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Entendiendo los Ciclos del Real Estate Comercial

Los bienes raíces comerciales son aquellos que sirven como vehículo de inversión y que generan un flujo de ingresos a través de su alquiler. La oferta y la demanda de real estate comercial es derivada de la oferta y demanda de bienes y servicios. El comportamiento del mercado de real estate es cíclico y está vinculado a la performance de la economía en general. Por ejemplo, si se crean nuevos puestos de trabajo en el sector de servicios, será necesario más espacio de oficinas para alojar a la creciente fuerza laboral y viceversa.

En el mercado de inmuebles comerciales intervienen tres actores principales: los ocupantes o tenants son empresas que demandan alquilar espacios para desarrollar sus actividades. Los inversores son quienes demandan propiedades que les generen un flujo estable de ingresos. Por último, los desarrolladores son quienes producen edificios y espacios rentables a través de su desarrollo y construcción.

La mayoría de los autores coinciden en que el ciclo inmobiliario se puede dividir en cuatro grandes fases:

Recuperación (del ciclo anterior)
Un aumento en la actividad económica provoca el crecimiento del empleo y, como consecuencia, la necesidad de nuevos espacios de trabajo. En un escenario de escaso desarrollo y alta vacancia, el espacio disponible es absorbido rápidamente por la creciente demanda de los ocupantes. La caída de la tasa de vacancia provoca un aumento en los alquileres, ya que la oferta no es suficiente para cubrir la demanda.

Expansión
El crecimiento de los alquileres y las tasas de rendimiento más atractivas llaman la atención de inversionistas y desarrolladores. La oferta de real estate es “inelástica” debido a que el stock no está inmediatamente disponible para satisfacer la demanda a causa del “development lag” que es, básicamente, el tiempo que tarda un edificio en ser construido. Estos factores hacen que los valores y los alquileres sigan creciendo.

Contracción
Nuevos edificios se suman al inventario pero no son ocupados completamente por la demanda. Como resultado, la tasa de vacancia comienza a aumentar y el crecimiento de los alquileres empieza a desacelerarse.

Recesión
Más stock nuevo que se encontraba en construcción ingresa al mercado sin poder ser absorbido y la oferta alcanza un pico. A causa de la sobreoferta y la alta vacancia, los alquileres caen y las tasas de rendimiento dejan de ser atractivas para inversores y desarrolladores.
Podés conocer en qué fase del ciclo se encuentra cada uno de los mercados de Latinoamérica haciendo click acá.

¿Qué servicios ofrece Colliers para ocupantes?
• Valuaciones para rent reviews
• Tenant representation
• Project management y space planning
• Análisis de purchase vs. lease y/o lease vs. lease

¿Qué servicios ofrece Colliers para inversores?
• Valuaciones de portfolios
• Análisis de inversión
• Due diligence
• Lease administration
• Landlord representation

¿Qué servicios ofrece Colliers para desarrolladores?
• Valuaciones residuales de terrenos
• Estudios de mercado a medida
• Estudios de factibilidad comercial-financiera de proyectos
• Estudios de mayor y mejor uso
• Estudios de site selection
• Project monitoring

Fuentes consultadas:
• Ball M. Lizieri C. and Mc Gregor B., 1998. “The economics of commercial property markets”. Routledge, Oxon.
• Barras R., 1994. “Property and the economic cycle: Builiding cycles revisited”. Journal of Property Research, Vol. 11 (3). p. 183-187. Taylor and Francis Group.
• Fraser W., 1993. “Principles of property investment and pricing”. Second edition. Mc Millan Press Limited, London.
• Keogh G., 1994. “Use and investment markets in British real estate”. Journal of Property Valuation and Investment, 12(4), 58-72.

Juan Sorochin
AssocRICS
Valuaciones & Consultoría│Argentina 

http://www.colliers.com/juan.sorochin?mkt=/LatinAmerica/Argentina


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