Как сообщил "Ежедневнику" директор брокерского подразделения Colliers International в Беларуси Андрей Алёшкин, в 2014 году ожидалось введение в эксплуатацию 36 объектов офисной недвижимости, как изначально запланированных на этот год, так и «перетекших» с 2013 года. Их полезная площадь должна была составить в сумме практически 360 тыс. кв. м. Однако в течение года произошла корректировка сроков ввода по некоторым объектам, и сейчас аналитики Colliers International оценивают годовой прирост офисных объектов в 210 тыс. кв. м., из которых 118 тыс. кв.м. или 11 объектов уже введены в эксплуатацию.

Среди объектов 2014 года эксперты отмечают бизнес-центры класса В1, которые уже введены в эксплуатацию и радуют минчан не только оригинальной архитектурой, но и качественной начинкой.

Неплохо отзываются о бизнес-центре гостиничного комплекса «Виктория Олимп», который представляет из себя яркий пример современной офисной недвижимости коммунальной собственности, а из ожидаемых объектов эксперты отмечают "Рам Глобал", где впервые в Беларуси реально применена система фальш-полов, первую очередь "Ривьера Плаза" с интересным сочетанием бизнес-функции и функции релаксации, а также третью очередь бизнес-центра "Порт", с грамотно организованной концепцией многофункциональности, позволяющей собственникам бизнеса в рамках одного комплекса совместить офис, магазин (шоу-рум), склад наряду с эффективной обслуживающей деловой инфраструктурой центра.

Однако, по мнению экспертов, бизнес-центры в Беларуси уже начинают конкурировать не столько архитектурными изысками, внутренней начинкой и концептом, сколько системой управления. И это основной тренд 2014 года, который далее будет только усиливаться.

По данным Colliers International, из 11 уже введенных в эксплуатацию объектов 6 были возведены без привлечения дольщиков. Это значит, что девелоперы начали не только замыкать на себя билдинг-менеджмент, но и дальше намерены ориентироваться на единое управление объектом. Это весьма положительно сказывается на самом строительстве, на дальнейшей эксплуатации здания, а также повышает привлекательность объекта для арендаторов.

"Возможно, сам факт наличия одного инвестора и явился причиной, что эти объекты начали опережать по темпам строительства объекты с многочисленными дольщиками: управляемость на стадии строительства намного лучше, не говоря уже о мотивации на конечный результат. Также, стоит отметить еще один очень важный аспект, который является преимуществом офисного здания, находящегося в едином управлении – инвестиционная привлекательность. Ведь именно объекты, находящиеся в руках одного девелопера, заполненные с привлечением международных консультантов и имеющие сильный пул арендаторов, могут быть предметом инвестиционной продажи фонду или иному конечному потребителю", - отметил Андрей Алёшкин.

Переход под единое управление, как на стадии строительства, так и на стадии эксплуатации, по мнению Андрея Алёшкина, обусловлен еще и тем фактом, что на порядок вырос уровень белорусских девелоперов. Скоро появятся компании, которые в состоянии вести проект, что называется, от «А» до «Я» самостоятельно. Проще говоря, рынок созрел для того, чтобы подняться на следующий уровень развития.

Однако, как отмечают эксперты, для дальнейшего движения вперед должен еще сформироваться рынок управляющих компаний, готовых взять на себя полное управление объектом на уровне Asset management.

Пока же собственники организуют собственные управляющие компании для своих объектов. Впрочем, некоторые белорусские девелоперы уже решили двигаться дальше.

Известная компания "А1Девелопмент" не только намерена взять под собственное единое управление третью очередь бизнес-центра "Порт", но и заявила о намерении выйти на рынок как первая в Беларуси внешняя управляющая компания.

Комментарий по делу

"Ежедневник" решил спросить у Управляющего Иностранного унитарного предприятия "А1 Девелопмент" Игоря Портнова, что подвигло его выйти первым на рынок внешних управляющих компаний и каковы преимущества такого управления перед Товариществом собственников.

- Объект - это как ребенок, который крайне дорог, - говорит Игорь Портнов. – Вот, представьте себе, рождается ребенок, а потом его надо отдать на воспитание чужим людям, и вы видите, что его не так воспитывают, но ничего не можете с этим сделать. А ведь вы опытный профессионал в воспитании, доступно объясняете почему, что и как правильно надо делать, приводите для этого обоснования, но не можете быть услышанным… Так быть услышанным большинством в Товариществе собственников практически невозможно.

- Получается, что вы решили выйти на рынок управляющих компаний, чтобы облегчить жизнь и себе и другим крупным девелоперам?

- Долевое строительство на протяжении многих лет являлось основным и самым распространенным способом строительства коммерческой недвижимости. Мы также строили по такой схеме, и на себе испытали все последствия долевого строительства, поскольку являемся собственниками помещений в построенных нами объектах. С одними и теми же проблемами мы столкнулись и на одном своем бизнес-центре, и на втором и на третьем.

Я понимаю, что собственники хотят, чтобы затраты при эксплуатации были минимальные, а доходность - максимальная. Желание правильное, только для того, чтобы больше получать, нельзя меньше вкладывать. И так обидно, когда ты, как профессионал, не можешь реализовать на объекте то, что несомненно принесет ему пользу. Поэтому мы и сделали все от себя зависящее, чтобы уйти от долевого способа строительства, построить объект без привлечения других собственников и потом управлять этим объектом. Мы хотим замкнуть на себя полный цикл: мы придумали концепцию здания, сделали проект, реализовали строительство, в дальнейшем мы будем эксплуатировать, привлекать арендаторов, вести с ними работу, возьмем на себя полное управление объектом. Посмотрим на полученный результат. И с этим результатом мы уже выйдем на рынок, как внешняя управляющая компания. В первую очередь мы попробуем сделать предложение тем зданиям, в которых присутствуем, как собственники. Но еще более показательным будет, если нам удастся заключить договора по управлению недвижимостью с независимыми от нас собственниками, и если этот будут знаковые в Минске объекты. И нам это будет интересно. Но, главное, доказать им, что они не ошиблись, что выбрали нас.

- С собственниками понятно, а что выиграют арендаторы?

- Арендаторы, по сути, выиграют больше всех, ведь в задачу управляющей компании входит не просто сдать офис, а сделать все необходимое, чтобы сделать его работу максимально эффективной. И мы, как управляющая компания, морально готовы удовлетворить все потребности арендатора, мы готовы его услышать. Арендаторы сейчас пришли к тому, что мало иметь просто офис. Тенденция такова, что идет расширение потребностей бизнеса, который требует определенной логистики.

- И что по вашему мнению, сегодня должно быть в современном бизнес-центре, что вы, как управляющая компания, должны обеспечить?

- Здание должно быть многофункциональным: обладать различными набором необходимых функций, которые будут связаны между собой и дополнять друг друга. Должны быть хорошо организованы как внутренняя, так и внешняя инфраструктура, обеспечена работа инженерной инфраструктуры. Кроме самих офисов нужны вспомогательные помещения, которые можно использовать и в качестве выставочной экспозиции, а для этого требуются складские и торговые помещения, конференц-зал, помещения для переговоров, кафе, отделение банка и т.д.

Например, зачем тратить деньги и необходимую площадь на комнату для совещаний в офисе, если она будет задействована лишь пару часов в неделю, а все остальное время пустовать. Рациональнее, если помещения для переговоров есть в бизнес-центре, и платить исключительно за используемое время. Управляющая компания может, если нужно организовать и кофе-паузу и даже доставку еды, если это необходимо.

В здании, можно расположить и фитнес, и тренажерный зал, и салон красоты, и на них будет спрос - в бизнес-центре должно быть все, что необходимо для минимизации затрат арендаторов, и их для максимального удобства.

- Вы считаете, что Товарищество собственников с этим не справится?

- Товарищество собственников видит свою первоочередную задачу в клиннинге и в поддержании нормального технического состояния здания. Оно не озадачивается понимаем того, все ли устраивает арендаторов в существующем здании. Съехал и съехал - найдется другой, а ведь это проблема как арендодателя, так и арендатора. Изменить продукт, изменить что-либо в инфраструктуре, повысить уровень обслуживания арендаторов... Товарищество не будет об этом задумываться.

Это ведь единожды спонтанно созданная некоммерческая организация. Ею, как правило, руководит также спонтанно выбранный собственниками председатель, у которого совершенно нет никакой мотивации думать об улучшении обслуживания арендаторов, об их комфорте, и тем более об их бизнесе. Приведу реальный пример: товарищество прямо возле кафе, на которое арендатором заключен долгосрочный договор, с целью получения дохода за несколько квадратных метров ставит кофейные и снек-автоматы, не задумываясь о том, что тем подрывается бизнес арендатора.

Мы, как управляющая третьей очередью "Порта" компания, дополняем и улучшаем уже существующий комплекс: рядом с построенными объектами увеличиваем количество парковочных мест, которые напрямую к новому зданию не относятся. Но мы на это идем! Мы выделили под паркинг три этажа, потому что думаем об интересах арендаторов, об их комфорте. С точки зрения ТС - это просто нерационально.

- А сколько придется арендатору доплатить за комфорт и заботу, которые ему обеспечит единая управляющая компания?

- Офис «от управляющей компании» должен быть не только лучше, но и дешевле. Логика цифр тут совершенно проста: на большую площадь всегда выгоднее раскладывать затраты, чем больше площадей будет у управляющей компании, тем больше она сможет уменьшить долю накладных расходов, а значит для арендаторов расходы уменьшатся. А вот товарищество, напротив, ограничено одним только зданием, на которое должно распределять затраты на зарплату председателя, бухгалтера, обслуживающего персонала. А мы эти расходы сможем распределить и на два здания, и на три...

- Получается, что у белорусского рынка офисной недвижимости просто нет другого пути, как уйти под единой управление?

- Это не новация, а международная практика, которая существует давно, и к которой Беларусь рано или поздно должна была прийти. В Москве и Санкт-Петербурге такая практика уже нарабатывается. Когда у собственников стояла очередь из арендаторов, то у них не было никаких проблем. Но времена меняются, ужесточается рынок, возрастает конкуренция. Сегодня собственник должен иметь максимальную инвестиционную привлекательность своего объекта, но над этим нужно профессионально работать.

"А1Девелопмент" имеет 15-летний опыт в управлении коммерческой недвижимостью на стадии проектирования и строительства, нас знают и уважают за наш профессионализм, и я думаю, что нам вполне под силу пойти дальше и управлять объектами уже после их возведения.