Przejdź do raportu>>

NAJWAŻNIEJSZE USTALENIA RAPORTU:

  • Czas inwestowania w bezpieczne aktywa dobiega końca w związku z chęcią funduszy do zwiększenia zwrotów z zainwestowanego kapitału w odpowiedzi na oczekiwania inwestorów i rosnące zobowiązania funduszy emerytalnych
  • Niedawne zwyżki na rynkach akcji i obligacji mogą zapowiadać ponowny zwrot inwestorów instytucjonalnych ku nieruchomościom
  • Jeśli fundusze emerytalne i ubezpieczeniowe zdecydowałyby się na jednoprocentowy wzrost inwestycji w nieruchomości, oznaczałby to napływ 60 miliardów euro świeżego kapitału
  • Wzrost dostępności kredytów przyczyni się do wzrostu inwestycji w nieruchomości dzięki zwiększonym możliwościom lewarowania

 ** Dyrektywa Wypłacalność II (Solvency II) stwarza jednak pewną niepewność i oznacza ryzyko w krótkiej, średniej i długiej perspektywie. Przepisy doprowadzą do powstania nowych produktów i strategii inwestycyjnych (w miarę jak sektor nieruchomości będzie dostosowywał się do zmian poprzez zwiększanie swojej innowacyjności).

Wartość globalnych inwestycji w nieruchomości wzrosła w 2013 roku o 25 proc. w stosunku do roku poprzedniego. Oznacza to radykalną poprawę sytuacji na globalnym rynku nieruchomości. W regionie Azji i Pacyfiku rynek nieruchomości zdaje się osiągać szczyty swoich możliwości. Tymczasem poziom inwestycji w Europie i Amerykach nadal sięga zaledwie 60 proc. wyniku z 2007 roku. Stąd ogromne możliwości wzrostu.

Z raportu wynika, że w 2013 roku rynek inwestycyjny w dzielnicy Central London wzrósł o ponad 100 proc. – z 1,2 mld funtów do 2,5 mld funtów. Warto jednak podkreślić, że w ostatnich dwóch latach odnotowano znaczny wzrost obrotów (do około 12 mld euro) wynikający z inwestycji w europejskie nieruchomości dokonywanych przez państwowe fundusze majątkowe. Tymczasem wzrost poziomu inwestycji dokonywanych przez fundusze emerytalne i ubezpieczeniowe był niższy i sięgnął około 10 mld euro. Doprowadziło to do powstania ukrytego popytu, który w powiązaniu z odchodzeniem inwestorów od akcji i obligacji, może przyczynić się do ogólnoeuropejskiej fali poszukiwania nieruchomości zapewniających zwiększony zwrot z inwestycji. Jeśli fundusze emerytalne i ubezpieczeniowe zdecydowałyby się na jednoprocentowy wzrost inwestycji w nieruchomości, oznaczałby to napływ 60 miliardów euro świeżego kapitału. Trzyprocentowy wzrost oznaczałby napływ kapitału równemu poziomowi inwestycji w całym regionie EMEA w 2013 roku (170 mld euro).

„Siła ożywienia gospodarczego i ograniczenie podaży pieniądza w USA, dodatni wzrost gospodarczy w Wielkiej Brytanii oraz coraz bardziej obiecujące oznaki stabilności gospodarczej w Europie powinny przyczynić się do trwałego ożywienia inwestycji na europejskim rynku nieruchomości. Oznaczać to może, że czas inwestowania na bezpiecznych rynkach dobiega końca. Rentowność obligacji skarbowych nie zaspokoi bowiem oczekiwań inwestorów instytucjonalnych pod względem zwrotu z inwestycji i skłoni ich do poszukiwania skutecznych możliwości pokrycia rosnących zobowiązań”, uważa Walter Boettcher, główny ekonomista na region EMEA w Colliers International.

„Spodziewamy się, że w związku ze specyfiką sytuacji gospodarczej w Europie i jej uzależnieniem od wzrostu opartego na konsumpcji, przez pewien czas stopy procentowe pozostaną na niskim poziomie. Będzie to stymulować wzrost inwestycji w europejskie nieruchomości za pomocą lewarowania”, uważa Richard Divall, dyrektor Działu Inwestycyjnego na region EMEA w Colliers International.

„Najprawdopodobniej będziemy również świadkami wzrostu znaczenia rozwiązań opartych na wspólnym inwestowaniu, ułatwiających inwestycje z dłuższą perspektywą zwrotu. Dotyczy to zwłaszcza półotwartych funduszy inwestujących w nieruchomości. Wspólne przedsięwzięcia kilku funduszy (tzw. „club deals”), rozwiązania oparte na współwłasności, spółki joint venture i wspólne inwestowanie w udziały nienotowanych na giełdach spółek z branży nieruchomości zyskają na znaczeniu, stając się jedną z głównych ścieżek inwestowania w nieruchomości”, dodaje Richard Divall.

Z analiz przeprowadzonych przez Colliers International wynika, że największą przeszkodą, przed którą stoją instytucje, są kwestie regulacyjne, zwłaszcza nowe wymogi dotyczące wypłacalności:

  • Coraz większe obawy budzi wprowadzenie nowych wymogów kapitałowych w odniesieniu do różnych kategorii aktywów inwestycyjnych będących w posiadaniu zakładów ubezpieczeń (Dyrektywa Wypłacalność II).
  • Z kolei Dyrektywa IORP wprowadzi podobne wymogi w odniesieniu do pracowniczych programów emerytalnych.

„Zarówno Bazylea III, jak i Dyrektywa Wypłacalność II mają w zamierzeniu zapewnić skuteczność zarządzania ryzykiem i wyceny ryzyka poprzez zaostrzenie wymogów w zakresie wysokości rezerw kapitałowych. Mimo niepewności, jaka wystąpi w toku doprecyzowywania reguł i zatwierdzenia modeli wewnętrznych, branża ubezpieczeniowa powinna dysponować na tyle dużymi rezerwami, aby poradzić sobie z przewidywaną zmianą składu portfela w związku z koniecznością wyceny ryzyka według nowych wymagań regulatorów. Instytucje te mogą uznać, że zwiększenie zaangażowania na rynku nieruchomości w ramach kredytów uprzywilejowanych może umożliwić im skorzystanie z szans, jakie daje skala, względy praktyczne i mniej wymagające otoczenie regulacyjne”, zauważa Walter Boettcher.

Niedawno z możliwości tej skorzystał bank Norges, nawiązując w 2012 roku (w ramach spółki joint venture) współpracę z Prologis w Europie wartą 2,4 miliardy euro, a następnie – w grudniu 2013 roku – współpracę z Prologis w USA (również w ramach joint venture) wartą 1 miliard dolarów.

„Kilka najbliższych lat korzystnego cyklu na europejskim rynku nieruchomości inwestycyjnych, dostępność znacznych potencjalnych ilości kapitału ze strony instytucji zarządzających funduszami firm ubezpieczeniowych i funduszy emerytalnych, trwały apetyt na inwestycje ze strony funduszy państwowych oraz kapitał płynący z sektora prywatnego powinny zaowocować przekroczeniem poziomu inwestycji osiągniętym w Europie w 2013 r. – zarówno w 2014, jak i 2015 roku”, podsumowuje Walter Boettcher.