Eksperci z Colliers porównali podstawowe dane europejskich rynków nieruchomości komercyjnych, kategoryzując kraje pod względem strategii wobec inwestorów, podejścia do ryzyka oraz ich dążenia do stabilności, wzrostu lub uzyskania wysokich stóp zwrotu. Colliers wskazał kraje nordyckie, Holandię oraz rynki rozwinięte tzw. Tier 1 – tuż obok wybranych krajów Europy Środkowo-Wschodniej – jako miejsca najbardziej sprzyjające inwestycjom w nieruchomości komercyjne w roku 2017.

Na większości europejskich rynków nieruchomości komercyjnych obserwuje się aktywność charakterystyczną dla późnego etapu cyklu koniunkturalnego, a jednak globalne fundusze w dalszym ciągu rozszerzają zakres inwestycji w nieruchomości do szacowanej kwoty 4,9 bilionów USD w 2016*. Według Colliers, w obliczu rosnącej rywalizacji o produkt inwestycyjny, inwestorzy nie mogą dalej wstrzymywać się z decyzjami biznesowymi, jak to miało miejsce w pierwszej połowie 2016 roku.  

Richard Divall, szef rynków kapitałowych w regionie EMEA w Colliers International powiedział: „Inwestorzy nie mogą zbyt długo siedzieć z założonymi rękami. Znalezienie produktu w dobrej cenie może być coraz trudniejsze, w miarę upływu bieżącego cyklu, ale ilość pieniędzy lokowanych w nieruchomości stale wzrasta. Jest to nadal bardzo atrakcyjna forma inwestowania w obecnych warunkach makroekonomicznych. W miarę jak zbliżamy się do roku 2017, wszystkie rynki nadal stwarzają możliwości inwestycyjne w zależności od tego, jak duże ryzyko inwestor chce podjąć”.

Raport Colliers zatytułowany European Investment Market Outlook: A Matter of Perspective wskazuje trzy typy inwestorów: unikający ryzyka, nastawieni na stabilność i wzrost oraz poszukujący wysokich zwrotów z inwestycji. Dla każdego z nich rekomenduje się kraj do inwestowania wskazany w rankingu.

„Najwyżej w rankingu rynków rekomendowanych dla inwestorów unikających ryzyka oraz nastawionych na stabilność i wzrost są rynki charakteryzujące się największą aktywnością, ponieważ są one najbardziej atrakcyjne dla inwestorów poszukujących najlepszych nieruchomości typu core oraz core plus. 

Połączenie stabilności politycznej, przejrzystości działań biznesowych i stałych wartości stóp zwrotu w krajach nordyckich oraz Holandii plasuje je obecnie na szczycie krzywej wzrostu wartości inwestycji w roku 2017. Płynne rynki Tier 1, tj. Niemcy, Wielka Brytania i Francja, są tuż za nimi”, powiedział Damian Harrington, szef ds. badań rynku w regionie EMEA w Colliers International.

„Dostępność produktu zmalała, ponieważ inwestorzy trzymają kluczowe aktywa, aby te napędzały zwroty z posiadanego portfela. Ponadto, jest mniej inwestorów zmuszonych do sprzedaży swoich nieruchomości. Stąd aktywni nabywcy szukają alternatywnych form inwestowania, takich jak transakcje korporacyjne czy fuzje i przejęcia, aby zaspokoić swoje potrzeby. To zwiększa atrakcyjność krajów nordyckich, Holandii i rynków Tier 1, ponieważ oferują one bardziej różnorodne możliwości inwestycyjne”, dodaje Divall.

Inwestor unikający ryzyka

Dla inwestora unikającego ryzyka, gdzie transparentność i płynność mają kluczowe znaczenie, rynki nordyckie plasują się na czele rankingów jako bastiony stabilności w Europie. Szwajcaria, Holandia i Austria również znajdują się w pierwszej siódemce krajów – wszystkie wyprzedzają rynki Tier 1, tj. Niemcy, Wielką Brytanię i Francję, przed którymi jeszcze miesiące lub nawet lata perturbacji politycznych.

Niskie ryzyko ma jednak swoją cenę. Istnieje wyraźna odwrotna zależność w cenach nieruchomości, biorąc pod uwagę średni ważony poziom rentowności, w odniesieniu do ryzyka kraju. Pod względem ważonych zysków całego sektora Finlandia, Holandia i Belgia wykazują największą równowagę pomiędzy ryzykiem, a poziomem stóp zwrotu spośród wszystkich państw europejskich. Z kolei w Hiszpanii i we Włoszech ceny wydają się nieco zawyżone, zwłaszcza w tym drugim kraju, który stoi w obliczu nadchodzącego referendum i zmaga się ze znaczącym ryzykiem nieściągalnych należności w bankach.

Inwestor nastawiony na stabilność i wzrost

Ryzyko polityczne i operacyjne to nie jedyny czynnik uwzględniany przez inwestorów. Dla tych z długoterminową wizją czynników, które będą napędzały popyt, np. krótko- i długookresowe prognozy stóp procentowych, PKB, wzrost zatrudnienia i zmiany demograficzne, w rankingu najbardziej atrakcyjnych rynków nastąpiły spore przesunięcia. Prym wiodą państwa Tier 1, z których Niemcy zajmują pierwsze miejsce, tuż przed Wielką Brytanią i Francją. Holandia znów wypada dobrze i z perspektywy wartości stóp zwrotu wygląda bardzo atrakcyjnie w porównaniu z innymi, większymi państwami o najlepszych wynikach.

Inwestor poszukujący wysokich zwrotów z inwestycji

W przypadku inwestorów z większym apetytem na ryzyko, akceptujących mniejszą płynność, ale oczekujących wyższych stóp zwrotu, zrozumiałe jest inwestowanie na kluczowych mniejszych rynkach tzw. Tier 2, co w rezultacie wpływa na ożywienie aktywności na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, zarówno na tych podstawowych jak i pozostałych. Bułgaria prowadzi wśród krajów Europy Środkowo-Wschodniej z punktu widzenia stóp zwrotu, a zaraz za nią plasują się Słowacja, Chorwacja i rynki bałtyckie. Tuż za nimi znajdują się Belgia, Holandia, Czechy, Finlandia i Dania, oferujące zdrowe połączenie wartości stóp zwrotu i płynności rynku.

„Analiza transakcji sfinalizowanych do końca pierwszego półrocza 2016 roku pozwala twierdzić, że inwestorzy wykorzystują zalety rynków wskazanych w badaniu Colliers. Chorwacja, Łotwa, Litwa, Finlandia i Holandia znajdują się wśród najbardziej atrakcyjnych rynków dla różnych typów inwestorów i wg danych na 2016, wykazują wysoki wzrost wartości inwestycji mierzony rok do roku”, wyjaśnia Harrington.

Divall podsumowuje: „Najbliższe trzy miesiące będą ważnym okresem dla Europy. Rynki przygotowują się na różnorodne scenariusze, a prognozy na początek 2017 roku mogą jeszcze ulec zmianie. W pewnych częściach Europy trzeba się jeszcze uporać z zaszłościami nieściągalnych należności, a niektóre banki stoją wobec ryzyka upadłości, w tym Deutsche Bank i Monte dei Paschi di Siena. Upadłość tych banków lub konieczność udzielenia im pomocy finansowej mogłyby znacznie skorygować prognozy dla niektórych rynków, zwłaszcza dla Włoch”.