De totale leegstand van de Nederlandse kantorenmarkt is in 2014 gedaald met 711.000 m² naar 12,1 miljoen m² Verhuurbaar Vloeroppervlak (VVO). 2014 geeft het eerste teken van herstel aan van de Nederlandse kantorenmarkt sinds de crisis in 2008. Er is echter nog geen sprake van een herstel. De opname van kantoorruimte zal zelfs bij verdere economische groei lager blijven dan in het verleden door de structureel dalende kantoorbehoefte per medewerker.

Verborgen leegstand is gedefinieerd als de leegstaande verhuurde vierkante meters die niet actief aan de markt worden aangeboden. De verborgen leegstand is een goede marktindicator voor de toekomstige ontwikkeling van de kantorenmarkt. De vraag naar kantoren herstelt zich pas als de verborgen leegstand terug is op een gezond niveau van frictie leegstand. Pas als de verborgen leegstand structureel daalt onder 8%, een percentage dat gezien kan worden als de maximaal acceptabele frictie leegstand, kan er sprake zijn van structureel herstel van de kantorenmarkt.

In 2013 was een eerste daling te zien van de verborgen leegstand (432.000 m² VVO) als gevolg van een correctieslag van eindgebruikers die hun kantorenvolume aanpasten aan de post crisis organisatieomvang. Het afstoten van deze verborgen leegstand was als een ‘communicerend vat’ terug te zien in oplopende reguliere leegstand. In 2014 is het volume van de daling van de verborgen leegstand verder toegenomen (690.000 m² VVO). Het kantooroppervlak per fte komt als gevolg van deze daling uit op 19,9 m² VVO per fte. Hiermee wordt voor het eerst sinds lange tijd een dalende trend getoond van de vierkantemeterbehoefte per kantoorwerker.

De weg naar herstel is lang en er zal nog jaren sprake zijn van een huurdersmarkt. De opnamecijfers die de Nederlandse kantorenmarkt heeft gekend in tijden van economische groei behoren definitief tot het verleden. Als gevolg van efficiëntere werkvormen zoals Het Nieuwe Werken, maar ook door verdere groei van online dienstverlening bij de overheid, banken, verzekeraars en wooncorporaties is de behoefte aan kantoorruimte per medewerker dalende. Hierdoor is de opname van ruimte ook in tijden van nieuwe economische groei lager dan in het verleden. De kantorenmarkt dient dus niet alleen een historisch hoge leegstand weg te werken, ook het herstelvermogen van de markt is structureel lager. 

In 2013 heeft Colliers met het introduceren van het begrip verborgen leegstand, de ‘blinde vlek’ van de Nederlandse kantorenmarkt zichtbaar gemaakt. Deze informatie vereist kennis van de eindgebruikers die onzichtbaar is voor de aanbodzijde van de kantorenmarkt. Colliers heeft de verborgen leegstand inzichtelijk gemaakt door de gemiddelde omvang aan m2 VVO per fte van de NFC Index (Netherlands Facility Cost Index) af te zetten tegen de actuele bezettingsgraad van de kantoren. De actuele bezettingsgraad is afkomstig van eindgebruikers benchmark data uit de Colliers BenchBase® (de grootste vastgoed en facilitaire database van de Benelux met meer dan 48,5 miljoen m² VVO waarvan 12,8 miljoen m² VVO uit de Nederlandse kantorenmarkt).