продолжение этой темы, можно выделить еще и 4-ый пункт: в 2014 году произошло событие, которое некоторые белорусские СМИ даже назвали «революцией розничного рынка»: впервые в истории крупнейшим игроком рынка по объему розничного товарооборота в национальном масштабе стала частная компания - сеть «Евроопт», которая по выручке приблизительно на 10% опередила доминировавшую ранее и по объему выручки, и по числу торговых точек квазигосударственную сеть «Белкоопсоюза»

Источник:http://bit.ly/1rT1GHj

Беларусь
1-й Загородный переулок, 20, 9 этаж, каб. 25 г. Минск, Беларусь 220073 Бизнес-центр Silver Tower. E-mail: colliers.belarus@colliers.com | Тел: +375 172 569 569