Od szarych brył do szklanych drapaczy chmur

Przez dwie dekady krajobraz stolicy zmieniał oblicze wraz z pojawiającymi się drapaczami chmur, które imponują dziś rozmachem, architekturą, aranżacją wnętrz i udogodnieniami opartymi na nowych technologiach. Hossa na warszawskim rynku biurowym trwa od lat. Jeszcze w 1997 r. łączne zasoby biurowe Warszawy wynosiły jedynie 371,2 tys. mkw., podczas gdy w 2007 r. wzrosły do 2,6 mln mkw. W ciągu kolejnych 10 lat powierzchnia biurowa w stolicy wzrosła niemal dwukrotnie, przekraczając 5,1 mln mkw. w I kwartale 2017 r. Tym samym Warszawa jeszcze bardziej umocniła pozycję lidera rynku biurowego w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej.

Biurowy plac budowy

Na początku lat 90. warszawski rynek biurowy znajdował się w powijakach. Najemcy mogli wynająć przestrzeń biurową tylko w kilku budynkach zlokalizowanych w ścisłym centrum (Pałac Kultury i Nauki, Hotel Marriott) i przy placu Bankowym (Intraco, Blue Tower).

— Raiffeisen, wchodząc do Polski 26 lat temu, na miejsce swojej siedziby szukał powierzchni w renomowanych, centralnych lokalizacjach Warszawy. Kryteriami wyboru były prestiż lokalizacji oraz wygoda naszych partnerów, klientów i pracowników. W porównaniu do obecnych możliwości, wybór w 1991 roku był niewielki — wspomina Eugeniusz Toruń, dyrektor Departamentu Zakupów w Raiffeisen Bank Polska.

Rozwój rynku biurowego wyraźnie przyspieszył w połowie lat 90., gdy przy skrzyżowaniu ulic Wołoskiej i Domaniewskiej wybudowano pierwszy w Warszawie park biznesowy (EMPARK Mokotów Business Park), który zapoczątkował rozwój zagłębia biurowego na Mokotowie.

— Stolica przypominała wówczas ogromny plac budowy z żurawiami niemal na każdym kroku. Szczyt rozbudowy przypadł na 1999 r., gdy w Warszawie oddano do użytku ponad 400 tys. mkw. powierzchni biurowej, co było rekordowym poziomem aż do 2016 r., gdy na rynek trafiło 407 tys. mkw. — mówi Paweł Skałba, partner w Colliers International, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych.

Pod koniec lat 90. wzniesiono znane do dziś obiekty takie, jak Ilmet przy Rondzie ONZ (przeznaczony do rozbiórki) i Warszawskie Centrum Finansowe, nadal cieszące się dużą renomą. Wtedy też wybudowano Warsaw Trade Tower, który do ubiegłego roku był najwyższym wieżowcem w stolicy.

Czas przełomów

Przełomem dla warszawskiego rynku biurowego było wejście Polski do Unii Europejskiej
w 2004 r. Akcesja uwiarygodniła Warszawę w oczach zagranicznych deweloperów i najemców, a także inwestorów zagranicznych, którzy stworzyli fundamenty rynku inwestycyjnego. Znaczna część inwestycji biurowych była sprzedawana jeszcze podczas procesu komercjalizacji, a nawet w trakcie budowy. To odzwierciedlało silny popyt na aktywa biurowe i skłaniało do wznoszenia kolejnych obiektów (m.in. Metropolitan, Rondo 1), które szybko zajmowały globalne korporacje poszukujące nowoczesnych powierzchni.

– Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej stworzyło nowe możliwości. Podaż nowoczesnych powierzchni biurowych w całej Polsce była wtedy na poziomie około 2,5 mln mkw. W 2005 roku na rynku rozpoczął się rozwój sektora BPO. Dla firm deweloperskich był to czas podejmowania strategicznych decyzji. Już wtedy zdecydowaliśmy, że nasz flagowy projekt zbudujemy na warszawskiej Woli. W 2006 roku kupiliśmy teren po byłych Wojskowych Zakładach Graficznych i rozpoczęliśmy prace nad koncepcją zabudowy całego kwartału ulic. Wtedy mało kto wierzył, że Wola stanie się nowym biznesowym centrum Warszawy. Postawiliśmy na przyjazną przestrzeń publiczną w postaci pl. Europejskiego i między innymi właśnie to nowatorskie podejście przyczyniło się do sukcesu Warsaw Spire – mówi Jarosław Zagórski, Dyrektor Handlowy i Rozwoju Ghelamco Poland.

Dziś „skyline” stolicy, oprócz dominującego nad Placem Defilad Pałacu Kultury i Nauki, wyznaczają nowe wieżowce m.in. wspomniany Warsaw Spire i Q22, a w budowie znajduje się 718 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Tylko w tym roku deweloperzy planują oddać do użytku w stolicy kolejne 240 tys. mkw. nowej przestrzeni biurowej. Rosnącym zainteresowaniem najemców i inwestorów cieszy się zarówno centrum, jak i nowe tereny położone blisko strefy centralnej Warszawy, zwłaszcza Wola.

— Po fuzji Raiffeisena z Polbankiem w 2012 r. pojawiła się konieczność znalezienia uniwersalnej i efektywnej siedziby dla połączonego banku. Z pomocą Colliers International wybraliśmy bliską Wolę – dzielnicę, która spełnia nasze oczekiwania i staje się ulubionym miejscem sektora finansowego, oferując coraz lepszą infrastrukturę. Biurowce tu powstające są nie tylko komfortowe, ale też ekologiczne, efektywne i wysmakowane estetycznie. Patrząc przez pryzmat poszukiwania powierzchni w Warszawie teraz i przed kilku laty, można stwierdzić, że obecny rynek jest bardziej dojrzały i profesjonalny, a oferowane projekty inwestycyjne są na wysokim poziomie — ocenia Eugeniusz Toruń.

— Warszawski rynek biurowy należy do najatrakcyjniejszych i najpłynniejszych w tej części Europy. To tu powstaje blisko połowa nowoczesnej powierzchni biurowej budowanej na polskim rynku. Planowanych jest kilka spektakularnych obiektów, które znacząco uatrakcyjnią nie tylko panoramę miasta, ale i ofertę dla najemców. Nowe budynki powstają przede wszystkim na bliskiej Woli i w centrum miasta. Wciąż jednak musimy pamiętać o wysokim potencjale biurowców na Mokotowie, na Służewcu Przemysłowym. Co ciekawe, dynamiczne zmiany w strukturze rynku biurowego spowodowały, że w kwietniu 2017 r. Polish Office Research Forum (PORF), do którego należy Colliers International, zmienił granice i nazwy warszawskich stref biurowych — mówi Paweł Skałba.

Nie bez znaczenia dla rynku warszawskiego jest także wyjście Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej. Po ogłoszeniu Brexitu warszawskie biurowce znalazły się w kręgu zainteresowania firm z Zachodu, które rozpatrują Polskę jako potencjalny kierunek relokacji części działalności. 

Dwie dekady współpracy

Rozwój rynku biurowego w Warszawie jest ściśle związany z pojawieniem się w Polsce profesjonalnych firm doradczych, które od początku pełniły tu kluczową rolę. W ciągu 20 lat znacząco zmienił się jednak zakres ich działania.

— Jeszcze kilkanaście lat temu rynek nieruchomości komercyjnych nad Wisłą był zupełnie inny niż teraz. Trudniej było przekonać właściciela nieruchomości do wynajęcia lokalu konkretnej firmie, czyli odwrotnie niż obecnie, kiedy to najemców trzeba przekonywać do wyboru danej lokalizacji. Natomiast tym, co łączy tamte czasy z dzisiejszymi, jest potrzeba budowania długofalowych relacji z klientami — mówi Paweł Skałba.