Budapest, 2011. február 16.

A Colliers International által kibocsájtott 2011-es irodapiaci jelentéséből kiderül, hogy a 2009-es év drámai hangulata után, amikor a magyar irodapiac szereplői a legtöbb nehézséget élték át, az általános hangulat javult tavaly; a bérbeadások nőttek és az üresedés is lassan csökkenésnek indult a 2010-es év vége felé, miközben az átadások száma jelentősen lecsökkent.

Saly Miklós, az ingatlan-tanácsadó cég irodabérbeadási igazgatója elmondta, hogy a teljes modern irodaállomány több mint 145 ezer m2-el nőtt 2010-ben az új átadásoknak köszönhetően, amelynek 77%-a az év első felében került az irodapiacra. Az utolsó negyedévben már csak 6 300 m2 irodaterületet adtak át. A tranzakciók összértéke a tavalyi év során közel 282 ezer m2-t tett ki, melynek 39,6%-át (~111 ezer m2) az utolsó negyedévben kötötték, felülmúlva az előző három negyedév átlag 55 ezer m2-es volumenét.

„Az újratárgyalások nagy szerepet játszottak a piacon 2010-ben, ez az egész éves szerződéskötések értékének közel felét jelentette. A tapasztalat azt mutatja, hogy az 5 000 m2 feletti nagy cégek ~90%-a végül újratárgyal és marad a meglévő irodaházában. A tavalyi év során az újratárgyaláson kívüli tranzakciók értéke elérte a 165 ezer m2-t. Ez az érték jól mutatja, hogy a piac a gazdasági válság kitörése óta először használta fel – sőt, még többet is – a piac által átadott új irodaházak méretének megfelelő irodaterületet, aminek eredményeképpen az üresedési ráta 25,7% volt az év végén, kis csökkenést mutatva a 2009 év végi értékhez (26,1%) és 2010 harmadik negyedévéhez (26,8%) képest is.” – mondta Saly Miklós.

Az irodapiaci elszívást (absorption) a shared service centerek (SSC), és némi irodaterület bővülések növelték továbbra is. A költözési hajlandóság továbbra is a kisebb cégekre jellemző, míg az állami szektor nem volt aktív a piacon 2010-ben. A 2010-es évben voltak nagy sikerek a bérbeadások terén, példaként említhetők a Capital Square és Eiffel Square irodaházak, melyek feltöltöttsége mára már meghaladta a 70%-ot is. Ez is azt jelzi, hogy a jó lokációban lévő fejlesztéseket lehet bérbe adni, de ehhez kellett az a 10–30%-os csökkenés is a bérleti díjakban, ami szinte mindenhol lezajlott a piacon. A győztes lokáció továbbra is a Váci út folyosó volt, de a dél-budai régió is jól szerepelt, illetve a belbudai régióban is voltak sikeres bérbeadások, pl. említésre méltó a MOMentum irodaház kb. fél év alatt elért 25%-os bérbeadottsága (DLA Piper, REM Ingatlan Zrt. illetve 2010 év végén egy gyógyszeripari cég).

A kilátásokkal kapcsolatban a Colliers International piaci jelentéséből kiderül, hogy továbbra is enyhén nőni fog a kereslet a piacon 2011-ben, az újratárgyalások száma is jelentős marad, miközben egyre szűkül a megfelelő méretű és színvonalú irodaterületek piaca. 2011-ben még kevesebb átadás várható mint tavaly, összességében közel 50ezer m2 (melyből ~26ezer m2 lesz valósan üres terület, a többire már előszerződtek bérlők). Eközben az irodapiaci elszívás idén várhatóan nőni fog, pl. új SSC-k köthetnek bérleti szerződéseket, amelyeknek köszönhetően az üresedési ráta legalább 2–3 százalékponttal csökkenhet, és ideális esetben akár 20% alá is kerülhet újra.

„Úgy gondoljuk, hogy a bérleti díjak elérték a mélypontjukat, és nem fognak idén már tovább csökkenni, sőt bizonyos projektek némi emelést is el fognak tudni érni. Az irodafejlesztők a finanszírozás hiánya miatt továbbra is nehéz helyzetben vannak, csak kevés új átadás és induló projekt várható az elkövetkező egy-két évben. A nagy, tőkeerős befektetők, mint például a belga Atenor vagy a svéd Skanska azok, akik ilyen körülmények között is képesek új fejlesztést indítani 2011-ben, és így jó pozícióba kerülhetnek 2012–13-ra, amikorra várhatóan elfogy a minőségi kínálat a piacon.” - mondta Saly Miklós.

A jelentésből az is kiderül, hogy nagyobb cégek esetében, ahol 2012–13 körül jár le a bérleti szerződés, az egyetlen megoldás arra, hogy jó technikai feltételekkel rendelkező új irodaházba költözzenek (feltéve, hogy költözni akarnak) az, ha még az idén év végéig előbérleti szerződést kötnek. Így mindkét fél jól járna, hiszen a bérlő még bele tud szólni, alakítani tudja az épülő projektet, a fejlesztő pedig az előbérlettel el tudja indítani a fejlesztést, miközben az épület többi területét magasabb áron tudja majd kiadni, pl. 2013-ban. A bérlők egy ilyen lépéssel a fejlesztéseket is elő tudják segíteni, ami lökést adhat a piacnak.

Összességében a Colliers International várakozása szerint 2011 pozitív év lesz, mely további javulást fog tudni felmutatni 2010-hez képest.

 

Forrás: Colliers International