Transaktionsaktiviteten stagnerer

I de seneste år er transaktionsaktiviteten på det danske marked for erhvervs- og investeringsejendomme steget meget kraftigt.


stigning i transaktionsaktiviteten

Det er Colliers vurdering, at transaktionsvolumen i 2018 ikke vil være højere end i 2017.

Årsagen er imidlertid ikke manglende efterspørgsel. Sammenlagt er de danske institutionelle investorer fortsat ekstremt undervægtet i ejendomme, og der er fortsat mange internationale investorer, som meget gerne vil investere i Danmark.

Udfordringen er snarere et misforhold mellem prisforventningerne på sælger- og købersiden. Vi har i årevis vænnet os til årlige prisstigninger på erhvervs- og investeringsejendomme i størrelsesordenen 5-10% - og så er det jo fristende som potentiel sælger at indkalkulere en fortsat kraftig prisudvikling i sine forventninger. Specielt på markedet for nye boligudlejningsejendomme og -projekter ligger prisforventningerne således langt fra hinanden. 

Sælgerne og ejendomsudviklerne har konstateret, at både grund- og byggepriser er steget kraftigt. Så for at tjene det samme som tidligere, må salgsprisen jo nødvendigvis også skulle stige.

Forholdet er imidlertid det, at der både i København og i de større provinsbyer er bygget ganske mange boliger de seneste år, og endnu flere er under opførelse. Det øgede udbud har betydet, at lejepriserne er kommet under pres. Ikke fordi de nye boliger ikke efterspørges, snarere fordi lejepriserne nærmer sig et niveau, hvor en stor del af befolkningen ikke har et tilstrækkeligt indkomstgrundlag til at kunne betale den leje, som kræves.

De professionelle investorer – både de danske og internationale – er bevidste om dette. Og det betyder, at de i stigende grad er tilbageholdende med at basere deres investeringer i boligsegmentet på de høje lejepriser, som vi så i 2016 og 2017.

Det betyder inden for boligsegmentet, at transaktionsaktiviteten er aftagende. Investorerne vil gerne købe, men de vil ikke købe for dyrt. De vil ikke basere deres investeringer på en forventning om et lejeniveau, som de ikke anser for realistisk.

Undtagelsen fra dette udgangspunkt for boligmarkedet er investeringsmarkedet for ældre boligejendomme, der er underlagt omkostningsbestemt leje. Her er investorefterspørgslen fortsat meget høj og de direkte afkast meget lave.

Det er imidlertid velbegrundet. Ejendomme med omkostningsbestemt leje i København har typisk et meget betydeligt lejepotentiale, som realiseres ved gennemgribende moderniseringer af lejligheder, som lediggøres. Og risikoen er her ikke tomgang eller faldende lejepriser. Sådanne ejendomme ligger typisk i fuldt udbyggede byområder, hvor boligefterspørgslen er konstant høj.

Det må imidlertid ikke overses, at investeringer i ejendomme med omkostningsbestemt leje formentlig er det segment inden for investeringsejendomme, som er mest rentefølsomt.

Man køber til et meget lavt direkte afkast, som alene kan øges ved yderligere investeringer. Så længe renten er lav, gør det ikke så ondt at købe til et meget lavt direkte afkast, og der er rigeligt med billig kapital til de løbende moderniseringer. Men lige præcis dette segment vil formentlig opleve, at den dag, hvor prisen på penge stiger, vil investeringskalkulationerne blive ganske stærkt påvirket i negativ retning.

Kontorer – og logistik - er det nye sort

Der er i de senere år bygget mange nye boliger. Til gengæld har nybyggeriet af kontorer været ganske beskedent. I årene efter finanskrisen var kontortomgangen høj og efterspørgslen svag. Og de fleste virksomheder havde fokus på omkostningsbesparelser frem for vækst.

Nu er toplinjefokus tilbage. Det betyder, at virksomhederne ekspanderer og ansætter nye medarbejdere. Og det betyder, at de efterspørger nye kontorer.

Selv om arealeffektivitet fortsat er et vigtigt emne, disponerer virksomhederne i dag oftest i en forventning om en yderligere vækst i medarbejderstab og arealforbrug.

kontortomgang københavn

Dette har afgørende ændret forholdene på kontorudlejningsmarkedet. For moderne og velbeliggende kontorejendomme er tomgangen meget lav, og lejepriserne stiger.

Mange investorer har derfor reallokeret fra bolig mod kontor, hvor rammebetingelserne – forholdet mellem udbud og efterspørgsel – er mere gunstige i de kommende år. Med en meget lav nyproduktion af kontorer, som færdiggøres i 2019 og 2020, er der grund til at forvente en yderligere positiv lejeudvikling.

Ligeledes konstateres der en meget kraftig vækst i investorefterspørgslen efter logistikejendomme.

udbud efterspørgsel industriejendomme

Den gunstige økonomiske udvikling kombineret med væksten i e-handel har betydet en meget stærk stigning i lejeefterspørgslen efter moderne logistikejendomme, og tomgangen i dette segment er nærmest ikke-eksisterende. Hvor de fleste institutionelle investorer for få år siden fravalgte dette segment, er investeringsinteressen i dag meget kraftig. Og hvor kun ejendomme med meget lange lejekontrakter for få år siden kunne omsættes – og det med et direkte afkast på over 6% - har investorerne i dag tillid til, at der også fremover vil være en naturlig og bred lejerefterspørgsel efter moderne og velbeliggende logistikejendomme.

Hvad bringer resten af 2018?

Vi forventer, at 4. kvartal i år traditionen tro bliver et travlt kvartal, hvor ganske mange transaktioner falder på plads.

Vi forventer ligeledes, at en stor del af transaktionerne bliver med internationale købere, som fortsat betragter Danmark som attraktivt for ejendomsinvesteringer. Det gælder ikke mindst inden for core-segmentet, hvor de direkte afkast i Danmark er attraktive i forhold til de omkringliggende lande, samtidig med, at de internationalt set ganske lave marginaler på realkreditfinansiering af ejendomme muliggør direkte egenkapitalafkast, som er væsentlig højere end i vores nabolande.

For så vidt angår ejendomme med en højere risikoprofil - inden for de såkaldte value-add og opportunitiske segmenter - er det vores vurdering, at vi vil se flest transaktioner i kontorsegmentet, hvor de fundamentale faktorer er entydigt positive, dvs. tomgangen er lav og lejepriserne stigende.

Vi tror, at dette segment vil være domineret af danske investorer, specielt pensionskasser og ejendomsselskaber, som typisk har lidt lavere afkastkrav end udenlandske value-add investorer.

Årsagen hertil er, at de danske investorer i disse segmenter typisk investerer med henblik på at udvikle sådanne ejendomme til core-investeringer og derefter beholde dem på langt sigt. Internationale value-add investorer har derimod typisk en forventet ejerperiode på 5-7 år, idet investeringen foretages med henblik på videresalg, når udviklingsarbejdet er gennemført.

Download og læs Colliers PULS 3. kvartal her