MIPIM, 14.03.2017 – Immobilien in ganz Europa bleiben stabil und gelten weiterhin als sichere Anlageklasse  - trotz unterschiedlicher beeinflussender Faktoren politischer, wirtschaftlicher, demographischer oder technologischer Art, die zu einem Wandel und zu Unsicherheit führen; dies geht aus dem auf der MIPIM veröffentlichten neuen Bericht von Colliers International hervor.

Der Colliers Bericht “In the Balance: EMEA 2017” (EMEA 2017 im Gleichgewicht) zeigt, dass der Zusammenhang zwischen dem Wachstum von Bürotätigkeiten und Investitionen in Büroobjekte während des letzten Wirtschafts- und Investmentzyklus eine Tatsache ist. Um diese positive Entwicklung aufrechtzuerhalten, muss es Priorität für die großen europäischen Städte sein, sich auf die Schaffung von qualitativ hochwertigeren, wertschöpfungsorientierteren Arbeitsplätzen zu konzentrieren, um die Nutzer- und in weiterer Folge die Investitionsnachfrage nach derartigen Assets voran zu treiben.

Damian Harrington, Leiter des EMEA-Research bei Colliers International:  "Die Kehrseite ist, dass England abgestimmt hat, die Europäische Union zu verlassen, dass die populistische Politik in ganz Europa zunimmt und die neue Regierung  in den USA Unsicherheit verursacht – dies Alles führt zu Aussichten auf eine große Veränderung. Doch andererseits sehen wir weiterhin ein Ansteigen des Wirtschaftswachstums in Europa, und auch das Investitionskapital im Bezug auf Immobilien nimmt weltweit weiter zu - vor allem durch die anhaltende Suche nach Rendite und Erträgen."

"Auch wenn die Inflation und die Zinssätze steigen werden, werden die kurzfristigen Zinssätze weiterhin durch den langfristigen demografischen Wandel und das langsame Wirtschaftswachstum komprimiert werden. Ein Markt mit niedrigen Renditen wird zu Normalität werden. Gepaart mit einem niedrigen Leverage-Effekt und geringeren Renditeerwartungen bei einigen der größeren globalen Playern sieht es generell gar nicht so schlimm aus. Die Veränderungen am Markt bieten weiterhin neue Möglichkeiten, um in Immobilien zu investieren. Es gilt, weiterhin am Ball zu bleiben und diese Chancen zu nutzen.“

 „Ein Blick auf 2017 und darüber hinaus zeigt,  dass Chancen auch weiterhin in unterschiedlichen Bereichen in Europa bestehen, sich die Investoren aber auf niedrige Renditen einstellen werden müssen. Eine große Anzahl der Märkte konnte im Jahr 2016 ein Investitionswachstum verzeichnen; viele davon zählen aber zu weniger ausgereiften, peripheren Märkten, daher könnte das Interesse  hier aus Mangel an Investitionsmöglichkeiten nicht ausreichend befriedigt werden. Bei den Märkten, die 2016 Zuwachs erfahren haben, haben Spanien, die Niederlande und Polen das Potential für eine weitere Steigerung der Investitionen, bei Finnland, Tschechien, Ungarn und Rumänien ist eher weniger davon auszugehen.. Dennoch stellen viele dieser Märkte Investoren vor spezifische politische (und demzufolge marktrelevante) Herausforderungen."

Highlights aus dem Report:
  • Büros und Einzelhandel sind führend bei Immobilien-Investitionen, aber der Anteil an Investments in Wohnobjekte steigt an

Änderungen demografischer und technologischer Art sowie des Konsumentenverhaltens verändern die Dynamik der Immobiliennachfrage in verschiedenen Städten. Obwohl Büros und Einzelhandel die beliebtesten und weit verbreitesten Investmentklassen sind, die bis Ende 2016 60% und 13% der Investitionstätigkeit in 25 der wichtigsten Märkte Europas ausmachen, gibt es weiterhin Hinweise dafür, dass ihre Beliebtheit weiter zugunsten anderer Asset-Typen abnimmt. Das Wachstum des Investments in Wohnimmobilien in den Großstädten übertrifft das Wachstum in anderen Sektoren und steigt auf über 10% des Investitionsvolumens im städtischen Raum.

Investments in die Stadtlogistik stagnierten in dieser Periode, aber wir erwarten, dass sich das in Zukunft ändern wird. Strukturelle Ursachen führen dazu, das Interesse in diesem Sektor weiter voranzutreiben; verglichen mit anderen Nutzungsarten, erfordert es kreative Ansätze in diesem Bereich, um einen profitablen und beständigen, wettbewerbsfähigen Wert zu schaffen.

Die Entwicklung gemischt genutzter Immobilien ist die realistischste Option in den Städten, während neue, mehrstöckige Warenhäuser am Rande der großen europäischen Städte entstehen werden.

Obwohl die Aktivitäten in der Hotelbranche in der gesamten Region begrenzt zu sein scheinen, zeigt sich bei genauerer Betrachtung auch hier ein zunehmendes Interesse im städtischen Bereich. Angetrieben von der gesteigerten Nachfrage sowohl im Geschäfts- als auch im Freizeitbereich, sind die Hotelinvestitionen seit 2007 um rund 230 Basispunkte gestiegen, das Volumen im Jahr 2016 lag um ein Drittel über dem zyklischen Durchschnitt. Trotz der Konkurrenz von Airbnb melden die Städte in ganz Europa weiterhin starke Belegungs- und „RevPAR-Zahlen“ (durchschnittlicher Zimmerertrag), die seit 2012 stetig gewachsen sind.

Wichtige europäische Städte: Sektorale Verschiebung der Investitionstätigkeit:

 

Source: Colliers International/ Real Capital Analytics

 

Im Durchschnitt betrachtet haben Einzelhandel und Büros ihr Handelsrenditen-Hoch erreicht, sind aber jetzt dabei. sich in Richtung Tiefstand von 2007 zu entwickeln. Wohnimmobilien sind die Asset- Klasse mit den niedrigsten Renditen und die Niveaus bewegen sich auf dem Level von 2007.. Die Renditen bei Hotels haben ihre bisherigen Spitzenwerte übertroffen.

  • Gesucht: Entwicklungsstandorte

Analog zu einem Rückgang der Grundstücksverkäufe in ganz Europa ist der Verkauft von Grundstücken für Immobiliendevelopments in den großen Städten Europas von 8,13%  im Jahr 2007 auf nur 3,25% Ende 2016 gesunken. Investoren und Entwickler besorgt in Bezug auf Investitionen am Ende eines Wirtschafts- und Investitionszyklus; die Geschichte zeigt, dass eine gewisse Vorsicht angebracht ist.

Richard Divall, Leiter der EMEA Cross Border Capital Markets bei Colliers International, erklärt: "Die Verfügbarkeit der Produkte für den Verkauf dürfte im kommenden Jahr niedrig bleiben. Investoren nehmen nun längerfristige Haltepositionen ein. Ein Mangel an dringend benötigter Entwicklungen wird das Tempo der Investitionstätigkeit verlangsamen, was dazu führen könnte, bereits niedrige Renditen weiter zu verringern. So ist es wichtig, unterschiedliche Investmentklassen auszubauen - die Städte brauchen die richtige Mischung von Immobilientypen, um den Bedürfnissen und Anforderungen der Stadtbewohner und -besucher gleichermaßen gerecht zu werden. "

  • Ein gemischtes Bild in ganz Europa

Colliers stellt fest, dass es von 2015-2016 eine 50:50 Teilung zwischen den Städten gab; dei der einen Hälfte ist die Investitionsaktivität gestiegen, bei der anderen gesunken. Das Handelsvolumen in EMEA sank im Jahr 2016 um rund 27% gegenüber dem Vorjahresniveau, abgesehen von einer deutlichen generellen Reduktion der Transaktionen war das Bild sehr gemischt.

Allerdings verzeichneten 50% der Märkte im Jahr 2016 ein positives Wachstum. Die Niederlande, Spanien, Irland, Finnland, Tschechien und Ungarn verzeichneten einen positiven Wachstumssprung, bescheidener Zuwachs fand in Schweden, Polen und Rumänien statt. Große Zuwächse fanden außerdem in peripheren Märkten der baltischen Länder, Griechenlands, der Ukraine und Kroatien statt.

Divall fährt fort: "Die Ursache für die Verringerung der Transaktionsaktivitäten im Jahr 2016 war der Rückgang der Aktivitäten in den großen Tier-1-Märkten in Großbritannien, Frankreich und Deutschland - Märkte, die 60% aller Investitionen über einen Zeitraum von 10 Jahren ausmachten. Es gab auch Kürzungen in anderen großen Märkten mit einer Reihe von politischen und wirtschaftlichen Herausforderungen, darunter Italien, Russland und die Türkei. Ansonsten waren die Verringerung der Produktverfügbarkeit und die hohe Preisgestaltung ein wichtiger Faktor für einen Volumenrückgang, mit auch in den sicheren Häfen wie   Norwegen, Dänemark und der Schweiz. "