Investorefterspørgslen er stor efter ældre boligudlejningsejendomme omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, hvorfor priserne på denne type ejendomme i de senere år har været stærkt stigende. Denne prisudvikling har været en af de faktorer, der har givet flere andelsboligforeninger mod på at lade sig opløse for at omdanne deres ejendom til en boligudlejningsejendom. Foreningerne har ved sådanne salg typisk opnået en ganske klækkelig fortjeneste.

Blandt investorer betragtes velbeliggende boligudlejningsejendomme som aktiver med begrænset risiko på grund af en meget høj udlejningssikkerhed. Investorerne er derfor parate til at betale endog rekordhøje priser for de stabile løbende afkast, som disse omdannede andelsboligforeninger kan generere.

Ifølge Danmarks Statistik er der i dag ca. 203.000 andelsboliger i Danmark, hvoraf 56% ligger i København. Det kan derfor ikke undre, at København har oplevet det største antal handler med opløste andelsboligejendomme.

En analyse af ca. 30 andelsboligforeninger i København viser, at ejendomsmarkedets dynamikker i øjeblikket gør det muligt for andelshaverne at opnå væsentlige skattefri gevinster ved frasalg. Hvis man sammenholder den gennemsnitlige gældsforpligtelse i de analyserede andelsboligforeninger med de priser, som ejendommene i dagens marked forventes at kunne sælges til som boligudlejningsejendomme, anslås det, at hver andelshaver kan opnå en gennemsnitlig friværdi på ca. 1,3 mio. kr.

Hvorfor opløses andelsboligforeninger?

Det stigende antal frivillige opløsninger af andelsboligforeninger skyldes ikke alene, at udviklingen på ejendomsmarkedet har haft en gunstig indvirkning på de opnåelige salgspriser.

Andelshaverne har efter opløsningen ret til at blive boende i boligen som lejere. Når en andelsboligforening frivilligt likvideres, omdannes den til en boligudlejningsejendom, som omfattes af reglerne i Boligreguleringsloven. Den tidligere andelshaver (nu fremtidige lejer) skal således betale husleje baseret på den omkostningsbestemte leje, som er et resultat af ejendommens driftsudgifter, et afkast til ejeren samt eventuelle forbedringstillæg. Den omkostningsbestemte leje ligger oftest langt under de gængse lejepriser på boligmarkedet.

Gevinsten ved salg af ejendomme, som har været benyttet til andelsboligforeninger, er som udgangspunkt skattefri for de tidligere andelshavere. Dog gælder det, at såfremt dele af ejendommen har været udlejet, vil der skulle ske forholdsmæssig beskatning.

Den skattefri kapitalgevinst for andelshaverne er betinget af, at andelshaverne har benyttet deres andelslejlighed til egen privat beboelse i løbet af ejerperioden. For at opnå den skattefri gevinst skal opløsningen og fordelingen af overskuddet ske i samme kalenderår.

Ovenstående kombination af skattefri gevinster og muligheden for at indtræde som lejer i samme bolig på favorable vilkår tiltaler ganske givet mange andelshavere. Vi forventer således, at flere andelsboligforeninger vil afsøge muligheden for frivillig opløsning. Og investorefterspørgslen forventes at være intakt.