Nueva Norma Contable NIIF 16: Expertos recomiendan valorizar

La norma contable NIIF 16, que entra en vigencia el 1 de enero de 2019,  establece el arriendo de inmuebles como una deuda dentro del balance de las empresas, para lo cual deberán valorizar los contratos por concepto de arriendo de activos inmobiliarios.

Un alto número de empresas aún no realiza las revisiones y adecuaciones necesarias de las obligaciones y cambios que establece la nueva norma contable NIIF 16. Hacer un análisis de este tema y planificar con anticipación es el consejo de los expertos, quienes prevén conflictos logísticos, tributarios y financieros a quienes no lo hagan.

“Para que el proceso de implementación sea exitoso no sólo se deberá realizar un análisis  a nivel contable de cada empresa, sino también inmobiliario,  se deberán revisar los contratos de arriendo de oficinas, locales comerciales, bodegas y otras propiedades, para valorizar correctamente los contratos por concepto de arriendo de los activos inmobiliarios.

“Industrias como el retail, logística, hotelería y telecomunicaciones serán algunas de las más afectadas debido a que utilizan dentro de su operación una gran cantidad de activos arrendados. Nueva normativa será obligatoria para empresas que reporten estados financieros al extranjero. Se deberán elaborar estados financieros comparables” para los dos años anteriores”, señala Pablo González, Director del área de Real Estate Management de Colliers International.

La nueva norma conocida como NIIF 16 ha sido elaborada por el IASB (International Accounting Standards Board) reemplaza lo establecido en la NIC 17, lo que significa que los contratos de arriendo que se firmen desde ahora deberán adaptarse a la nueva normativa, considerando que la gran mayoría de contratos inmobiliarios a nivel corporativo se realizan a largo plazo (5 y 10 años).

Las empresas que no realicen esta adecuación se verán enfrentadas a la nueva normativa durante el ejercicio de sus contratos, lo que podría traer consecuencias inesperadas para las empresas modificando los Estados Financieros de manera importante. El estado financiero de la empresa y su capacidad de obtener financiamiento se podría ver afectada, puesto que aparecerá una deuda que antes no existía, por concepto de arriendo.

Este cambio causará un impacto no solo en los estados de resultados de las empresas, donde el EBITDA tendrá cambios significativos, sino también en el balance, ya que la estructura de los covenants (indicadores que utilizan los bancos en los acuerdos de préstamos que realizan para evaluar la salud financiera de las empresas) se verá afectada directamente por los nuevos pasivos que se generan al considerar el arriendo como una deuda.

“Dado los cambios que se esperan en los Estados Financieros, un estudio preliminar de los contratos vigentes, sus cláusulas y salidas se hace primordial, ya que todos estos puntos afectarán la valoración y pueden llevan a las compañías a considerar cambios relevantes en la estructura de futuros contratos. El proceso de valoración será fundamental y permitirá evidenciar en los Balances correctamente la información requerida, la NIIF 16 indica que el arrendatario debe reconocer a la fecha en que el activo está a disposición del arrendatario un derecho de uso del activo y un pasivo por arrendamiento. La medición debe considerar además del valor presente de los pagos por el arrendamiento una serie de variables de costo del arrendatario que se ocasionan por el uso del inmueble al comienzo o al final del contrato”. explica Bernardita Latorre, Gerente del Área de Tasación de activos fijos de Colliers International.

Visión de expertos

De acuerdo a Pablo González, Director del área de Real Estate Management de Colliers International, esta nueva norma elimina la clasificación de leasing operativo y financiero, tratando a todos los leasings o arriendos sólo como leasing financieros, lo cual implicará la incorporación obligatoria de nuevos elementos en los balances. El impacto contable que esto genera en los arrendatarios es múltiple:

-Se reconoce un activo por el derecho de uso del inmueble arrendado.

-Se determina un pasivo por la obligación de pagar los arriendos futuros (es decir, se agrega una deuda considerable que afectará los estados financieros de las empresas).

-El gasto del arriendo se reemplaza por una depreciación y un interés implícito, que va decreciendo con el tiempo.

*Para realizar las adecuaciones a los contratos es fundamental contar con una asesoría integral del área contable e inmobiliaria.“La nueva norma define un interés implícito dentro de los valores de arriendo. Además, las cláusulas contractuales deben poder sustentar los plazos que se estimen para la amortización de los arriendos, teniendo en cuenta las alternativas de renovación y salida, así como para la amortización de las mejoras que se realicen sobre los inmuebles”, explica Pablo González, Director del área de Real Estate Management de Colliers International.


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