W najnowszym badaniu firmy Colliers International, zatytułowanym: „The real cost of setting up shop” omówiono różnice w kosztach najmu obiektów handlowych na kluczowych rynkach europejskich. Badanie dowodzi, że dla najemców handlowych najważniejsza jest potencjalna rentowność obiektu, a nie koszty najmu. Oznacza to, że w przypadku największych miast handlowych, takich jak Londyn, Paryż czy Mediolan - które mogą zagwarantować dużą odwiedzalność oraz wysoką sprzedaż - najemcy gotowi są zaakceptować większe obciążenia podatkowe w zamian za potencjalnie wyższy zysk. 

Paul Souber, dyrektor Działu Powierzchni Handlowych w Colliers International, tłumaczy: — To oczywiste, że najemcy biorą pod uwagę całkowite koszty najmu, odnosząc je do rzeczywistych i potencjalnych kwot wydawanych przez kupujących na danym rynku. W ten sposób mogą skupić się na obszarach, na których fizyczna obecność marki przekłada się na największe korzyści, nawet uwzględniając powiązane koszty. A więc pomimo najwyższych kosztów najmu ponoszonych przez najemców w najważniejszych ośrodkach turystycznych i biznesowych, takich jak Londyn - który w 2015 r. był najczęściej odwiedzanym miastem na świecie i w którym turyści ze wszystkich stron świata wydali w ciągu roku ponad 20 miliardów dolarów - pozostaje on najchętniej wybieraną lokalizacją dla międzynarodowych marek liczących na dużą sprzedaż detaliczną.

— Porównując konkurencyjne lokalizacje branża nieruchomości zwraca zazwyczaj uwagę na wysokość samego czynszu, a najemcy biorą pod uwagę całkowite koszty najmu - a więc rzeczywiste roczne wydatki związane z prowadzeniem obiektu handlowego w danym miejscu. Najemcy uwzględniają także drugą stronę medalu, czyli rzeczywiste i potencjalne kwoty wydawane przez kupujących na konkretnym rynku. Zasadniczo skupiają się więc na wartości, którą zyskują i jej stosunku do ponoszonych kosztów. Wielu najemców uważa, że pomimo niższych zysków lokalnych oraz wyższych kosztów, obecność na danym kluczowym rynku sama w sobie tworzy dodatkową wartość ze względu na lepszą widoczność i rozpoznawalność marki. Choć rzeczywiście może tak być w przypadku głównych marek modowych, dla innych najemców wysokie koszty najmu mogą stanowić poważną przeszkodę.

Raport opracowany przez firmę Colliers pokazuje, że koszty najmu zwiększają lokalne podatki, które czasem znacznie się między sobą różnią. W Rosji podatek obrotowy naliczany od czynszu wynosi 18%, a na Węgrzech 27%. 

— Od 1 września w Polsce obowiązuje nowy podatek od sprzedaży detalicznej, który podniesie koszty funkcjonowania sieci handlowych. Oczekuje się, że podatek z jednej strony spowolni procesy ekspansji i konsolidacji sieci handlowych, a z drugiej przyspieszy restrukturyzacje oraz wejścia w sprzedaż wielokanałową i automatyzację sprzedaży (podatek nie obejmuje sprzedaży przez internet). W dłuższej perspektywie czasowej nowy podatek z pewnością będzie miał wpływ na wyniki finansowe sieci handlowych oraz wydajność centrów handlowych w Polsce — mówi Katarzyna Michnikowska, starszy analityk, Dział Doradztwa i Badań Rynku, Colliers International.

W zależności od rynku, dodatkowe koszty najmu, które ponieść muszą najemcy, obejmują także koszty usług, opłaty marketingowe, podatek VAT, podatek od nieruchomości, inne podatki, ubezpieczenie towaru, koszty rejestrowania najmu, kaucję i/lub gwarancję bankową.

— W niektórych krajach udział tych opłat w całkowitych kosztach najmu jest ogromny — wyjaśnia Paul Souber. — Jest zatem oczywiste, że najemcy muszą wziąć pod uwagę szereg różnych czynników zanim zdecydują się rozpocząć działalność handlową na nowym rynku. Poza licznymi podatkami lokalnymi najemcy muszą także uwzględnić koszty pracy, które stanowią dużą część wydatków operacyjnych w handlu, strukturę najmu oraz stopień jego elastyczności, który może także znacząco różnić się na poszczególnych rynkach.

— We wszystkich lokalizacjach najemcy kierują się zasadniczo wskaźnikiem rentowności. Jeżeli chodzi o całkowity koszt najmu, można zastanawiać się, do jakiego poziomu wzrosłyby czynsze w miastach o wysokich kosztach najmu, gdyby zostały uwolnione od dodatkowych kosztów i podatków.

Katarzyna Michnikowska, starszy analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku Colliers International

Katarzyna Michnikowska