Początki

Pierwsze obiekty handlowe powstały na początku lat 90. wraz z rozwojem handlu i pojawieniem się najemców poszukujących wysokiej jakości powierzchni w dobrych lokalizacjach. W 1995 r. na polski rynek weszła portugalska firma Jeronimo Martins Booker Holding, która nabyła hurtownie Eurocash w Polsce, a w 1998 r. 210 sklepów „Biedronka”. Pięć lat później innym ważnym wydarzeniem na rynku było oddanie do użytku Galerii Mokotów (obecnie ponad 68 tys. mkw.), pierwszego centrum handlowego na dużą skalę, które cieszy się renomą do dziś. W kolejnych latach powstały m.in. Arkadia, Manufaktura (po ok. 110 tys. mkw.) i Złote Tarasy (64 tys. mkw.).

— Głównymi czynnikami napędzającymi rynek 20 lat temu były niemal całkowity brak handlu wielkopowierzchniowego i ekspansja sieci handlowych. Stopniowo pojawiły się nowe kategorie najemców i nowe formaty handlowe. Dziś nie ma już w Polsce miast bez nowoczesnego handlu, a polskie centra handlowe są w europejskiej czołówce pod względem funkcjonalności, aranżacji przestrzeni i architektury — mówi Marta Machus-Burek, partner w Colliers International, dyrektor Działu Powierzchni Handlowych.

Globalny kryzys finansowy sprzed dekady ostudził na chwilę zapał inwestorów do realizowania kolejnych inwestycji handlowych. Jednak solidne fundamenty polskiej gospodarki w połączeniu z silnym popytem wewnętrznym szybko przywróciły Polsce pozycję kraju atrakcyjnego dla sieci handlowych i deweloperów, czego potwierdzeniem mogą być spektakularne projekty, takie jak Silesia City Center (48 tys. mkw.) czy niedawno ukończone Posnania (blisko 100 tys. mkw.), Galeria Północna w Warszawie (64 tys. mkw.), Wroclavia (64 tys. mkw.) i Serenada w Krakowie (42 tys. mkw.).

Przyciągnąć klienta

Z czasem zmieniła się funkcja centrów handlowych, które odgrywają coraz istotniejszą rolę społeczną i rozrywkową. Dziś są one nie tylko miejscem zakupów, ale również miejscem życia towarzyskiego. To sprawia, że oprócz atrakcyjnych sklepów, klienci oczekują urozmaiconej oferty rozrywkowej i kulinarnej. Dodatkowo, aby przyciągnąć klientów, właściciele obiektów handlowych starają się wyróżnić aranżacją wnętrz i architekturą, np. szklanymi fasadami i oryginalnymi witrynami.

— Dziś nawet najlepsza lokalizacja nie wystarczy, by skłonić klientów do wizyty w centrum handlowym. Jest wiele możliwości spędzania wolnego czasu i robienia zakupów m.in. dzięki internetowi, który zmienił nawyki i zachowania klientów. Jednak e-commerce nie zaspokoi potrzeby przebywania z innymi ludźmi. Dlatego zarządcy i najemcy muszą stale podążać za zmieniającym się stylem życia konsumentów. Klienci przychodzą do centrów handlowych w poszukiwaniu nowych doświadczeń. Przestrzeń musi inspirować, wyróżniać się, i sprzyjać rozrywce. Zarządcy i najemcy powinni ze sobą ściśle współpracować oraz aktywnie zarządzać przestrzenią, by zachować konkurencyjność i zainteresowanie klientów — podkreśla Marta Machus-Burek.

Obiekty handlowe mają duży potencjał miastotwórczy. Często w parze z budową centrum idzie modernizacja lub tworzenie infrastruktury komunikacyjnej wokół obiektu albo kreowanie atrakcyjnych przestrzeni miejskich pozwalających miło spędzać czas. Ponadto, dzięki deweloperom, stare i zapomniane budynki mogą odzyskać dawny blask (np. Hala Koszyki), a dotąd niezagospodarowana tkanka miejska zaczyna żyć.

Analiza kluczem do zrozumienia klientów

Wraz z rozwojem nowych technologii, przestrzeń w centrach handlowych staje się coraz bardziej zdigitalizowana. Zarządcy i najemcy chętnie sięgają po innowacje do analizowania aktywności odwiedzających, by lepiej zrozumieć zmieniające się potrzeby klientów i precyzyjniej personalizować ofertę. Z myślą o komforcie klientów wiele obiektów zapewnia dostęp do internetu za pomocą bezprzewodowej sieci wifi. Klienci mogą też skorzystać z dedykowanych aplikacji mobilnych, które informują o promocjach i wydarzeniach specjalnych w centrum handlowym, czy też pomagają w znalezieniu miejsca parkingowego. Klienci mają również do dyspozycji interaktywne ekrany, które pozwalają na szybkie znalezienie lokali konkretnych marek.

— Dziś problemem nie jest brak informacji o klientach, lecz ich nadmiar. Dlatego z każdym rokiem większe znaczenie odgrywa właściwa selekcja i analiza danych. Można się spodziewać, że zarządcy i najemcy będą w przyszłości śmielej sięgać po narzędzia typu big data, by zidentyfikować tworzące się trendy i dopasować biznes do nowych warunków. To pozwoli lepiej zrozumieć potrzeby zakupowe klientów oraz odpowiednio zaplanować przestrzeń i zestaw najemców — wyjaśnia Marta Machus-Burek.

Przyjdzie czas na marki premium

Dwie dekady temu polska gospodarka dopiero nabierała tempa, próbując zahamować wzrost bezrobocia sięgającego gdzieniegdzie nawet 30 proc. Wraz z poprawą koniunktury oraz wzrostem zamożności społeczeństwa zaczęły rosnąć wydatki na dobra luksusowe. Wśród produktów, na które Polacy wydają dziś najwięcej znajdują się m.in.: samochody prestiżowych marek, nieruchomości, biżuteria, zegarki, a także luksusowe zabiegi SPA[1]. Choć rynek dóbr luksusowych rośnie, nie przekłada się to na wzrost handlu towarami z wyższej półki w centrach handlowych.

— Centra handlowe w Polsce nie są jeszcze popularnym miejscem kupowania towarów z segmentu premium. To wynika z mniejszego potencjału turystycznego niż ma np. czeska Praga, gdzie za sprawą m.in. większego ruchu zamożnych turystów z Azji i USA obecnych jest tam wiele marek luksusowych niedostępnych w Polsce. Prestiżowym markom trudno na naszym rynku pozyskać partnerów franczyzowych do ekspansji. Brakuje też ekskluzywnych ulic handlowych, których nie udało się dotychczas stworzyć. Niemniej, obserwujemy zainteresowanie Polską wśród zagranicznych marek luksusowych, które w przyszłości może skutkować otwarciami lokali z ofertą premium — mówi Marta Machus-Burek.

Co czeka rynek?

Obecnie w budowie znajduje się blisko 500 tys. mkw. powierzchni centrów handlowych. Do największych rynków handlowych w Polsce należy aglomeracja warszawska z 47 centrami o łącznej powierzchni ponad 1,5 mln mkw. GLA oraz konurbacja katowicka (44 obiekty, 1,1 mln mkw. GLA). Nowe obiekty powstają głównie w największych aglomeracjach (71% powierzchni) oraz w małych miastach - poniżej 100 tys. mieszkańców (21% powierzchni). Największe centra handlowe w budowie to: Galeria Młociny (73 tys. mkw.), Forum Gdańsk (62 tys. mkw.), Galeria Libero (45 tys. mkw.)

Na rynku widoczny jest także trend rozbudowy i modernizacji istniejących obiektów, co stanowi ok. 12% podaży w budowie. Utrzyma się on także w następnym roku.

— Właściciele, zwłaszcza starszych obiektów handlowych, muszą inwestować w poprawę jakości powierzchni i nowe funkcjonalności. Dzięki temu mają szansę zachować konkurencyjność i lepiej odpowiedzieć na zmieniające się potrzeby klientów — wyjaśnia Marta Machus-Burek.

Więcej o najnowszych trendach na rynku nieruchomości handlowych na blogu Najem.ca



[1] Raport KPMG “Rynek dóbr luksusowych w Polsce” z 2016 roku