Слухи о перенасыщении рынка недвижимости в Беларуси преждевременны: хотя в некоторых сегментах предложение существенно выросло, до полного и повсеместного удовлетворения спроса и значительного падения ставок аренды еще далеко. О ситуации в этой сфере рассказывает  "Экономической газете" директор брокерского подразделения Сolliers International в Беларуси Андрей АЛЕШКИН.

— Появление в конце лета на рынке коммерческой недвижимости новых 11 бизнес-центров (GLA 129 тыс. м2), по некоторым оценкам, изменило ситуацию в пользу арендаторов. Что же произошло со ставками в разных классах? Можно ли ожидать дальнейшего их снижения до конца года?

— Пока нельзя сказать, что ввод довольно значительного числа объектов сильно повлиял на состояние рынка недвижимости, прежде всего в сторону снижения ставок. Надо учитывать, что рынок — это своеобразный маховик, который по инерции всегда движется в выбранном направлении еще некоторое время после изменения ситуации. Поэтому все идет своим чередом: после кризиса 2011 г. в течение 2012 — начале 2013 гг. «просевшие» на некоторое время ставки возвращались к докризисным величинам, «притираясь» к новому курсу рубля. Затем начался процесс стабилизации на возросшем уровне. В состоянии такого статус-кво рынок пребывает и сейчас. Чтобы ощутить резкий и очевидный рост или снижение, нужна очередная экстремальная ситуация, вроде нового кризиса. Но лучше бы обойтись без этого.

Пока заметно снижение только предельных верхних ставок в классе В1: был ряд объектов, где запрашиваемые изначально ставки очень сильно отличались от среднего уровня в своем классе. Затем собственники реально оценили обстановку и возвратили ставки к адекватному уровню.

— Рост предложения офисов класса В1 до 41% говорит о зрелости рынка?

— Можно сказать и так. Но в еще большей степени это свидетельствует о зрелости наших девелоперов: они чаще уходят от пресловутой «долевочки», более серьезно относятся к техническому оснащению, оборудованию и другим деталям в процессе реализации проектов.

Минск постепенно входит в тренд, характерный для большинства столиц и крупных городов Европы. Там на рынке коммерческой офисной недвижимости доминируют офисные объекты классов А и В1 (В+). Класс В2 (В-) строится разве что в комплексе технопарков, при логистических центрах и т.д. В центре столицы или иного мегаполиса девелоперы себе такую роскошь, как строительство низкоклассного бизнес-центра, просто не позволят.

— Как изменилась в текущем году структура спроса на офисные помещения различных площадей?

— Структура здесь, судя по числу заявок, не сильно меняется уже несколько лет. Численно по-прежнему доминируют компании, которым нужны небольшие офисы. Однако есть новая приятная тенденция — появились арендаторы, которые способны взять в аренду несколько этажей, а то и объект целиком. Их пока немного, но этого достаточно, чтобы говорить о том, что рынок созрел и до появления таких арендаторов.

— Каковы основные тенденции на рынке торговой недвижимости, в т.ч. в отношении предложения и ставок аренды?

— В текущем году особых изменений здесь не наблюдается. Введенные небольшие объекты не могли повлиять ни на предложение площадей на рынке, ни каким-либо образом поколебать ставки в ту или иную сторону. Так что все самые интересные события, связанные с открытием, еще впереди.

Можно отметить снижение ставок в большинстве торговых центров первых поколений, с павильонами мелкой «нарезки», где основными арендаторами являются индивидуальные предприниматели. Но тут ситуация, думаю, понятна и в комментариях не нуждается.

Из текущих тенденций рынка можно отметить рост числа реализуемых проектов за пределами Минска, в т.ч. крупных. Вообще по числу открытых объектов в текущем году регионы выглядели ярче, чем столица. Так, крупные объекты введены в Бресте, Витебске, Борисове Солигорске, Могилеве. В Минске же, например, ТРЦ «Галилео» показывает хорошую динамику, и в ближайшее время в нем будет несколько интересных событий, главное из которых — открытие первого в Беларуси 7-зального кинотеатра международной сети.

— Как в ближайшее время изменится доходность инвестиционной недвижимости, в т.ч. офисной, складской, гостиничной?

— Сложно говорить о рынке и его сегментах в целом: ведь нет двух одинаковых проектов, даже если они типовые по архитектуре, то различаются по местоположению. В среднем уровень доходности колеблется в диапазоне 12–15% в зависимости от типа и расположения объектов. Но это лишь усредненный показатель. Кроме того, нельзя однозначно говорить, как это было год или два назад, что, например, сегменты торговой или офисной недвижимости по-прежнему являются высокодоходными и остаются привлекательными для инвесторов.

Мы пришли к такому состоянию, когда надо очень щепетильно прорабатывать каждый отдельно взятый проект в любом из сегментов. Но если попытаться обобщить, то рынок складской недвижимости еще сохраняет привлекательность в плане доходности, сегменты торговой и офисной недвижимости нейтральны — они уже не так хороши, но еще не стали низкодоходными. Сегмент отелей для инвестиций в новые проекты явно теряет привлекательность. Хотя в регионах торговая недвижимость показывает очень хорошие темпы роста, связанные со строительством новых объектов. Учитывая незанятость и неразвитость по сравнению со столицей, привлекательность таких инвестиций высока.

Подробнее читайте: http://neg.by/publication/2014_09_12_18865.html