La fórmula que involucra la Tasa de Capitalización, se conoce como la fórmula IRV, ya que tiene sólo tres valores: I=Income (Ingreso), R=Rate (en este caso Cap Rate) y V=Value (valor).

La fórmula tiene tres diferentes funciones: Calcula el valor, si se cuenta con el ingreso anual (recuerda que siempre son tasas anualizadas) y la Cap Rate: V=I/R; calcula el Ingreso, si se cuenta con el Valor y la Cap Rate: I=VxR; calcula la Cap Rate, si se cuenta con el Valor y el Ingreso: R=I/V

Las tasas de capitalización se dividen en brutas y netas. La tasa bruta toma en consideración toda la renta de un inmueble; su ingreso bruto, mientras que la neta, toma en cuenta el UAIIDA (Utilidades antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones) o EBITDA por sus siglas en inglés. Siempre es bueno distinguir entre ambas, ya que son diferentes para un mismo resultado. Es aconsejable siempre aclarar de cual se está hablando. En cuanto a la tasa de capitalización neta; como trabaja con EBITDA, es necesario el restar de los ingresos: Los gastos de operación (administración, seguros, comisiones, impuesto predial etc.) y los costos (costo de mantenimiento, reservas para CAPEX ocasional y Capex mayor, etc.).

Existen inversionistas que calculan de manera rápida la formula IRV utilizando los ingresos actuales de los inmuebles; pero la forma correcta de hacerlo es mediante la utilización de los ingresos del próximo año. Para hacer esto se debe conocer el crecimiento porcentual anual de los ingresos. En caso de no contar con ellos, se debe suponer un incremento inflacional ya que es de suponerse que los ingresos se basen en contratos de arrendamiento y éstos estén escalonados a la inflación esperada.

Es importante el considerar si el espacio se encuentra rentado en su totalidad o no. Para inmuebles parcialmente arrendados, la fórmula IRV debe ser modificada y asumir que el espacio llegará en algún momento a tener una ocupación económica de alrededor del 90%.  Si el inmueble tiene una desocupación mayor, debes ajustar la formula IRV, en su parte del Ingreso.

Hay que recordar que la tasa de capitalización es inversamente proporcional a la cuantía de la oferta, el valor o el precio. Mejores inmuebles, tienen tasas de capitalización menores y viceversa.  Las tasas de capitalización también se pueden ver como número de años de retorno. Es decir, como el número de años que un espacio tarda en repagarse a sí mismo. Convertir una tasa de capitalización a años de repago es el resultado de dividir 1 entre la tasa.