— W raporcie wskazujemy główne trendy na warszawskim rynku biurowym. Przedstawiamy warunki najmu i analizujemy najważniejsze zalety każdej strefy. Nasz przewodnik pozwala najemcom i deweloperom jeszcze lepiej odnaleźć się w nowych realiach i dokładniej ocenić potencjał poszczególnych stref biurowych, co może okazać się istotnym wsparciem przy wyborze lokalizacji dla biura  — mówi Dominika Jędrak, dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynku Colliers International.

Nowe strefy biurowe

W kwietniu 2017 r. Polish Office Research Forum (PORF), do którego należy Colliers International, zmienił granice i nazwy stref warszawskich strefy biurowych w reakcji na dynamicznie zmieniającą się strukturę rynku biurowego. Najwięcej zmian zaszło w strefach centralnych Warszawy.

— Nowa mapa biznesowa Warszawy miasta uwzględnia głównie zmiany infrastrukturalne,
co wpływa na przesuwanie się granic dzielnic biurowych i zmiany w dotychczasowym postrzeganiu wielu lokalizacji. Duże znaczenie miało m.in. uruchomienie drugiej linii metra, która wyznaczyła potencjalne lokalizacje na kolejne projekty biurowe. Nowe granice i nazwy odzwierciedlają kierunek rozwoju i przedstawiają przyszłe realia rynku nieruchomości biurowych w Warszawie — mówi Aleksandra Gawrońska, analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku, Colliers International.

Obszar ścisłego centrum (COB) został poszerzony na wschód do ul. Krakowskie Przedmieście/Nowy Świat, zachowując pozostałe granice od Al. Jana Pawła II, Al. Solidarności i ul. Hożej. Z kolei strefa Centrum poszerzyła swoje granice na północ do Dworca Gdańskiego, na zachód do ul. Karolkowej oraz na południe do Placu Unii Lubelskiej. Jej wschodnią granicą wciąż pozostaje Wisła. Nowa strefa Centrum charakteryzuje się podziałem na dodatkowe cztery podstrefy. Natomiast w najbardziej zdominowanym przez biurowce obszarze Mokotowa wyodrębniono podstrefę Służewiec, zlokalizowaną w pobliżu przystanku kolei miejskiej. Z kolei dawną strefę Południowy Zachód podzielono na dwa obszary wzdłuż głównych arterii Al. Jerozolimskich oraz Żwirki i Wigury.

W centrum wyrasta najwięcej biurowców

Z publikacji Colliers International wynika, że najwięcej powierzchni biurowej w stolicy powstaje obecnie w strefie Centrum Zachodnie na terenach skupionych wokół Ronda Daszyńskiego (290 tys. mkw.). Najwyższe stawki czynszu (17-23 EUR/mkw./miesiąc) występują w obszarze ścisłego centrum (COB). Największymi projektami biurowymi budowanymi w stolicy są obecnie Varso (140 tys. mkw.), The Warsaw Hub (75 tys. mkw.) i Mennica Legacy Tower (63,8 tys. mkw.)

Według danych Colliers International, najwięcej powierzchni niewynajętej czeka na najemców w strefie Żwirki i Wigury (26,4%), podczas gdy najniższy wskaźnik pustostanów występuje w strefie Północ (2,9%). Najwięcej powierzchni biurowej nadal znajduje się na Mokotowie (ponad 1,3 mln mkw.).

W ostatnich latach na warszawskim rynku aktywni byli również najemcy. W latach 2014-2017,  największymi transakcjami były umowy przednajmu zawarte przez najemców z branży finansowej i IT w centrum miasta: 22 tys. mkw. wynajęte przez BGŻ BNP Paribas w biurowcu planowanym przez Yareal u zbiegu ulic Kasprzaka i Karolkowej, 21,1 tys. mkw. wynajęte przez firmę Samsung w Warsaw Spire oraz 19,5 tys. mkw. wynajęte przez Raiffeisen Bank w Prime Corporate Center.