Milano, 19 Febbraio 2013 – La fase peggiore della crisi sembra essere ormai alle spalle, eppure la ripresa non è ancora dietro l’angolo. I canoni direzionali si confermano in fase di stagnazione, mentre il mercato rimane fortemente polarizzato con una netta preferenza per i mercati più solidi del nord Europa rispetto a quelli del sud Europa, in maggiore sofferenza.

L’EMEA Office Report di Colliers International, pubblicato oggi, suggerisce che la natura “polarizzata” del mercato EMEA rappresenti un’opportunità per quei compratori che adottano uno stile opportunistico d’investimento. Malgrado ciò, affinché agli investitori torni l’appetito e il mercato delle transazioni torni a registrare operazioni anche al di fuori della stretta cerchia degli asset prime, è fondamentale una visione economica che dia maggiori certezze.

Craig Satchwell, Head of EMEA Office Business Team di Collies International, ha detto: “I tempi sono ancora duri per il business in Europa, ma si comincia a vedere una luce alla fine del tunnel. L’andamento del mercato delle locazioni continua a registrare una decisa preferenza per spazi ad uso ufficio moderni e funzionali, ubicati in location dotate di buone infrastrutture. Nella seconda metà del 2012 i rendimenti prime sono rimasti immutati in Europa, e solo a Francoforte, Stoccolma e Parigi si è verificata una modesta variazione, mentre i valori hanno subito un altro colpo a Madrid e Amsterdam.

“I livelli di vacancy a Varsavia hanno continuato a crescere, guidati dall’intensa attività di sviluppo, mentre a Mosca il mercato direzionale si è mosso principalmente grazie alle banche, e ai settori finanziario, IT e farmaceutico. Nel centro di Londra il livello del vacancy si è leggermente innalzato verso la fine dell’anno, anche per il completamento di alcuni nuovi sviluppi. In ogni caso, la domanda rimane robusta, in particolare nel West End dove il livello del vacancy si conferma al di sotto del 5%.”

I punti principali del report:

Crescente polarizzazione nel mercato degli utilizzatori: La stagnazione economica in Europa continua a mettere un freno alla crescita dei canoni, sebbene le disparità da regione a regione restino palesi. Un incremento dei canoni, per esempio, si è registrato a Dusseldorf e Monaco, poiché il livello del vacancy in Germania ha raggiunto il livello più basso da dieci anni a questa parte, grazie ad un assorbimento sopra la media. Incrementi degni di nota si sono registrati a Mosca, Oslo e Lione. Le contrazioni sono invece prevalenti nei mercati più direttamente esposti agli effetti della crisi dell’euro, come Madrid, Lisbona e anche Ginevra.

I fondi sovrani vivacizzano il mercato degli investitori: Nell’ultimo trimestre del 2012 sono stati investiti circa 16,4 miliardi di euro in Europa in immobili a destinazione ufficio, facendo così salire il totale annuale a 56,7 miliardi di euro, il 7 % in meno rispetto all’anno precedente. Una delle transazioni più importanti portate a termine relativamente a un singolo asset è stata la vendita in modalità “sale and lease back” alla norvegese NBIM del quartier generale globale di Credit Suisse a Zurigo, successiva all’acquisizione da parte del Qatar Investment Authority della sede londinese sempre di Credit Suisse.

Differenze ampie e persistenti nella crescita dei canoni: Si confermano grandi differenze nei prospetti di crescita dei canoni tra i vari mercati europei. Mentre sono previsti ulteriori apprezzamenti nei valori dei canoni prime in alcune città tedesche, così come a Oslo, si verificheranno contrazioni nelle città duramente colpite dalla crisi economica o che devono fronteggiare una rapida crescita dello stock, come Varsavia. Ci si aspetta che i valori dei canoni restino piatti nella gran parte dei mercati, ma solo per quanto riguarda gli immobili e location migliori, mentre rimarrà costante la pressione al ribasso per gli spazi ubicati in location secondarie, e in alcuni casi si intensificherà addirittura.

Mercato maturo per gli investitori opportunistici: Negli ultimi anni il mercato degli investimenti immobiliari in Europa è stato dominato da una certa avversione al rischio e da una decisa preferenza per gli asset prime. La riduzione dei finanziamenti in caso di asset non perfettamente rispondenti ai parametri di gradimento degli utilizzatori ha giocato un ruolo importante, poiché gli investitori hanno cercato di proteggere il proprio capitale. Noi non ci aspettiamo che queste condizioni cambino nel breve periodo. Inoltre, c’è da dire che un mercato così polarizzato presenta significative opportunità per gli investitori opportunistici, i quali possono generare valore riposizionando sul mercato asset non prime attraverso un’attività proattiva di asset management.

Guardando avanti, Walter Boettcher, economista di Colliers International, ha concluso: “Limitata disponibilità a concedere leva finanziaria da parte delle banche, ridotta crescita dell’occupazione, debole fiducia da parte dei consumatori sono fattori che continuano a ostacolare la ripresa, malgrado le politiche monetarie di accomodamento. Molti economisti prevedono una crescita modesta nel nord Europa e un ulteriore anno di recessione nel sud Europa, sebbene un miglioramento della fiducia e una risalita degli investimenti entro metà dell’anno prossimo rappresenterebbe un sicuro traino per l’economia, nonché un segno di ripresa sostenibile per la fine del 2013. Ciò premesso, i mercati direzionali sono pronti a trarre il massimo dei benefici quando la ripresa arriverà.”