Кто арендует офисы в бизнес-центрах класса А в Минске

«Про бизнес.», 2 декабря 2014
Подробности о столичных БЦ премиум-уровня и компаниях, которые там работают рассказал Константин Каряпин, старший консультант консалтинговой компании Colliers International в Беларуси.
Бизнес-центр «Велком». Фото tut.by
Бизнес-центр «Велком». Фото tut.by

– Сегодня в Минске работает 2 бизнес-центра класса А. БЦ «Велком» открылся в начале 2012 г.,  БЦ «Рам-Глобал» – во II полугодии 2014. 
К вводу в эксплуатацию в этом году были заявлены еще 2 объекта, но сроки были перенесены на 2015 г. В процессе строительства эти проекты могут претерпеть изменения. Поэтому присвоение классности будет уместнее делать, увидев, что получилось в итоге.

Константин Каряпин

Старший консультант Colliers International

Вот что известно об уже работающих бизнес-центрах, их девелоперах и арендаторах: 

Площади и арендные ставки

У бизнес-центра «Велком» два собственника. Каждый выработал собственную стратегия управления недвижимостью:

  • Компания «Велком» строила проект по принципу built to suit (возведение объекта под собственные потребности). Сейчас в бизнес-центре находится головной офис компании. Часть невостребованных на сегодняшний день помещений (1,95 тыс. м2) сдаются в аренду.
  • Второй собственник, компания «Пруденко Инвестментс», изначально инвестировал в строительство бизнес-центра с целью сдачи офисных помещений (4 тыс м2) в аренду.

Вакантность площадей в БЦ «Велком» сегодня не превышает 5%.

В бизнес-центре «Рам-Глобал» арендопригодная офисная площадь составляет порядка 13 300 м2.  В аренду сдано около 50% помещений. 
Высокий уровень вакантности  обусловлен исключительно тем, что здание было введено в эксплуатацию всего несколько месяцев назад.

БЦ «Рам-Глобал» во время строительства. Фото с сайта realt.by
БЦ «Рам-Глобал» во время строительства. Фото с сайта realt.by

Стоимость аренды:

  • Ставки варьируются в зависимости от метража. Арендатор офиса на этаже платит один размер ставки, арендатор всего этажа целиком платит другую сумму.
    При аренде офиса средняя ставка составляет порядка €33 за м2. При аренде этажа средняя ставка составляет порядка €27 м2.
  • С течением времени стоимость может понижаться. В БЦ «Велком» в самом начале цена была порядка €42 за м2, затем ее снизили до €38 м2

Почему компании арендуют дорогие офисы

Наша компания занималась сдачей в аренду помещений в бизнес-центре «Велком». Вначале были сомнения в 
успехе, поскольку стоимость аренды была самой высокой в городе. Однако, используя свои знания, умение вести переговоры и прочие навыки, мы смогли заполнить его менее чем за год. Вот какие выводы можно сделать:

  • В бизнес-центрах класса А сегодня размещаются крупные иностранные компании и их представительства. Менеджмент, который принимает решение об аренде того либо иного объекта, уже привык, что офисы в разных странах размещаются в топовых локациях.
  • Среди арендаторов в бизнес-центре «Велком» расположены также компании из IT-сферы.  Из-за конкуренции на рынке труда им важно заботиться не только о том, чтобы платить сотрудникам большие зарплаты. Это могут позволить себе многие другие представители ИТ-сектора. Поэтому компаниям важно поддерживать и остальные стимулирующие аспекты. Помимо «плюшек» и чая,  дорогой мебели и проведения корпоративов, важна и сама инфраструктура офиса и бизнес-центра. Менеджмент стремится, чтобы каждый сотрудник чувствовал себя уютно и комфортно, имел самые лучшие условия труда. Тогда он будет думать о работе, а не о том, как ему лучше добраться домой, параллельно принимая предложения от конкурентов, которые активно практикуют хед-хантинг.
  • В зданиях класса А присутствуют также и компании, которые занимаются  внешне-экономической и инвестиционной деятельностью.

Арендаторы часто расширяются, происходит замена одного другим. Поэтому мы не всегда имеем актуальную информацию, какая конкретно новая компания заехала в бизнес-центр или кто конкретно арендовал дополнительные офисы. Можно сказать, что компании из IT-сферы занимают порядка 50% площади, иногда и больше.

Почему компании не арендуют дорогостоящие офисы

Многие иностранные и белорусские компании не стремятся именно в класс А, предпочитая более дешевый, но не всегда значительно менее качественный 
класс B1. Это заметно по вакантности в классе B1, пулу арендаторов и проведенным сделкам Colliers International. Вот что наблюдается на рынке сейчас: 

  • разрыв в качественных показателях офисной недвижимости между двумя классами невелик
  • количество компаний, готовых платить большие ставки аренды в офисах класса А не растет

Можно сделать вывод, что при сохранении нынешних  ставок аренды либо даже их увеличении строительство новых проектов, претендующих на класс «А», приведет к росту вакантности офисов данного уровня. «Пока еще не созданы все условия, позволяющие именитым компаниям инвестировать столь большие деньги в офисные помещения», - отмечает Константин Каряпин.
Источник: http://bit.ly/1rSUqex