Pod względem ilości wynajętej powierzchni rok 2016 był równie dobry co rok poprzedni. Wolumen transakcji w porównaniu do 2015 r. zmalał minimalnie o 2,8%, osiągając poziom 1,34 mln mkw. Absorpcja netto ukształtowała się na poziomie 614 tys. mkw. Umowy typu pre-let nadal stanowiły znaczącą część całkowitej aktywności rynkowej (25,9%).

Mimo rekordowej ilości oddanej do użytku powierzchni, współczynnik pustostanów dla Polski odnotował wzrost jedynie o 0,9 p.p. do poziomu 12,7%, (wobec 11,6% na koniec 2015 r.).

Główne rynki biurowe w Polsce

Warszawa – w ubiegłym roku w stolicy do użytku oddano 21 projektów o łącznej powierzchni ponad 407 tys. mkw. To najlepszy wynik w historii tego rynku. Najemców przyjęły m.in. Warsaw Spire A (Tower), oferujący ponad 59 tys. mkw., dwa budynki kompleksu Gdański Business Center (łącznie 49 tys. mkw.) oraz biurowiec Q22 (46,4 tys. mkw.) – wszystkie są zlokalizowane na Obrzeżach Centrum. Tu także wynajęto najwięcej powierzchni, co potwierdza trend przesuwania się granic dzielnic biznesowych wraz z zagospodarowaniem przez deweloperów dobrze skomunikowanych działek np. w pobliżu drugiej linii metra, Ronda Daszyńskiego, Dworca Gdańskiego.

W 2016 roku rynek warszawski zanotował nieznaczny spadek w popycie brutto, który ukształtował się na poziomie o 9% niższym od zeszłorocznego rekordowego i wyniósł prawie 755 tys. mkw. Również absorpcja powierzchni biurowej osiągnęła niższy poziom, a jej wartość wyniosła 238,2 tys. mkw. (- 17% rdr). Na rynku dominowały nowe umowy, których udział wyniósł 60%.

Kraków – w minionym roku do użytku oddanych zostało 21 budynków o łącznej powierzchni 150 tys. mkw., co było rekordowo wysokim przyrostem podaży zarówno dla tego rynku, jak również w skali wszystkich miast regionalnych. Największe ukończone inwestycje to: Axis (19,3 tys. mkw.), O3 Business Campus (19,2 tys. mkw.) oraz CH2M (14,2 tys. mkw.). Na koniec 2016 r. całkowita podaż oferowanej powierzchni biurowej osiągnęła poziom 915 tys. mkw.

Na krakowskim rynku trwa boom budowlany – w fazie realizacji znajduje się ponad 270 tys. mkw., z których 77% ma być ukończone w 2017 r. W okresie od stycznia do grudnia najemcy zawarli transakcje na 188 tys. mkw., co było rekordowym wynikiem wśród miast regionalnych. Udział transakcji typu pre-let w całkowitym wolumenie wyniósł 47%. Współczynnik pustostanów w całym roku wzrósł do 7,2%, ale wciąż jest jednym z najniższych w skali kraju.

Wrocław – to drugi najbardziej dynamiczny rynek wśród miast regionalnych. W 2016 r. odnotował wzrost powierzchni biurowej o 139 tys. mkw., dzięki czemu istniejące zasoby osiągnęły poziom 847 tys. mkw. W budowie znajduje się 113 tys. mkw., co jest czwartym wynikiem wśród głównych rynków regionalnych. W całym 2016 r. zawarto transakcje na 124 tys. mkw. Znacząco wzrósł udział umów typu pre-let do poziomu 40% wobec 7,3% w 2015 r. Z uwagi na dużą liczbę oddanych projektów współczynnik pustostanów odnotował wzrost o 3,7 p.p. i wyniósł 12,5%.

Trójmiasto – w 2016 roku aglomeracji trójmiejskiej na rynek trafiło 6 inwestycji o łącznej powierzchni 57,3 tys. mkw. Popyt był zbliżony do stanu z 2015 r. i wyniósł 93,2 tys. mkw. Nowe umowy stanowiły 66% łącznego wolumenu, z kolei udział transakcji pre-let zanotował wzrost do 31%. W budowie znajduje się obecnie 151 tys. mkw., z czego 95% jest zlokalizowane w Gdańsku.

Poznań – w 2016 r. rynek charakteryzował się umiarkowaną aktywnością deweloperską. Do użytku oddano siedem biurowców o łącznej powierzchni 41,1 tys. mkw., zaś w budowie pozostaje jedynie 40,5 tys. mkw. Popyt brutto w 2016 r. osiągnął rekordowy poziom 64 tys. mkw., głównie za sprawą najemców z sektora IT. Na rynku dominowały nowe umowy, których udział w popycie wyniósł 57%.

Łódź – na koniec 2016 r. zasoby biurowe w Łodzi wyniosły 360 tys. mkw. W ciągu roku do użytku oddano pięć inwestycji o łącznej powierzchni 36 tys. mkw. W budowie znajduje się rekordowa liczba projektów o powierzchni 130 tys. mkw. Rok 2016 charakteryzował się wysoką aktywnością najemców, zwłaszcza z sektora BPO, czego potwierdzeniem jest wolumen podpisanych transakcji (67 tys. mkw.). W efekcie rynek zanotował rekordowo niski współczynnik pustostanów, który na koniec IV kw. wyniósł 6,2% i jest najniższy ze wszystkich miast regionalnych.

Katowice – miniony rok charakteryzował się znaczącym przyrostem podaży na poziomie 51 tys. mkw., dwukrotnie większym niż w roku 2015. Ukończonych zostało osiem projektów biurowych, z których największe to: Silesia Star II B (12,4 tys. mkw.), trzeci etap kompleksu A4 Business Park (12,1 tys. mkw.) oraz kolejna faza Silesia Business Park (10,7 tys. mkw.). W budowie pozostaje 38 tys. mkw. Mimo, że aktywność najemców była o 11% mniejsza niż w minionym roku i wyniosła 41 tys. mkw., poziom pustostanów na koniec 2016 r. zmalał o 1,4 p.p. do 14%.

Szczecin – na koniec 2016 r. istniejąca podaż osiągnęła poziom 156 tys. mkw. Do użytku oddano jeden projekt - Storrady Park Offices (7,4 tys. mkw.). Obecnie w budowie są trzy biurowce o łącznej powierzchni 28,7 tys. mkw., których otwarcie zaplanowano w ciągu dwóch najbliższych latach. Ze względu na niską aktywność deweloperską współczynnik pustostanów wykazywał trend spadkowy i na koniec grudnia 2016 r. niewynajęte pozostało 14,7% istniejącej powierzchni biurowej.

Lublin – po oddaniu dwóch faz Technic Office Park (7,1 tys. mkw.) najmniejszy rynek regionalny w Polsce odnotował wzrost podaży do poziomu 140,4 tys. mkw. W budowie znajduje się obecnie 70,1 tys. mkw. w ośmiu projektach. Współczynnik pustostanów utrzymuje się na stabilnym poziomie i na koniec 2016 r. wyniósł 10,9%.

Obecnie w budowie znajduje się ponad 1,5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego 46% jest zlokalizowana w Warszawie. Liderami wśród miast regionalnych w zakresie powierzchni w budowie pozostają Kraków, Trójmiasto i Łódź. Nowa podaż planowana do ukończenia w bieżącym roku jest szacowana na 900 tys. mkw., jednak część otwarć może przesunąć się na 2018 r. Około 40% tej powierzchni (352 tys. mkw.) zostanie dostarczona w Warszawie, zaś 24% w Krakowie (216 tys. mkw.). Dostępność wysokiej jakości powierzchni przyciąga nowych najemców, o czym świadczy wysoki udział nowych transakcji w wolumenie najmu, a tych obecnych na rynku składnia do przenoszenia swoich siedzib.

— Relokacje firm stanowią coraz większy udział w rynku. W minionym roku podpisano tego typu umowy na ponad 120 tys. mkw. Najemcy chętnie przenoszą się do efektywnych kosztowo i powierzchniowo budynków. W tym roku ten trend z pewnością się utrzyma — mówi Paweł Skałba, partner w Colliers International, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych.