Antallet af tomme butikker er stigende

Denne udvikling har naturligvis haft konsekvenser for både efterspørgslen efter detailhandelsarealer og for lejepriserne.

tomgang detailhandel DK

Såfremt udviklingen i nethandlen fortsætter med uformindsket styrke i de kommende år, vil tomgangen inden for butikker uvægerligt fortsat stige. I en ”worst case” analyse har ICP (Institut for Center-Planlægning) således vurderet, at op mod 2 mio. m2 ud af en samlet bestand i Danmark på ca. 11 mio. m2 vil være overflødige i 2030.

Udviklingen er langt fra noget dansk fænomen. I USA oplever detailhandlen på trods af en gunstig udvikling i både forbrugertillid og forbrug et stort antal konkurser, og tomgangen for butikker er steget massivt. Senest har stormagasinkæden Sears, engang en af verdens største detailhandlere, indgivet egenbegæring om konkurs.

På denne baggrund kan det ikke undre, at en del investorer er nervøse for at investere i butiksejendomme. Enhver investor ved, at konjunkturbetingede udsving i lejepriser og tomgang er midlertidige fænomener, som ikke påvirker den langsigtede værdiudvikling for investeringsejendomme, hvorimod strukturelle ændringer i behovet kan have alvorlige langsigtede konsekvenser for værdiudviklingen.

Butikker og nethandel supplerer hinanden

På den anden side er det efter Colliers' opfattelse ikke et sandsynligt scenarie, at væksten i nethandlen vil fortsætte med uformindsket styrke. Der er en stigende erkendelse i detailhandlen af, at nethandel og fysiske butikker ikke kun er alternativer og konkurrenter, men faktisk indebærer synergier og supplerer hinanden. Det er således tankevækkende at notere, at Amazon, den globale leder inden for detailhandel på nettet, er i gang med at etablere fysiske butikker som supplement til nethandelsplatformen.

For år tilbage, hvor alle havde fået fjernsyn, og hvor man pludselig kunne leje film hos Blockbuster og andre, blev biografmarkedet ramt. Og nogle aktører spåede biografmarkedets død. Hvem ville dog besvære sig med at gå i biografen, når man til en billigere pris kunne se den samme film hjemme i sofaen?

Sådan gik det ikke. I dag er Blockbuster historie. Film kan streames på nettet, og det er endnu lettere at se film hjemme i sofaen – man behøver ikke engang bevæge sig ud til en butik, hvor man kan leje film.

Ikke desto mindre har biografmarkedet det bedre end nogensinde før. Moderne biografer er i stand til at give biografgængerne en oplevelse, som er af en helt anden karakter end oplevelsen ved at se en film på skærm derhjemme. Og forbrugerne vil gerne bruge penge på oplevelser.

Når en storbyturist kommer til København og går i butikker på Strøget, kunne den pågældende spare meget tid og mange penge ved at foretage sine indkøb på nettet. Men denne turist efterspørger ikke kun en vare. Han eller hun efterspørger en samlet oplevelse, hvor indkøbet af varen kun er en del af oplevelsen.

De detailhandelskoncepter, som ikke formår at forny sig, rammes hårdt af nethandlen. Det er sket for mange hæderkronede detailhandelsvirksomheder i USA – Sears og Toys’R’Us som to fremmelige eksempler.

Men fremtidens detailhandel vil ikke kun være nethandel. Vinderne vil være de detailhandelskoncepter, som forstår, at kunderne efterspørger indkøbsoplevelser i fysiske butikker, og at nethandlen og de fysiske butikker ikke kun er konkurrenter, men supplerer hinanden.

Hvad skal der ske med de overflødige butiksarealer

Der kan næppe herske tvivl om, at udviklingen vil medføre, at tomgangen for butikker stiger inden for nogle, men langt fra alle segmenter. Det er i denne forbindelse værd at erindre, at markedet i de store byer generelt understøttes af en gunstig demografisk udvikling, som alt andet lige vil have en positiv effekt på butiksefterspørgslen.

De velfungerende bymidter og de mest attraktive butikscentre med et stærkt opland, et bredt udbud af butikker og andre aktiviteter, samt en evne til at forny sig og skabe interessante indkøbsoplevelser, vil ikke blot overleve, de vil opleve øget aktivitet.

Lokalcentre i forstæderne til de større byer, herunder de typiske stationscentre i hovedstadsområdet, har allerede – og ikke kun på grund af nethandlen - mistet meget udvalgsvarehandel. Mange steder er det stort set alene dagligvarebutikkerne, som har en berettigelse her. Her kræves investeringer i at regenerere områderne, og talrige steder er nye lokalplaner undervejs med en fortætning, ikke mindst med boliger.

I udlandet registreres det, at en del større butiksenheder med attraktive beliggenheder langs indfaldsvejene til de store byer nu konverteres til lager og logistik, herunder ”last mile logistics”, distributionsejendomme for nethandelsvirksomheder. Dette kan også på sigt være noget, som kan komme til Danmark – om end processen bliver smertefuld al den stund, at logistiklokaler i dag har en leje, som typisk ligger langt under den leje, sådanne lokaler historisk set har kunnet oppebære som detailhandelsarealer.

De største tabere bliver utvivlsomt butikker, herunder boksbutikker, i omegnen af mindre bysamfund. 
Her vil kombinationen af en fortsat stigning i nethandlen og en mindre gunstig demografisk udvikling potentielt have ganske alvorlige konsekvenser for butikstomgangen – og i sådanne områder er der sjældent oplagte muligheder for at udvikle overflødige butiksejendomme til andre formål.

Alt i alt vil der således ske store strukturelle ændringer inden for detailhandlen, men yderligere massiv butiksdød er helt utænkelig. Især de butikker, som forstår vigtigheden af en god beliggenhed og som formår at forny sig og give kunderne en god oplevelse, vil være godt rustet til at klare sig i fremtidens detailhandel. Det er der som sådan ikke noget nyt i, men ikke desto mindre er der mange butikker, der ikke har taget det alvorligt. Det tvinger nethandlen dem til nu.