— W porównaniu do 2016 roku, kiedy odnotowano rekordowy wolumen transakcji ze strony inwestorów z Republiki Południowej Afryki, w 2017 roku odnotowano spadek środków z RPA i krajów azjatyckich, który udało się zrównoważyć dzięki szybszemu napływowi środków krajowych. W 2018 roku możliwy jest dalszy niewielki spadek inwestycji z RPA. Z kolei inwestorzy z krajów azjatyckich mogą znów zwiększyć swoją aktywność, być może w ramach transakcji portfelowych lub przejęć i fuzji korporacyjnych — mówi Mark Robinson, specjalista ds. badań w regionie CEE.

Misja i dostęp do rynku

Dalszy wzrost inwestycji krajowych zależy od względnej atrakcyjności danej klasy aktywów na rynku lokalnym i dostępu inwestorów do tego rynku. Naszym zdaniem zyski z prestiżowych nieruchomości w stolicach są atrakcyjne, zwłaszcza w porównaniu do zysków z obligacji rządowych, a także w porównaniu do stopy dywidendy z akcji – wyjątkiem są tu Praga i Bukareszt. Stopa dywidendy z ocenianych przez nas koszyków akcji spółek nieruchomościowych notowanych na giełdzie mieści się obecnie w granicach 4%.

Nowe źródła pozostają te same: Azja, Republiki Południowej Afryki i Europa Środkowo-Wschodnia

W porównaniu z przełomowym 2016 rokiem wolumen transakcji finansowanych ze źródeł pochodzących z Azji i Republiki Południowej Afryki spadły, ale i tak utrzymały się na bezpiecznym poziomie, wynosząc odpowiednio 1,4 mld EUR i 1,8 mld EUR. Jednak najbardziej imponujące wyniki w 2017 roku odnotowało trzecie nowe źródło środków z 2016 roku – kraje Europy Środkowo-Wschodniej. Wartość transakcji z udziałem tego kapitału (krajowych i transgranicznych) wzrosła aż o 32% i wyniosła 3,3 mld EUR.

Tempo wzrostu transakcji transgranicznych osiągnęło rekordowy poziom 7% łącznej wartości inwestycji dla analizowanych 6 krajów Europy Środkowo-Wschodniej, w 2017 roku osiągając poziom 13,1 mld EUR. Wartość ta przekroczyła tym samym (minimalnie) dotychczasowy rekord z 2007 roku, kiedy to łączna wartość inwestycji wynosiła 13,0 mld EUR.

W 2017 roku przepływy netto w krajach Europy Środkowo-Wschodniej prawie osiągnęły wartość dodatnią i wyniosły -220 mln EUR. Wartość ta wynika ze wspomnianego powyżej 32-procentowego wzrostu aktywności zakupowej wśród graczy w regionie oraz spadku wartości sprzedaży przez inwestorów i deweloperów o 1,2 mld EUR. Prezentowane przez nas dane dotyczące przepływów netto po raz pierwszy wykazują niedawny wzrost zakupów (netto) przez fundusze azjatyckie i południowoafrykańskie. W latach 2014-2015 Stany Zjednoczone zaliczały się do dużych kupujących netto, jeżeli chodzi o rynek nieruchomości komercyjnych w 6 krajach Europy Środkowo-Wschodniej. W 2017 roku kraj ten znalazł się w grupie dużych sprzedających netto ze sprzedażą na poziomie 2 mld EUR. W grupie sprzedawców netto w zeszłym roku odnotowaliśmy kraje europejskie wraz z Wielką Brytanią, które kontynuują niedawno wypracowane schematy. 

Rośnie znaczenie lokalnych inwestorów

W perspektywie długoterminowej odnotowujemy pozytywny wpływ wzrostu znaczenia inwestorów lokalnych na rynkach inwestycji w nieruchomości w 6 krajach Europy Środkowo-Wschodniej, ponieważ baza właścicieli krajowych zapewnia stabilność i dogłębną znajomość rynku. Taka sytuacja ma miejsce na rynkach nieruchomości w krajach G10, a także na rynkach azjatyckich. W sześciu krajach Europy Środkowo-Wschodniej wolumeny transakcji zakupowych realizowanych przez nabywców krajowych osiągnęły wysokie wartości wynikające z cyklu koniunkturalnego – taka sytuacja wystąpiła w ubiegłym roku w Polsce (421 mln EUR), na Węgrzech (708 mln EUR) i w Rumunii (35 mln EUR). Daleko przed tymi krajami pozostają jednak Czechy, gdzie wartość zakupów dokonanych przez lokalnych inwestorów wyniosła w 2017 r. 1,08 mld EUR, co stanowi solidne 29% całkowitego wolumenu inwestycji w tym kraju zgodnie ze średnimi wartościami w perspektywie długookresowej. Na Węgrzech udział zakupów ze środków lokalnych w ubiegłym roku wzrósł do 39%, natomiast w Polsce do 8% – jest to również zgodne z cyklem koniunkturalnym.

Środki z zagranicy – urodzaj inwestycji w Czechach

Blisko jedno na każde z siedmiu euro zainwestowanych w 6 krajach Europy Środkowo-Wschodniej w 2017 roku pochodziło od inwestorów z Czech (udział rynkowy na poziomie 13,5%). Był to drugi co do wielkości udział odnotowany przez poszczególne kraje na całym świecie (na pierwszym miejscu znalazła się Republika Południowej Afryki). W ujęciu rok do roku łączna kwota wzrosła o 43% i wyniosła 1,77 mld EUR. Odnotowano szybszy przyrost środków z zagranicy, których wartość osiągnęła poziom 691 mln EUR wobec zaledwie 84 mln EUR rok wcześniej.

Przy pokaźnych środkach na wydatki w Czechach, w sąsiednich krajach Europy Środkowo-Wschodniej odnotowano wręcz zalew transakcji z udziałem czeskich nabywców, którzy inwestowali w stolicach krajów Europy Środkowo-Wschodniej oraz nabywali aktywa w regionie, zwłaszcza w Polsce.

Kolejnym krajem, który przyczynił się do wzrostu przepływów z zagranicy w 2017 roku, była Słowacja. Wartość zakupów zagranicznych dokonywanych przez inwestorów ze Słowacji (141 mln EUR) stanowiła trzykrotność wartości zakupów dokonywanych przez nich w kraju (44 mln EUR).

Po raz kolejny sprawdziła się zasada „Zbierasz to, co zasiałeś”, ponieważ Słowacja i Czechy znajdowały się wśród najpopularniejszych rynków docelowych dla inwestorów pochodzących z krajów Europy Środkowo-Wschodniej.

Czy wzrośnie wartość przepływów krajowych?

Czy inwestorzy lokalni zdecydują się zwiększyć swoje inwestycje w nieruchomości komercyjne? Patrząc na ich ogólną sytuację w kontekście PKB, zdaje się, że jest jeszcze miejsce na dalszy wzrost. Stopy kapitalizacji w przypadku inwestycji w stolicach i w głównych miastach są na rozsądnym poziomie i mieszczą się w przedziale od 7% do 19% PKB. Przewidujemy wysokie prawdopodobieństwo dalszego wzrostu stóp kapitalizacji – zdrowy wzrost PKB w ujęciu nominalnym w całym regionie w latach 2018-2019 tworzy, w naszej opinii, możliwość dalszego rozwoju.

Naszym zdaniem, jest duża szansa, że wyższy udział inwestycji w PKB odnotowany w 2017 może się utrzymać. W ubiegłym roku poziom inwestycji w Czechach, na Węgrzech, w Bułgarii i Polsce znajdował się w przedziale od 1,0% do 1,8% PKB, co jest spójne z wyższym poziomem PKB w przeliczeniu na jednego mieszkańca.

W ubiegłym roku najbardziej płynnym rynkiem w odniesieniu do swej wielkości była Bułgaria, gdzie poziom inwestycji krajowych wyniósł jedną szóstą naszych danych dotyczących kapitalizacji na rynku nieruchomości komercyjnych w Sofii.

Bez wątpienia największe możliwości dostępu do rynku dla inwestora końcowego istnieją na Węgrzech i na Słowacji – w obydwu tych krajach obserwujemy znaczące inwestycje krajowych funduszy inwestycyjnych w nieruchomości komercyjne. W przeciwieństwie do Węgier i Słowacji fundusze inwestycyjne inwestujące w nieruchomości komercyjne są prawie nieobecne na dwóch największych rynkach regionu pod względem ludności, to jest w Polsce i w Rumunii.