Im Bericht “A View from the Top” deutet Colliers an, dass sich Großbritannien und europäische Immobilienmärke, vor allem in den Kernbereichen, auf einem Drahtseilakt zwischen der Höhe der Preisgestaltung  und der Stimmung, die weder zu steigen noch zu fallen scheint, befinden.

 

“Seit Mitte 2013 hat die Immobilienbranche einen optimistischen Markt genossen, aber in den letzten sechs Monaten, seit der chinesischen Aktienkrise, kam es Aufgrund der politischen, wirtschaftlichen und finanziellen Unbeständigkeit zur einer Pause seitens der Investoren.

 

“Es sieht danach aus, dass im Haussier noch Luft nach oben übrig ist. Viele der Immobilienmarkt-Einflüsse, die dazu beigetragen haben die Rekordvolumen und Preise in Großbritannien und Europa zu erreichen, bleiben unverändert und finden einen Weg um die Immobilien auf dem Radar der internationalen Investoren 2016 zu halten“, sagte Walter Bötcher, Chefökonom bei Colliers International.

 

Auszüge:

  • Was ist in den letzten 12 Monaten für Immobilien-Investoren konstant geblieben?

Der Colliers Report zeigt, dass während es Hinweise auf eine Transaktionsspitze 2015 in Großbritannien  gibt, noch keine deutlichen Rückgänge in Europa zu verzeichnen sind. Niedrige Zinserwartungen, die schiere Last des auf  Immobilien abzielenden Kapitals, der hohe Bevölkerungsdruck und die Intensität der internationalen Suche nach Renditen bleiben unverändert  und  positionieren weiterhin die Immobilie als favorisiertes Investment.

 

“Trotz des “Abhebens” in den USA, ist zu erwarten, dass der 5 Jahres Leitzins  weniger als die Hälfte jenes von 2007 beträgt, als der Immobilienmakt seine Preisspitze erreichte. Dies wird einen positiven Einfluss auf das Gewicht der vermögenserzielenden Immobilien und die Fähigkeit der Anleger, „billige Schulden“ zu verwenden, haben. Wir sehen dies global.“ sagte Richard Divall, Leiter der Cross Border Capital Markets bei Colliers International.

  •  Das globale Gewicht der Vermögenserzielenden Immobilien bleibt beträchtlich. Institutionelle Anleger haben ihr Kontingent an Immobilien von 8,9% 2013 auf 9,6% 2015 stetig erhöht und erwarten gegen Ende 2016 10% zu erreichen. Eine nur 1%ige Erhöhung des Kontingentes bei den Fonds entspricht einer $360 Mrd. Erhöhung  bei Immobilienfonds.

 “Durch die steigende Verfügbarkeit und Leistbarkeit von Fremdkapital, weit entfernt von der Suche nach Renditen abgemildert angesichts des steigenden Risikos, gibt es Hinweise anzunehmen, dass wenn die wirtschaftliche und finanzielle Unbeständigkeit zu Beginn 2016 vorübergeht, gewerbliche Liegenschaften eine neue Episode von „Risk On“ Investment erleben.“ sagt Divall.

 

Der Bericht zeigt auch auf, dass eine der am wenigsten geschätzten Kräfte in der Arbeit mit gewerblichen Immobilien, der gegenwärtige demographische Druck ist. Dies ist besonders deutlich bei Pensionsfonds, die unter zunehmendem Druck stehen ausreichende Erträge zu erzielen, um den schnell wachsenden Rentenverbindlichkeiten der immer älter werdenden Bevölkerung in Europa und zunehmend auch in Asien nachzukommen.

  • Welche Veränderungen werden sich auf den Immobilienmarkt auswirken?

Seit Anfang 2016 haben sich die Wirtschafts- und Finanzmärkte als äußerst sprunghaft erwiesen, vor allem in Bezug auf Aktien- und Anleihenmärkte.

 

In diesem Umfeld, macht es weiterhin Sinn, Investitionen in direkte Immobilien für stetige Erträge zu tätigen, im Vergleich zu anderen Anlageklassen. Beispielsweise überschritten in Großbritannien im Dezember 2015 die Gesamtrenditen die Aktien um mehr als 10%. Der Immobilienmarkt ist jedoch nicht immun gegen die Finanzmarktstimmung, erklärt Damian Harrington, Leiter des EMEA Research bei Colliers International; „Core-Immobilien schauen im historischen Vergleich teurer aus und mit erstklassigen Bürorenditen in den wichtigsten europäischen Märkten, die durchschnittlich 75 bps niedriger sind als bei der Marktspitze 2007, bedeutet dies, dass eine erhebliche Preiskorrektur in Sicht sein könnte. Was heute offensichtlich anders ist, ist der zugrundeliegende Ertragsdruck. Im Jahr 2007 waren zehnjährige Anleihen in etwa gleichzusetzen mit Spitzenbürorenditen, jedoch Anfang 2016 sind zehnjährige Anliehen im Durchschnitt 2,75% niedriger. Offensichtlich gibt es noch eine gewisse Zeit einen Spielraum für den Handel von Core Assets mit niedrigen Renditen und einer geringen zeitlichen Verschiebung nach außen  – vielleicht auch auf Dauer.“

 

Die Hauptauswirkung  von “vollpreisigen” Core Assets ist, dass die zukünftige Leistung nicht weiter mit Renditerückgängen verbunden wird. Stattdessen werden sich die Investoren, die Core Assets kaufen, in erster Linie auf das Einkommen und das Vermietungswachstum konzentrieren, um Erträge zu generieren. Investoren, die bereits Core Assets besitzen, werden diese sehr wahrscheinlich nicht verkaufen, da es kaum eine Chance gibt diese mit anderen Core Assets zu ersetzen.

  •  Wo liegen die Chancen?

“Niedrige Zinssätze haben zu einem noch nie da gewesenen Gewicht des Kapitals in Richtung Immobilien geführt, was eine große Diskrepanz zwischen den Kapitalmärkten und Betriebsmärkten verursacht hat. Obwohl geopolitische Risiken stark auf die Absichten der Investoren einwirken, sind wir in einer Phase des Zyklus wo die Betriebsmärkte die Kapitalmärkte einholen müssen und daher sehen wir eine Pause in den Tier-1 Märkten“, sagte Divall.

 

Divall fügt hinzu: “ Brexit verursacht mehr Unsicherheit für Investoren in Großbritannien als erwartet mit viel pausieren und beobachten. Zusätzlich zu dem aktuell hohen Preisniveau in Großbritannien, führen die relativ hohen Kosten der Finanzierung im Vergleich zu  Tier-1-Märkten in Europa zu  einer Verschiebung des Kapitals auf den Kontinent, womit sich der Immobilienmarkt verbessert und Anleger weiterhin ihre globalen und regionalen Immobilienportfolios erweitern.

 

Da langfristige Investoren (20-30 Jahre) in den Markt eingetreten sind, hat sich das Volumen des verfügbaren Bestandes  verringert. Die Hauptauswirkung hat Investoren dazu gebracht, sich nach alternativen Immobilienvermögenswerten umzusehen, wo der Wettbewerb geringer ist.

 

Böttcher sagte: “Die Direktinvestitionen in alternative Immobilienvermögenswerte haben einen neuen Höchstwert 2015 von 28 Mrd. Pfund, oder 40% der gesamten direkten Immobilieninvestitionen,  in Großbritannien erreicht. Das sieht ganz nach einer strukturellen Veränderung für den Investmentmarkt in Großbritannien aus.

 

Harrington fügt hinzu: “In Europa ist die Geschichte anders, aber vielleicht überraschender Weise nicht weit weg von der Verlagerung auf Alternativen wie in Großbritannien. Ende 2015 übertrafen die Wohnimmobilieninvestments die Investments am Industrie- und Logistiksektor als drittprominenteste Form der Investitionen nach den Büro- und Einzelhandelsimmobilien.*