• Colliers przewiduje wydłużenie cyklu inwestycji w nieruchomości w regionie EMEA
  • W drugim półroczu 2014 r. i pierwszym półroczu 2015 roku 52 proc. europejskiego kapitału przeznaczono na inwestycje w Europie
  • Łączna kwota inwestycji w pierwszym półroczu 2015 roku wyniosła 135 mld euro, czyli o 37 proc. więcej, niż w analogicznym okresie ubiegłego roku
  • Duży napływ kapitału europejskich i międzynarodowych inwestorów do Europy przełoży się na rekordowy wolumen transakcji w 2015 roku
  • Azjatyccy inwestorzy zmieniają swoje strategie, dążąc do wysokich zwrotów z inwestycji na głównych rynkach
  • Przepływ kapitału w Europie

Jak wynika z raportu firmy Colliers duży napływ kapitału do europejskich funduszy inwestycyjnych w ciągu ostatnich 12 miesięcy oraz zdolność funduszy typu REIT do pozyskiwania kapitału spowodowało znaczne umocnienie pozycji kapitału pochodzącego z krajów europejskich w Europie – w drugim półroczu 2014 r. i pierwszym półroczu 2015 r. odpowiadał on za 52 proc. aktywności inwestycyjnej.

Zgodnie z prognozami firmy Colliers, duży napływ kapitału od inwestorów europejskich i międzynarodowych do Europy przełoży się na rekordowy wolumen transakcji w 2015 r. Wysoki poziom inwestycji prawdopodobnie utrzyma się także w 2016 roku. Łączna kwota inwestycji w pierwszym półroczu 2015 roku wyniosła 135 mld euro. Oznacza to, że była o 37 proc. większa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Zważywszy, że druga połowa roku jest zwykle okresem wzmożonych obrotów, poziom inwestycji w nieruchomości na rynku europejskim powinien przekroczyć rekordową wartość odnotowaną w 2007 roku.

– Mimo pewnych obaw co do stanu gospodarki umocnienie rynków najmu zaczyna w coraz większym stopniu napędzać wzrost poza głównymi rynkami. Wpłynie to na zwiększenie zwrotów z inwestycji w 2016 roku – uważa Richard Divall, dyrektor ds. transgranicznych rynków kapitałowych w regionie EMEA w Colliers International.

 – Warto zauważyć, że udział kapitału pochodzącego z regionu Azji i Pacyfiku w europejskich transakcjach zrealizowanych w drugim półroczu 2014 r. i pierwszym półroczu 2015 r. wyniósł zaledwie 5 proc., co oznacza, że krótkookresowe wycofanie tego kapitału miałoby znikomy wpływ na rynek, który utrzymuje się na obecnym poziomie dzięki napływowi różnorodnego kapitału z Ameryki Północnej, a w coraz większym stopniu także kapitału europejskiego. Taki scenariusz mógłby ostudzić temperaturę na rynku, co byłoby bardzo wskazane – dodaje Richard Divall.

„Azjatycka fala” nie ustępuje

Mimo że na rynku można zauważyć zmiany, jeśli chodzi o źródła azjatyckiego kapitału zaangażowanego na europejskim rynku, nic nie wskazuje na to, żeby „azjatycka fala” kapitału miała w najbliższym czasie osłabnąć.

– Choć powoli obserwujemy wycofywanie chińskiego kapitału z dotychczasowych transakcji w centrum Londynu, kapitał ten nadal jest wpompowywany w europejskie nieruchomości, choć w innej formie. Najlepszym tego przykładem jest opiewająca na kwotę 1,2 mld funtów (1,6 mld euro) inwestycja grupy Hauling Industry and Trade Group z siedzibą w regionie Sianciang w Chinach w trzy projekty deweloperskie brytyjskiej Grupy Scarborough w Manchesterze, Leeds i Sheffield, która miała miejsce w połowie września – powiedział Richard Divall. – Docierające z rynku komunikaty są więc niejednoznaczne, a sam rynek w bardzo niewielkim stopniu jest w stanie przewidzieć, jak załamanie na chińskiej giełdzie wpłynie na chińskie firmy ubezpieczeniowe, przedsiębiorstwa państwowe i prywatnych inwestorów – dodaje Richard Divall.

Jak wynika z raportu, liczba azjatyckich inwestycji w nieruchomości w Europie od 2010 roku znacznie się zwiększyła. Ich wartość wzrosła z 4,2 mld euro w 2010 roku do rekordowej kwoty 13,1 mld euro w 2013 roku.

Jak wyjaśnia Damian Harrington, dyrektor ds. badań w regionie EMEA siłą napędową tego zjawiska byli nowi gracze na rynku i nowe źródła kapitału. – Zjawisko to było wywołane przez różne czynniki, w tym deregulację, dywersyfikację portfela inwestycyjnego oraz regionalne asymetrie cykli gospodarczych i cykli na rynku nieruchomości. W efekcie doprowadziło to do zmian w strukturze azjatyckich inwestycji, która w dalszym ciągu będzie się zmieniać – zauważa Damian Harrington.

Colliers wskazuje w raporcie trzy odrębne fale azjatyckich inwestycji na europejskim rynku nieruchomości: Gracze długoterminowi, czyli kapitał z Singapuru, Hong Kongu i Japonii, nowi uczestnicy rynku lokujący środki w inwestycje średnioterminowe, w tym malezyjskie i koreańskie fundusze emerytalne oraz chińskie państwowe fundusze majątkowe oraz trzecia grupa – tzw. „świeży kapitał” pochodzący od firm ubezpieczeniowych z Chin i Tajwanu, a ostatnio także od tajskich inwestorów i indonezyjskich deweloperów notowanych na giełdzie w Singapurze.

– Choć ostatnio odnotowane przypadki odraczania transakcji są prawdopodobnie przykładami krótkotrwałego trendu, wiele wskazuje na to, że azjatyccy inwestorzy o ugruntowanej pozycji zmieniają swoje strategie, dążąc do wysokich zwrotów z inwestycji na głównych rynkach – dodaje Richard Divall.

Azja zmienia strategię

Aby ustalić, czy i w jaki sposób z upływem czasu zmieniają się strategie azjatyckich inwestorów, w raporcie firmy Colliers porównano dane dotyczące różnych generacji azjatyckiego kapitału instytucjonalnego w Europie.

Richard Divall tak tłumaczy te ustalenia: – Kapitał azjatycki stanowi nieodłączny element europejskiego cyklu inwestycyjnego. Gracze, którzy najwcześniej weszli na rynek, wykorzystują wysokie zwroty, by reinwestować środki na rynkach, co przekłada się na większy spadek stopy zwrotu i pozwala na większą dywersyfikację.

– Nowi gracze nadal inwestują w najbardziej popularnych lokalizacjach, takich jak Londyn, Paryż, Madryt i największych miastach w Niemczech, które umożliwiają im wejście na rynek – dodaje. – Wynika to przede wszystkim z faktu, że niewielu uczestników inwestujących „świeży kapitał” posiada swoje biura w Europie, a ich zespoły są raczej niewielkie, co świadczy o braku zasobów umożliwiających poznanie wszystkich europejskich rynków na tyle dobrze, by móc realizować bardziej obszerną strategię inwestycyjną. Tylko azjatyccy inwestorzy posiadający biura w Europie, tacy jak Fosun i Gingko Tree oraz gracze o bardziej ugruntowanej pozycji, tacy jak GIC, dysponują wystarczającymi zasobami i wiedzą na temat zawiłości poszczególnych europejskich miast, by kupować nieruchomości na rynkach drugorzędnych.

Dobrym przykładem jest tu sytuacja na polskim rynku inwestycyjnym. – Udział naszego rynku w Europie w 2015 r. wynosi około 1 proc. Tym samym Polska, mimo dużej dynamiki wzrostu, nie jest jeszcze głównym źródłem zainteresowania inwestycyjnego ze strony inwestorów z Azji. Gracze tacy, jak Gingko Tree, Fosun/Valad lub Bank of China wyrażają chęć inwestowania w Polsce, muszą się jednak mierzyć z silną konkurencją ze strony inwestorów niemieckich, a jednocześnie poszukują najlepszej jakości aktywów, których podaż jest znacznie ograniczona – uważa Piotr Mirowski, partner i szef Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers International w Polsce.