¿Tienes dinero ahorrado y deseas invertirlo en una propiedad?  No es una mala idea si consideramos que durante los últimos 10 años las viviendas han duplicado su valor en gran parte de las comunas de la Región Metropolitana, de acuerdo a un  estudio realizado por la consultora inmobiliaria Colliers International. ¿En qué comuna es más conveniente comprar? ¿qué aspectos debo considerar antes de comprar? Roberto Sivori, Gerente de Inversiones, lo explica en esta guía de 6 pasos para convertirse en inversionista inmobiliario.

1)¿Cuál será el capital?

Lo primero que debo tener claro es de  cuánto dinero dispongo para el pie: “Los bancos están adoptando medidas más restrictivas para otorgar créditos hipotecarios y, de acuerdo a las nuevas directrices de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF) los créditos hipotecarios se han limitado a un 80% del valor de la propiedad. Por otra parte, las instituciones financieras disponen que la cuota del dividendo idealmente no deba exceder el 25% del ingreso familiar, por lo que una persona que obtiene un ingreso de 1.000.000, no debiera tener un dividendo mayor a  $ 250.000 mensuales”

2)¿Casa o departamento?

Si la finalidad es comprar para arrendar y obtener ganancias por la valorización de la propiedad, lo más conveniente es un departamento. Esto, debido a que existe una mayor demanda por arriendo de departamentos. “Se arriendan más rápidamente y se obtiene un mayor canon de arriendo relativo en comparación con el precio de compra. Además, los costos de mantención y administración en que debe incurrir el propietario son mayores cuando se trata de una casa. El consejo es optar por departamentos bajo los 50 M2”. Por otra parte, el beneficio de las casas es que tienen un potencial de plusvalía mayor, en caso de que terminen transformándose en una oportunidad para desarrollo inmobiliario. Cuando se invierte en una casa el retorno promedio mensual sobre la inversión varía entre UF + 4 a 6% anual aproximadamente, mientras que en departamentos es entre UF + 5 a 7%. Sin embargo, cuando consideramos la rentabilidad final de la inversión, incluyendo la plusvalía, la rentabilidad promedio de las casas es de UF + 8 a 10%, y los departamentos de UF + 7 a 9%.

3)¿Dónde comprar?

Lo principal es que sea un barrio bien conectado, cercano a eje de Metro y con servicios de salud, financieros y educacionales, en donde existe una mayor demanda potencial esperada. Por otra parte, se privilegian formatos de unidades pequeñas (entre 1 y dos dormitorios), que son los mas demandados actualmente, dado la creciente cantidad de personas que viven solas o en pareja. Las comunas que cumplen mejor con los dos criterios anteriores,  son Santiago Centro, Estación Central, San Miguel, La Florida e Independencia.

4)¿En qué aspectos de la inmobiliaria o constructora me tengo que fijar antes de comprar?

Conocer la trayectoria de la inmobiliaria y  de la constructora es fundamental. Así como de la experiencia que tengan específicamente  en el modelo de proyecto que están ofreciendo. Es indispensable que cuenten con un área bien conformada de post venta para validar la garantía en caso de cualquier desperfecto.

5)¿Cómo elegir el crédito hipotecario más conveniente?

Considere que no sólo los bancos ofrecen créditos hipotecarios. Agentes Administradores de Mutuos Hipotecarios, Cajas de Compensación, y Cooperativas de Ahorro y Crédito son opciones igualmente válidas y a veces más convenientes. ¿Cómo comparar? De acuerdo a un estudio realizado por el SERNAC, el valor final de un mismo crédito hipotecario puede variar hasta en un 23% dependiendo de la institución financiera donde se obtenga. Solicitar simulaciones en varias entidades considerando el mismo monto y plazo a pagar es fundamental para ahorrar dinero. Una vez obtenida la información, se debe comparar tasa de interés, cuota final (esta puede variar considerablemente entre una institución y otra debido a que cada una puede incluir servicios adicionales), y Carga Anual Equivalente (CAE), la que revela el costo total anual del crédito y permite realizar una comparación certera entre las opciones disponibles. Hay otros gastos asociados al crédito hipotecario, los  costos operacionales, que deben pagarse antes de recibir la propiedad y que cubren gastos por concepto de Tasación, Estudio de Títulos, Confección de Escritura, Notaría, Impuesto de timbres y estampillas, Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

En caso de que la propiedad en venta esté hipotecada, se cobrarán los servicios legales asociados al alzamiento de las garantías otorgadas por el vendedor a otro banco, con carta de resguardo emitida por el banco del comprador con la cual  se compromete al alzamiento de las garantías vigentes y pago de las deudas del vendedor a su banco. Finalmente, está el costo de los seguros.  Cuando se compra una propiedad a través de crédito hipotecario es obligación comprar seguro de desgravamen y de incendio, los precios muchas veces marcan la diferencia entre un crédito y otro. Además, debe considerar que se tiene el derecho de comprar estos seguros en una institución diferente a la que le otorgará el crédito.

6)Seleccionar al mejor arrendatario:

Una vez que haya comprado el departamento lo principal es encontrar un buen arrendatario, lo que puede dejarse en las manos expertas de un corredor de bienes raíces o hacerlo directamente. “Se deben tomar resguardos para seleccionar al candidato más adecuado. Exigir que tenga un sueldo estable que triplique el valor del arriendo. Chequear informes comerciales y referencias con arrendadores anteriores, y que presente un aval que cumpla con los mismos requisitos. El pago previo de un mes como mínimo de garantía es fundamental para que cuando el arrendatario decida irse, se puedan cubrir gastos de cuentas, pintura y arreglos. Una vez determinado el candidato, recomendamos firmar un contrato de arrendamiento ante notario por escritura pública. Aunque por ley no es obligación, es  conveniente hacerlo en caso de tener que presentarlo como prueba en un juicio donde no se podrá desconocer ni la fecha del contrato, ni la circunstancia de haberlo firmado, con lo cual aumenta la probabilidad de tener un fallo favorable en un corto plazo”, recalca Roberto Sivori.

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