El sector inmobiliario europeo se mantiene estable a pesar de los factores politicos, económicos, demográficos y tecnológicos que incrementan la incertidumbre, según un informe que la consultora Colliers International ha hecho público en MIPIM.

El informe de Colliers ‘In the Balance: EMEA 2017’ revela una más que evidente correlación entre el crecimiento del empleo de oficina y el rendimiento de la inversion inmobiliaria en edificios de oficinas en el ultimo ciclo inmobiliario. Para mantener esta perspectiva positiva es clave la generación de empleo de calidad y valor añadido, que se desempeña en oficinas e incrementa la demanda de estos edificios tanto en alquiler como en inversión.

Damian Harrington, Director de Research en Colliers International EMEA, comenta: “Por un lado, el voto británico a favor de la salida de la Unión Europea, el alza de los partidos de corte populista en todo el continente y el cambio político en EE.UU. hacen prever grandes cambios; aunque por otra parte seguimos viendo crecimiento económico en Europa y la demanda de inversión inmobiliaria continúa al alza a nivel mundial empujada por la búsqueda de rentabilidad”.

Igualmente, aunque la inflación y los tipos de interés están creciendo, los tipos a corto plazo continúan experimentando presión a la baja por el cambio demográfico y las expectativas de un menor crecimiento a largo plazo. Las rentabilidades bajas son la norma ahora, lo cual, combinado con el escaso apalancamiento y el descenso en el umbral de rentabilidad exigida por los principales actores del mercado inmobiliario a nivel mundial, plantea un entorno bastante favorable. Los cambios a los que se enfrenta el mercado no dejan de ofrecer oportunidades de inversion inmobiliaria. Es cuestión de aprovechar esas oportunidades y estar preparados para el futuro.

Si miramos 2017 y más a futuro, continuarán surgiendo oportunidades en toda Europa, pero los inversores deberán estar dispuestos a aceptar rentabilidades bajas. Pese a que muchas plazas vieron crecer el retorno de las inversiones en 2016, la mayoría son mercados poco maduros y más periféricos, para los que será más difícil mantener la demanda de inversión a medio plazo, a medida que las oportunidades vayan siendo más escasas. De los mercados que siguieron creciendo en 2016, España, Holanda y Polonia tienen capacidad de continuar atrayendo inversores, Finalandia, la República Checa, Hungría y Rumanía no tanto. Además, muchos de estos países tienen sus particulares retos politicos (y por tanto económicos) que afrontar”.

Principales conclusiones de ‘In the Balance: EMEA 2017’:

Oficinas y retail son los sectores de mayor actividad, con fuerte empuje de residencial

  • Los cambios demográficos, tecnológicos y en hábitos de consumo tienen gran impacto en las dinámicas del sector inmobiliario de muchas ciudades. Pese a que oficinas y retail son los sectores más populares y accesibles para los inversores y que suponen el 60% y el 13% respectivamente del total de inversión en 2016 en los 25 mercados analizados, hay signos muy claros de que la demanda de estos activos decrece en favor de otros sectores. El crecimiento de la inversion en residencial en las principales ciudades es mayor que el de otros tipos de activos; superando el 10% del volumen total de inversión inmobiliaria.
  • La inversion en activos logísticos se ha mantenido estable durante todo el ciclo, pero esperamos que esto cambie en el futuro. Los generadores de demanda estructural continúan generando apetito en este sector, aunque en competencia con otros usos, lo que hace necesaria la búsqueda de soluciones creativas: la incorporación de los espacios logísticos en complejos de uso mixto y los nuevos desarrollos de naves en varias plantas comienzan a despuntar en muchas ciudades.
  • Pese a lo limitado de la actividad en el sector hotelero a nivel europeo, sí se percibe crecimiento en muchos mercados. Empujada por el aumento de la demanda tanto en viajes de negocios como de turismo, la inversión en hoteles ha crecido 230 puntos básicos desde 2007, y el volumen en 2016 se situó un 30% por encima de la media de los últimos 10 años. Pese a la competencia de Airbnb, las ciudades europeas siguen mostrando buenas cifras de ocupación y RevPAR, que crece continuadamente desde 2012.
  • Las yields para los activos de oficinas y retail muestran cierto estancamiento, sin alcanzar los mínimos históricos. El sector residencial en cambio muestra yields más bajas, similares a los del pico de 2007. Las yields para hoteles se encuentran ya por debajo de los anteriores mínimos.

Demanda de suelos y activos para proyectos de desarrollo

  • En línea con la caída de precios de suelo en toda Europa, las ventas de este tipo de activos en las principales ciudades europeas ha experimentado un descenso significativo desde el 8,13% del volumen de inversión total en 2007 hasta el 3,25% en 2016. Inversores y promotores son conscientes de los riesgos del final del ciclo de inversion y maduración del mercado.

Richard Divall, Director de Cross Border Capital Markets en Colliers International EMEA, explica:  “La oferta de producto en venta permanecerá baja durante los próximos doce meses. Los inversores mantinenen sus activos en cartera durante más tiempo y los factores que favorecen la venta no son muchos. La falta de actividad de promoción reducirá el volumen de inversion, presionando a la baja yields ya muy reducidas, por lo que la construcción de activos adecuados para la inversión es crítica. Pese a ello, cada mercado tendrá que encontrar el mix adecuado de producto que soporte su demanda”.

Diferencias por mercados

  • Colliers identifica que desde 2015-2016 se da un reparto al 50% entre las ciudades que ven su nivel de inversion crecer y aquellas en las que se reduce. Pese a que el volumen en el conjunto de EMEA cayó un 27% en 2016 con respecto al año anterior, la fotografía por ciudades muestra grandes diferencias.
  • En efecto, la mitad de los mercados registraron crecimiento positivo en 2016. Holanda, España, Irlanda, Finlandia,la República Checa y Hungría incrementaron significativamente su volumen de inversión; Suecia, Polonia y Rumanía también, aunque en menor medida. Si nos alejamos del centro de Europa, algunos mercados más periféricos experimentaron grandes crecmientos: los países bálticos, Grecia, Ucrania y Croacia.

Divall prosigue: “El descenso en el nivel de actividad en 2016 es debida a lo reducido de la inversión en los principales mercados, Reino Unido, Francia y Alemania, que suponen el 60% del volumen total desde 2007. También otros países que se enfrentan a grandes cambios politicos, como Italia, Rusia y Turquía, han experimentado caídas. En los demás mercados el descenso de oferta de producto en inversion y los elevados precios fueron determinantes para la caída del volumen”.