Das Vienna Research Forum zählt nur Büroflächen die ab 1990 gebaut oder generalsaniert wurden. Außerdem müssen Mindestkriterien erfüllt sein um überhaupt in die weitere Analyse aufgenommen zu werden. Überprüfte Qualitätskriterien sind beispielsweise Klimatisierung, Lift oder IT-Standard. Bei einem gemischt genutzten Gebäude muss die Büronutzung überwiegen. Auch zu Gebäude, Büro, Lage und Nachhaltigkeit sind Eckpunkte zu erfüllen um aufgenommen zu werden. „Die bisherige Datenbasis der Arbeitsstättenzählung ist nicht mehr ausreichend für die Immobilienwirtschaft. Inkludiert waren u.a. Büroflächen von Schulen, Betriebsobjekten und sehr kleine Büroflächen. Es war eine Arbeitsstättenzählung und keine Büromarkterhebung“, erklärt Bosak. „Diese Daten wurden seit 1991 laufend ergänzt, aber ohne strukturierte Standards, die Investoren zur Orientierung brauchen“, so Bosak weiter.

 

 „Eine professionelle Immobilienwirtschaft benötigt transparentes und international vergleichbares Datenmaterial, das kontinuierlich von führenden Maklerunternehmen auf Plausibilität geprüft und abgestimmt wird“, erläutert Bosak. „Mit den künftigen Büroflächenerhebungen nach dem Standard des Vienna Research Forums kann Wien als Unternehmensstandort besser reüssieren. Ein transparenter Markt birgt nur ein geringes Risiko und ist damit für Investoren interessanter,“ so Bosak weiter.

 

Wiener Submärkte und erste Zwischenbilanz

Der Wiener Büromarkt wird mit seinen wichtigsten Bürozentren in exakt definierte acht Submärkte bzw. Regionen gegliedert und vereinheitlicht: CBD (Innenbezirke), Donaucity, Prater/Lassallestrasse, Erdberg – St. Marx (Osten), Hauptbahnhof, Wienerberg (Süden), Norden und Westen. „Investoren fragen gezielt nach Bezirken und Regionen, wenn sie einen Standort suchen“, erläutert Bosak. Wien verfügt insgesamt über rund 10.850.000 m² Büroflächen, von denen ca. 51% - nämlich 5.534.438 m² - aktuell einem modernen, international vergleichbaren Bürostandard entsprechen. Diese wurden nach der VRF-Klassifikation untersucht und den Submärkten zugeordnet. „70 Prozent der Vermietungsleistung finden innerhalb des VRF - Standards statt“, sagt Bosak. 7,1% der Flächen (769.602 m²) wurden nicht aufgenommen, da einzelne Mindest- bzw. Qualitätskriterien nicht erfüllt sind. Diese verfügen aber über Potenzial zur Weiterentwicklung auf den modernen VRF-Standard.

 

2.250.000 m² von Kleinunternehmen genutzt

Nicht aufgenommen wurden geschätzte 20% der Büroflächen (2.250.000 m²) von gemischt genutzten Objekten, in denen die Büronutzung unter 50% liegt oder weniger als 1000 m² Büroflächen vorhanden sind. Bosak: „Bei rund 20 Prozent der gesamten Büroflächen sind die Büros meist unter 250m² und werden vorwiegend von Unternehmen bis 10 Mitarbeitern, Start-Up-Unternehmen, Bürogemeinschaften oder EPU´s genutzt. Sehr oft finden sich diese in Wiener Zinshäusern mit vorrangiger Wohnnutzung.“ Nicht dem VRF Standard entsprechen weitere 21,2% (2.296.000 m²). Bosak: „Rund ein Fünftel des gesamten Büromarktes machen Büroflächen in Produktionsbetrieben oder kommunalen Gebäuden wie Schulen und Unis aus, dazu gehören auch Objekte, die vor 1990 errichtet wurden und über keinen modernen Standard verfügen. Für einen Teil dieser Flächen sind Umnutzungen vorgesehen. Diese Flächen basieren zum großen Teil noch auf der Arbeitsstättenzählung und spielen für den modernen Büromarkt nur eine untergeordnete Rolle“, meint Bosak.

 

Aktueller Leerstand 7%

Nach der Auswertung des 2. Quartals 2016 liegt der Anteil des Leerstands in den modernen Büroflächen nach VRF Standard bei 7 %. Bosak dazu: „Fünf bis sieben Prozent Leerstandrate braucht der Markt um eine gewisse Flexibilität zu haben, ist also durchaus wünschenswert.“ Sei die Rate weit geringer, dann weise das auf eine geringe Bautätigkeit hin und mangelndes Vertrauen in den Markt eines Landes. Man dürfe nicht vergessen, dass von der Planung bis zur Fertigstellung eines Projektes 5-10 Jahre vergehen.

 

 

Weitere Infos: www.viennaresearchforum.at