W III kwartale br. do użytku oddano łącznie 121,7 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W Warszawie został ukończony jeden projekt, natomiast wśród miast regionalnych najwięcej powierzchni przybyło w Krakowie i Katowicach. 

Współczynnik powierzchni niewynajętej dla projektów biurowych na dziewięciu największych rynkach Polski spadł do poziomu 12,9% wobec 13,4 % na koniec II kwartału 2016 r. Poziom wynajmu w nowo oddanych inwestycjach to obecnie 54%.

Stawki bazowe i efektywne pozostały stabilne. Przeciętne czynsze w Warszawie kształtowały się od 12 do 22 EUR/m²/miesiąc, natomiast w miastach regionalnych od 10 do 16,5 EUR/mkw./miesiąc.

Podaż

Najnowszą inwestycją, która w minionym kwartale została oddana na warszawskim rynku biurowym jest I faza kompleksu West Station. Biurowiec zlokalizowany poza centrum w strefie Południowy Zachód oferuje 28,7 tys. mkw. Warto podkreślić, że od stycznia do września w Warszawie zostało ukończonych siedemnaście projektów o całkowitej powierzchni najmu przekraczającej 378 tys. mkw., co jest wynikiem rekordowym w porównaniu do poprzednich lat. W minionych kwartałach do użytku oddano także jedne z największych projektów biurowych w stolicy: Warsaw Spire (Tower) - 59 tys. mkw. oraz Q22 - 46,4 tys. mkw. 

W omawianym okresie rynki regionalne charakteryzowały się przyrostem nowych zasobów porównywalnym do poprzednich kwartałów. Do użytku oddano 93 tys. mkw. biur, z czego najwięcej w Krakowie 34,6 tys. mkw. i w Katowicach 24,5 tys. mkw.

Do największych projektów oddanych w III kwartale 2016 r. należą CH2M (14,2 tys. mkw.) w Krakowie, Maraton A (13,2 tys. mkw.) w Poznaniu oraz dwa katowickie projekty Silesia Star II B (12,4 tys. mkw.) i A4 Business Park III (12,1 tys. mkw.). Łącznie od początku roku na rynkach regionalnych zostało ukończonych 46 projektów biurowych o powierzchni najmu prawie 315 tys. mkw.

Popyt

Łączny wolumen transakcji najmu zawartych od początku 2016 roku w Warszawie wyniósł 529,4 tys. mkw. Najwięcej umów zostało podpisanych w strefie Południowej Górnej (104,7 tys. mkw.), Południowej Zachodniej (110,5 tys. mkw.) oraz w Centrum (85,9 tys. mkw.) i na Obrzeżach Centrum (96,7 tys. mkw.). Popyt brutto w III kwartale 2016 r. w stolicy ukształtował się na poziomie 170,6 tys. mkw.

W III kwartale br. popyt na powierzchnię biurową na rynkach regionalnych ukształtował się na poziomie 133,9 tys. mkw. Podobnie jak w I poł. roku najwyższą aktywność odnotowały trzy największe rynki: Kraków (39,6 tys. mkw.), Wrocław (26,3 tys. mkw.) oraz Trójmiasto (23,3 tys. mkw.). 

Dostępne powierzchnie

Współczynnik pustostanów dla Warszawy spadł nieznacznie do poziomu 14,6% (15,4% na koniec II kwartału). Ilość wolnej powierzchni zmniejszyła się w większości warszawskich stref. W centrum pustostany wyniosły 17,1%, natomiast w lokalizacjach poza centralnych 13,5%.

Na rynkach regionalnych najniższy poziom pustostanów został zarejestrowany w Krakowie (6,3%) oraz Łodzi (9,3%). W pozostałych miastach współczynnik wolnej powierzchni ukształtował się powyżej 10%. Najwięcej powierzchni biurowej jest dostępne obecnie w Katowicach (15,5%) oraz Szczecinie (14,7%).

Prognozy

Obecnie w budowie w całej Polsce znajduje się 1,45 mln mkw. nowej powierzchni biurowej. Warszawa jest największym rynkiem - w trakcie realizacji jest ponad 600 tys. mkw. W bieżącym roku spodziewamy się zakończenia co najmniej czterech projektów biurowych, natomiast na 2017 rok zaplanowane jest oddanie ponad 320 tys. mkw. nowych biur.

Pod względem nowych inwestycji na rynkach regionalnych przoduje Kraków, gdzie w budowie jest obecnie 284 tys. mkw. Ukończenie 70% tej powierzchni zaplanowane jest na następny rok. Kolejne rynki regionalne o dużej aktywności deweloperskiej to Wrocław (151 tys. mkw.) i Trójmiasto (145 tys. mkw.).

Z uwagi na wysoką aktywność budowlaną poziom dostępnej powierzchni biurowej będzie nadal rósł. Trend ten utrzyma się w następnych kwartałach dla większości głównych rynków.

— Warunki najmu w najbliższym czasie pozostaną stabilne. Jednak w dłuższej perspektywie czasowej na rynkach, które charakteryzują się wysoką aktywnością deweloperską obserwować będziemy spadek średnich stawek czynszów bazowych. Właściciele budynków oferują coraz bogatsze pakiety zachęt dla najemców, co przekłada się na coraz niższy poziom stawek efektywnych — mówi Paweł Skałba, partner w Colliers International, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych.

Colliers podsumowuje rynek biurowy w I poł. 2016.

Paweł Skałba