Selon le dernier rapport de Colliers International sur les flux de capitaux, qui évalue les tendances en matière d’investissement immobilier à l’échelle mondial

 

EXPO REAL 2018 – Les taux européens à court et long terme devraient s’avérer favorables dans un avenir prévisible, limitant ainsi toute incidence négative sur les marchés immobiliers, en dépit de la vente de titres aux États-Unis, ce qui pourrait marquer la fin des faibles taux d’intérêts qui ont dominé le cycle immobilier actuel. La forte progression du nombre d’occupants, les faibles taux d’inoccupation et le développement limité des pipelines ont entraîné une réorientation progressive des conditions du marché en faveur des propriétaires, ce qui a favorisé la hausse et la stabilité des loyers pour la majorité des marchés européens au cours de l’exercice 2018. Cela a favorisé les valeurs immobilières et les recettes, bien que les rendements soient au sommet de leur cycle, une situation susceptible de se poursuivre un 2019. C’est du moins ce qu’indique Colliers International, groupe mondial de services immobiliers, qui a choisi de publier son dernier Rapport sur les flux de capitaux (disponible ci-joint) à la suite du forum international sur l’immobilier et l’investissement EXPO REAL (du 8 au 10 octobre 2018).

 

« Malgré les conditions tardives caractéristiques du cycle immobilier du marché, nous prévoyons que 2018 sera une année solide en matière d'investissement immobilier en Europe. Plusieurs facteurs auraient une incidence sur les décisions des investisseurs à l’étranger : la hausse des taux aux États-Unis, les différends commerciaux internationaux, la faible croissance en Europe ou encore la crainte d’un « BREXIT dur » ou d'un « no deal ». Bien qu’il soit plus manifeste que les investisseurs émettent davantage de réserves quant à la qualité de revenu, la hausse réelle des loyers et les initiatives de gestion active des actifs, la volonté de cibler les biens immobiliers et de diversifier les portefeuilles mondiaux se poursuit », affirme Richard Divall, Responsable des marchés transfrontaliers de capitaux, Colliers International EMEA.

 

Le Rapport sur les flux de capitaux publié par Colliers International souligne que :
• Le Royaume-Uni, la France et l’Allemagne sont en tête des investissements (la France affichant une hausse de 30 % par rapport à 2017). Les volumes britanniques demeurent stables.
• L'Allemagne affiche un cours supérieur à la moyenne sur cinq ans et les résultats provisoires indiquent une hausse par rapport au troisième trimestre de 2017, en dépit de certaines difficultés liées aux prix et un manque de produit qualitatif résultant de l’activité limitée de développement entre 2013 et 2015.
• Les Pays-Bas, le Benelux, la Finlande, l’Irlande et la Pologne ont assisté à un regain d'intérêt de la part des investisseurs, tandis que le cycle immobilier tardif améliore les fondamentaux, les investisseurs étant à la recherche de rendements et de recettes tout en diversifiant leur portefeuille.
• Les marchés asiatiques ont vu croître les investissements d’expansion en 2018 en cumul à date (CAD) bien supérieurs à ceux des marchés aux Amériques.
• Les capitaux transfrontaliers et domestiques s’avèrent davantage équilibrés, représentant chacun 50 % de l’activité en CAD.
• Les investissements dans les actifs immobiliers représentent désormais 16 % de toute l’activité au cours des 18 derniers mois contre 6 % il y a 10 ans.

 

Flux de capitaux

À l’échelle mondiale, les opérations d’investissement en CAD indiquent une poursuite de la tendance observée au terme de l’exercice 2017. Selon les études réalisées par Colliers International, le volume des investissements en Asie Pacifique devrait atteindre 808 millions de dollars avant la fin de l’exercice 2018 (une hausse de 13 % en glissement annuel). Entretemps, la région EMEA a vu ses volumes d’investissement baisser de 10 % en glissement annuel, ce qui représente une amélioration par rapport aux résultats nettement plus faibles du premier trimestre, qui affichaient une baisse de presque 30 % en glissement annuel. Les volumes d’investissement dans les Amériques avoisinent ceux de l’exercice précédent.


« Les marchés asiatiques ont vu croître les investissements d’expansion en 2017/2018, tandis que la hausse des taux d’intérêts, le taux d’échange du dollar américain (USD) et le plafonnement du cycle du marché immobilier indiquent une activité plus faible dans les Amériques », constate Richard Divall de Colliers International EMEA. « Nous prévoyons une baisse des volumes d’investissement dans la zone EMEA par rapport à 2017, étant donné que la structure tarifaire, le manque de produit et l’instabilité politique amènent les investisseurs à rester sur la touche à court terme. »


« Il est néanmoins intéressant de noter que ces volumes totaux occultent les différences d’activité entre les régions. Au sein de la région Asie Pacifique par exemple, l’activité est dominée par les sociétés immobilières de la République populaire de Chine (RPC), et approximativement 10 % de l’activité totale est le résultat du capital foncier que ces sociétés consacrent aux projets de construction de logements. De même, le premier semestre 2018 a vu l’activité se concentrer nettement sur Hong Kong, qui représente actuellement plus que le Japon et la Chine combinés », ajoute-t-il.


« Plus près de chez nous en Europe, le Royaume-Uni, l’Allemagne et la France conservent la tête de l’activité totale depuis 2017, s’alignant ainsi sur leur cours moyen sur cinq ans. Les Pays-Bas, le Benelux, la Finlande, l’Irlande et la Pologne ont assisté à un regain d'intérêt, étant donné que le cycle immobilier tardif améliore les fondamentaux, les investisseurs étant à la recherche de rendements et de recettes qui se raréfient sur les marchés primaires britanniques, allemands et français.

« Malgré la baisse de l’activité d’une manière générale, l’année 2018 s’annonce être solide en matière d’investissement en Europe. Davantage de marchés sont en hausse plutôt qu’en baisse, et nous observons l’onde de capital cherchant à se diffuser depuis le cœur de l’Europe et dont ont bénéficié les Pays-Bas, l’Espagne, la Finlande et le Danemark. Même les marchés secondaires comme la Hongrie, le Portugal et l’Europe du sud-est affichent certains de marchés en plus fort expansion en CAD. Tous ces pays ont vu leurs investissements croître du fait de leur développement économique tardif mais rapide ces dernières années, et/ou du redressement considérable des fondamentaux du marché immobilier. »

 

Sources des capitaux

Les études menées par Colliers International indiquent que les capitaux transfrontaliers et domestiques s’avèrent davantage équilibrés, représentant chacun 50 % de l’activité en CAD. Néanmoins, l’évaluation des activités de capitaux transfrontaliers réalisée par Colliers International souligne une augmentation rapide de la part de marché des capitaux asiatiques, qui est passée de moins de 5 % à plus de 15 % aujourd’hui.


« Bien que les activités d’investissement des capitaux européens et mondiaux se soient équilibrées, la composition de ces capitaux est en constante évolution. Entre 2012 et 2017, nous avons observé les capitaux en provenance d’Amérique du Nord, de Chine, de Hong Kong et de Singapour aux avant-postes de l’activité », constate Richard Divall de Colliers International EMEA. « En 2018, bien que les capitaux de Singapour demeurent très acquisitifs, les achats de la Chine ont diminué tandis que les capitaux coréens prennent le relais en matière de produits de base dans le secteur immobilier. Nous observons par ailleurs une recrudescence des capitaux australiens et japonais qui se frayent un chemin sur le marché par le biais d’offres.


« Nous prévoyons une poursuite de cette réorientation des capitaux et peut-être même une résurgence de la Chine. Cependant, leurs stratégies seront bien différentes de celles que nous avons pu observer ces dernières années. Les fonds mondiaux majeurs resteront en activité, mais le niveau d’activité de ceux qui se sont consolidés ces 12 à 18 derniers mois pourrait baisser jusqu’à ce que les actifs et les portefeuilles existants repassent en gestion d’actifs afin de refléter ce qu'ils tiennent à conserver sur le long terme. À ce moment-là seulement sera-t-il possible d’observer un retour de certains actifs sur le marché. »

 

Où vont les capitaux ?

« Les tendances démographiques en Europe, les prix actuels des bureaux, la logistique et la restructuration de la vente au détail ont rendu les secteurs alternatifs attractifs aux yeux des investisseurs mondiaux, étant donné que ces derniers offrent un revenu et des recettes plus élevées », affirme Richard Divall. « Néanmoins, l’un des principaux problèmes est que les grands groupes sont souvent incapables de trouver des plateformes nationales ou régionales disponibles dans ces secteurs, et continueront donc à élaborer des portefeuilles, ce qui prend du temps et est difficile à mener à bien. »

Les études réalisées par Colliers International soulignent une augmentation considérable des investissements dans le secteur immobilier, qui représente désormais 16 % de toute l’activité au cours des 18 derniers mois contre seulement 6 % il y a 10 ans. Entretemps, l’activité industrielle a augmenté de trois %. À l’inverse, les investissements dans le secteur de la vente en détail et des bureaux ont connu une baisse de respectivement 5 et 6 % au cours des 10 dernières années, tandis que les investissements hôteliers restent stables.

« S’il n’y avait qu’une tendance à retenir en matière de transactions au cours du cycle précédent de 2007/8, ça serait l’expansion de l’investissement dans les actifs immobiliers », a affirmé Damian Harrington, Responsable de la recherche et de la prospective, Colliers International EMEA. « Les capitaux nord-américains sont particulièrement actifs dans ce secteur, et lorsqu’on en vient à comparer l’Europe et l’Amérique du Nord, on observe des opportunités de croissance manifestes : l’investissement résidentiel représente approximativement 27 % de l’activité au cours des 10 dernières années. »

En tant que catégorie d’actifs « du berceau au tombeau », les sous-secteurs du domaine résidentiel (qui incluent les logements sociaux, logements locatifs privés, logements d’étudiants et logements du troisième âge) présentent de nombreux avantages dans lesquels il serait bon d'investir. D'un côté, les logements d’étudiants représentaient 40 milliards d’euros au cours des 10 dernières années, soit 1,6 % seulement des investissements totaux. À cette période, les investissements dans les logements d’étudiants ont été dominés par le Royaume-Uni (63 %), suivi de l’Allemagne (10 %), l’Espagne et les Pays-Bas (tous deux à 6 %), et la France (5 %).

Entretemps, d’un autre côté, les logements du troisième âge représentaient 32 milliards d’€ d’investissements, dominés à nouveau par le Royaume-Uni (40 %), suivi de l’Allemagne (20 %), la France (11 %), les Pays-Bas (8 %) et l’Espagne (6 %).

 

Environnement géopolitique

Damian Harrington, responsable chez Colliers International EMEA, poursuit : « L’incidence des manœuvres géopolitiques que nous observons à l’heure actuelle se distingue des politiques versatiles que nous avons observé en 2016/17, étant donné que les différends commerciaux ont eu une incidence directe sur les économies.
« Les différends commerciaux entre les États-Unis et la Chine ne semblent pas prêts de s’apaiser, et pourraient bien entraîner une re-globalisation du commerce chinois à moyen terme. Cela stimulera l’élaboration d'un bloc commercial asiatique, étant donné que les chaînes d’approvisionnement régionales sont mises sur pied depuis la Chine jusqu’à plusieurs autres États d’Asie, et ses partenaires commerciaux dans l’Est et le Sud-Est de l’Asie récolteront les bénéfices de cette réorientation.
« Entretemps, le Brexit et la perte de confiance généralisée dans la zone euro a poussé les principales économies européennes à notifier les baisses de leur indice de confiance ainsi que de leur indice des directeurs d’achats au cours des 12 derniers mois, et les taux de croissance économique sont en baisse. Pour l’heure, les intentions d’emploi en Europe demeurent fortes et maintiennent la demande en espaces de bureaux et industriels. Pourtant, le taux de chômage de la zone euro ne cesse de chuter, atteignant 8,4 % en mai 2018, soit son taux le plus bas depuis décembre 2008. Nous allons faire face à des contraintes de capacité dans un avenir proche, et nous le ressentons dans les attentes des marchés partout en Europe, qui prévoient un plafonnement du cycle des occupants de bureau au cours des 12 mois à venir.
»

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